杜邦分析視角下房地產企業盈利能力分析
——以S 公司為例

羅曼珊，栗源辰，黃 玄

(西安歐亞學院會計學院，陜西 西安 710065)

一、引言

房地產行業對我國國民經濟影響較大，具有短期難以替代的重要性，房地產企業能否平穩發展，關系到我國金融、就業、稅收及財政行業是否穩定。 而房地產企業最看重的指標就是盈利能力，盈利能力是企業存在和發展的基礎，如果想要吸引更多的投資，盈利能力是投資者用來衡量公司經營狀況和核心競爭力的指標。 盈利能力分析不光是對企業歷史及現狀進行分析，最為重要的是需要對未來的發展起到一定的作用。 縱觀經濟格局，房住不炒、房價調控等政策加上2020年新冠肺炎疫情帶來的經濟不確定性，大部分房企面臨高額負債，綜合整合能力較差。 文章利用數據分析結果預測未來發展狀況，從過去、現在、未來三方面精確地評估企業的盈利能力水平，為未來發展提出針對性建議。

S 公司為全國知名房企，1996年投身房地產，致力于城市發展。 經過二十余年的發展，截至2020年底，S 公司總資產規模約2.30 萬億元，年銷售規模超7000 億元，銷售業績連續新高，實現連續三年高增長，躋身行業前三。 但在經濟政策調控及不確定因素的影響下，房地產企業會面臨什么樣的風險? 本文從財務視角選用杜邦分析法對S 公司的財務狀況進行分析，有效識別房地產行業中的普遍問題，給出針對性建議。

二、S 公司盈利性分析

(一)凈資產收益率分析

凈資產收益率(ROE)是衡量企業盈利能力大小最常用的指標，圖1 對近六年S 公司凈資產收益率進行了趨勢對比以便更直觀反映近年來盈利能力變動，具體分析如下:

圖1 S 公司2015～ 2020年凈資產收益率趨勢

從整體看，S 公司凈資產收益率波動較為劇烈，2015 ～2016年增長為－9.79%，通過對報表凈利潤與所有者權益數據比對可知，凈利潤上漲了2.77 億元，所有者權益上漲了503.9 億元，雖然2015～2016年兩者都處于增長趨勢，但所有者權益增長幅度更大，使該比率呈現負增長趨勢。 從趨勢圖可以看出2016～ 2017年凈資產收益率增長為19.96%，主要是因為銷售凈利潤和權益乘數增加，企業在發展模式上，從“規模型” 轉向 “規模＋效益型” ，更加注重盈利能力和償債能力的提升。 2017～2018年凈資產收益率增長為－0.38%，變動幅度較小，主要因為企業堅定不移地實施 “規模＋效益型” 的發展模式，堅定不移地實施低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高” 經營模式，保障了指標的運行平穩。 2018 ～2020年企業凈資產收益率一路下跌到5.52%，原因在于S 公司在新能源汽車制造、文化旅游、大健康多元發展方面投入了較多資金，房地產政策的調控加碼，融資渠道緊張融資成本上升，加上2020年初新冠疫情影響，最終對凈資產收益產生較大負面影響。

(二)凈資產收益率內部財務指標分析

1.總資產收益率分析

總資產收益率能夠較好地反映公司的投資回報能力，是杜邦分析的重要組成部分。 可以通過銷售凈利率和總資產周轉率近幾年的變化情況進行分析(總資產收益率＝銷售凈利率×總資產周轉率)，主要從盈利和營運能力兩個角度分析。

(1)銷售凈利率

銷售凈利率＝凈利潤/ 營業收入凈額×100%

從表1 中可以看出S 公司2015 ～ 2020年銷售凈利率的變化情況，總體來看不太穩定。 2015 ～ 2016年銷售凈利率下降了4.69%，下降的幅度比較大，通過查看2015 和2016年的相關財務報表可以發現， 營業收入增長較快， 增長了近58.83%，但是凈利潤這兩年卻基本持平，分別為173.40 億元和176.17 億元，說明公司在擴大銷售規模和市場份額，與此同時也帶來了融資等相關成本的高速上漲。 2016 ～ 2018年銷售凈利率逐年上升，通過查看這幾年利潤表可知，2016 ～2017年和2017 ～ 2018年營業收入分別增長了47.09% 和49.89%，依然保持較高的增長速度，而凈利潤分別增長了110.30% 和79.62%，凈利潤的增長速度遠高于營業收入的增長速度，因此帶來了銷售凈利率的上升，說明公司銷售規模在持續擴大的同時，對成本費用也進行了有效的控制。 在2018～2019年銷售凈利率降低了一半多，通過查看利潤表可以得到以下財務信息:營業收入增長了2.44%，而相關成本費用諸如銷售成本、營銷成本、行政開支、融資成本分別增長了15.94%、28.76%、33.74%、55.67%，成本費用的較快增長使得其利潤總額下降，進而使得2019年的凈利潤相比于2018年下降了49.60%，凈利潤的下降速度明顯高于營業收入的增長速度，導致銷售凈利率大幅度下降，而在2019年初S 公司投資成立了新能源汽車公司，這可能是造成成本費用較快增長的一個原因。 2019～ 2020年銷售凈利率下降了0.83%，依然延續了2019年較低的收益率，盡管營業收入依然在增長，但成本費用的增長速度依然高于營業收入的增長速度，說明S公司正面臨著一個挑戰或轉型。

