房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在的問題及對策研究

作者簡介：晏妮（1987— ），女，漢族，湖北武漢人。主要研究方向：財務(wù)管理。

摘 要：在國家調(diào)控的大背景下，降本增效強化成本核算顯得越來越重要。因此，文章從成本核算的相關(guān)理論出發(fā)，探討了房地產(chǎn)企業(yè)項目成本核算對象及成本核算項目，分析房地產(chǎn)行業(yè)在成本核算過程中存在的問題，并給出了相應(yīng)的改進對策，為提高房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算質(zhì)量提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;成本管理

成本核算作為成本管理的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理中一直是一個薄弱環(huán)節(jié)，因此，如何加強房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算，成為房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要解決的問題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的相關(guān)理論

（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算概念

房地產(chǎn)行業(yè)成本核算指的是房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中將發(fā)生的各種生產(chǎn)耗費，按照一定的對象進行分配和歸集，并且在此基礎(chǔ)上計算房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品總成本和單位成本的過程。房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國極為重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，幫助該行業(yè)做好成本核算工作，提升房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力，一直是我國社會建設(shè)中的重要任務(wù)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的方法和程序

房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品按照實際的功能進行分類，可以分為住宅、商業(yè)、公共建筑、配套和廠房等。其中住宅包括普通住宅和高檔住宅，還可以將住宅細(xì)分為獨棟別墅、雙拼別墅、合院、洋房、大平層、平墅、公寓和疊墅等;住宅按照其功能還可以劃分為剛需房、改善型住房和學(xué)區(qū)房等;按照樓梯高度可以分為底層、多層、小高層、高層以及超高層。房地產(chǎn)行業(yè)除了和政策有很強的相關(guān)性之外，還具有其他的特點，如流動性差，地域性明顯。一旦該商品投入“生產(chǎn)”，那么它就被“留置”到固定的地方而不能變動，所以在很大程度上房地產(chǎn)這種商品不受供求關(guān)系的影響，不能夠用傳統(tǒng)的西方經(jīng)濟學(xué)來解釋。因為房地產(chǎn)關(guān)系到人們的生命健康，且生產(chǎn)周期和消費周期都很長，資金要求巨大。房地產(chǎn)業(yè)不同于其他的行業(yè)，需要有足額的資金支撐，保證有完善的資金鏈。中國人受中國傳統(tǒng)文化的影響，對于房子仍然有著不解情結(jié)。“買房置地”的觀念仍然存在于普通大眾的內(nèi)心深處。

房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品有其獨特性，但本質(zhì)上仍然是產(chǎn)品，因此仍然可以按照產(chǎn)品的生產(chǎn)成本核算的五種方法來進行核算。常見的產(chǎn)品生產(chǎn)成本核算的方法有品種法、分批法、分類法、分步法、作業(yè)成本法。一般來講，房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算采取作業(yè)成本法比較適宜。房地產(chǎn)行業(yè)成本核算程序是根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象，設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用;按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn);將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進行分配;編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。

二、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的特點和要求

（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的特點

1.房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的難度大

和其他行業(yè)的產(chǎn)品類型不同，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品類型廣，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算難度大。再加上我國房地產(chǎn)行業(yè)對這些成本核算對象缺乏細(xì)致的分類，更增加了房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的難度。

2.房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的項目多

一般而言，和產(chǎn)品生產(chǎn)直接相關(guān)的成本屬于直接產(chǎn)品成本，如房地產(chǎn)項目開發(fā)直接使用的產(chǎn)品。和產(chǎn)品生產(chǎn)有一定關(guān)系，但是不屬于與生產(chǎn)產(chǎn)品直接相關(guān)的屬于間接產(chǎn)品成本，如土地開發(fā