表1 S 公司在杜邦分析下各項財務指標情況

指標 2015 2016 2017 2018 2019 2020銷售凈利率/% 13.02 8.33 11.91 14.27 7.02 6.19總資產周轉率/ 次 0.22 0.20 0.20 0.26 0.23 0.23權益乘數 5.33 7.02 7.27 6.09 6.15 6.57總資產收益率/% 1.70 0.48 1.57 2.05 0.85 0.36凈資產收益率/% 20.48 10.69 30.65 30.18 12.40 5.52

(2)總資產周轉率

總資產周轉率＝營業收入凈額/ 平均資產總額

總體來看，2015～ 2020年總資產周轉率的波動不大，基本維持在0.20～0.26，說明公司的營運能力較為穩定，但與其他上市房地產企業相比數值并不高，企業利用全部資產進行經營的效率水平一般，長此以往其獲利能力會受到一定影響，需進一步對營運能力進行改善，提高各項資產的利用效率或對多余資產進行處理。

2.權益乘數分析

企業是以營利為主要目的的，因此企業的收益非常重要，權益乘數可以很好地衡量企業資產收益的好壞情況。但不僅僅是收益，企業的負債規模也需要重視，負債過高容易帶來債務上的巨大壓力，而權益乘數也能側面對企業的負債規模起到衡量作用。

權益乘數＝資產總額/ 股東權益總額

從表1 可看出，企業權益乘數自2015年至2017年呈現上升趨勢，通過查看2015年至2017年企業年報發現股東投入資本占總資產比重下降，S 公司擴大債務規模，財務杠桿加大，資產負債率呈上升趨勢，由此可知權益乘數和資產負債率是同方向變動，權益乘數和資產負債率的同時上漲表明了公司的負債在增加，企業從2017年到2018年權益乘數又有所下降，由2017年的7.27 下降到了2018年的6.09。 權益乘數的下降存在兩個影響因素:一是公司減少了外部借款，二是股東權益的增加。 2018～ 2020年再次上升但幅度較小，說明企業依舊存在財務風險，債權人的權益保護程度較低，需要進一步優化資本結構。

(三)S 公司與T 公司對比分析

表2 為2015～2020年S 公司與T 公司財務指標對比。

表2 S 公司與T 公司2015～ 2020年指標對比

年份 凈資產收益率/% 銷售凈利率/% 總資產周轉率/ 次 權益乘數S 公司 T 公司 S 公司 T 公司 S 公司 T 公司 S 公司T 公司2015 13.02 12.61 13.02 14.13 0.22 0.25 5.33 3.27 2016 8.33 10.08 8.33 12.67 0.20 0.23 7.02 2.97 2017 11.91 14.24 11.91 15.01 0.20 0.25 7.27 3.18 2018 14.27 15.12 14.27 14.40 0.26 0.25 6.09 3.59 2019 7.02 17.37 7.02 14.69 0.23 0.26 6.15 4.04 2020 6.19 16.37 6.19 14.38 0.23 0.26 6.57 3.87

1.凈資產收益率對比分析

由表2 S 公司和T 公司2015～2017年凈資產收益率對比可知，除了2015年其余年份S 公司凈資產收益率均低于T 公司，能看出T 公司發展更具優勢，尤其在2019 ～ 2020年數據表現最為明顯，T 公司凈資產收益率均比S 公司高出10% 左右，主要是銷售凈利率和權益乘數差距較大導致，綜合來看，S 公司應該加強負債和成本的管控，避免財務杠桿過高造成資不抵債的現象，從而使公司在面臨風險時陷入不利的局面。

2.銷售凈利率對比分析

通過表2 和T 公司2015 ～ 2020年銷售凈利率的對比可以發現，S 公司的銷售凈利率波動更大，而T 公司相對穩定。盡管S 公司的營業收入要比T 公司高出許多，但將營業收入轉化為凈利潤的能力和穩定性方面和T 公司相比還是有一定差距的，即盈利能力不如T 公司。 S 公司及其他房企應重視這一現象，不能一味地追求營業收入的增長和銷售規模的擴大，還應當加強成本的控制，使成本趨于更加穩定的狀態，這樣才會吸引更多的投資。

3.總資產周轉率對比分析

通過表2 和T 公司2015 ～ 2020年總資產周轉率的對比可以發現，兩家公司的資產周轉率都相對比較穩定，但是T公司的資產周轉率更高一些，即營運能力更好一些，資產的變現能力也更好。 但考慮到S 公司的資產規模更大，基數較大，營運能力和T 公司相比差一些，這種情況是可以理解的。

4.權益乘數對比分析

通過表2 對S 公司和T 公司2015 ～ 2020年整體對比可知，S 公司權益乘數整體都高于T 公司一倍及以上，反映出S公司向外融資的財務杠桿倍數大，有較大的經營風險，負債比例過高不利于企業穩定發展，而T 公司也應保持自身優勢穩定權益乘數為債權人權益提供保障，避免舉債過高造成經營風險。

三、結論

論文使用杜邦分析法對房地產代表企業S 公司進行盈利能力分析，根據分析2015～2020年的相關財務數據并與T地產公司進行對比得出以下結論。

第一，企業的資產周轉率較低，結合2015 ～ 2020年報中披露的資產負債表和利潤表可知，房地產企業由于營業收入降低和應收賬款的資金回籠速度變慢，造成庫存數量增多，最后企業為了維持正常的生產與銷售，選擇在存貨上追加資金投入，導致總資產周轉率的偏低。

第二，房地產企業普遍具有高杠桿特征，企業債務規模較大，向外融資的財務杠桿倍數較大，具有較高的財務風險的問題，企業的財務風險過大時，可能會給公司帶來現金流不足、資金斷裂、不能及時償債等情況。 應改善負債與資產的結構比。

第三，房企銷售凈利率波動較大，根據市場表現來看，除了少數房企保持盈利穩定之外，大部分公司盈利能力并不穩定，利潤表數據顯示營業收入增長較為穩定但凈利潤變化幅度較大，反映出企業在成本管控方面有較突出問題，公司不能較好地將營業收入轉化為凈利潤從而給股東帶來更大的價值。

四、建議

第一，需要完善存貨管理，提高存貨周轉效率，公司需要合理地完善訂產銷流程制度。 各部門之間要加強協調溝通，及時與生產部門進行溝通，制訂詳細的生產計劃，減少自身商品房庫存，減輕倉儲壓力。 同時深入研究市場需求和客戶需要，根據市場變化及時調整采購方向，確保存貨能夠以較快的速度周轉變現，提高存貨運營效率，從而使總資產周轉率有所提升。

第二，需要改善負債與資產結構，及時觀測權益乘數整體數值，監控長期償債能力表現，在全球不確定性增強、創新比例加大的背景下，房地產企業要注重金融創新，利用現代市場金融工具吸納社會閑散資金，重視規模擴張與效益提升的有機結合，降低銀行貸款負債比例，從而降低企業的經營風險。

第三，企業應重視經營成本并加強經營成本管理，合理減少經營期間產生的費用，提高銷售產品帶來的單位利潤空間。 通過對S 公司的整體分析可發現，該集團近幾年的銷售費用變化波動大，均在6.375% 上下變動，遠高于同行業的平均水平，說明利潤水平有所降低，對該企業所在行業的地位也會造成威脅，因此該集團及其他同類型企業需要重視此情況，建議對銷售部門進行培訓，提高銷售人員在業務方面的能力，降低銷售費用，減少費用支出。 同時公司的管理費用在成本費用中占比較大，其費用比同行業占比高，企業需要規范管理費用的審批和核算程序，降低不必要的管理費用的開支，以減少費用的支出，使企業的管理費用有賬可查。

五、結束語

隨著市場環境變化和行業競爭日趨激烈，房地產企業的發展前景依然嚴峻。 所以，房地產企業只有在經營過程中不斷完善自身提高自己的盈利能力，減少企業潛在的經營風險，才能使其屹立不倒在日趨激烈的市場環境中，使企業在今后的發展過程中可以獲取更大的經濟效益和擁有更好的發展前景。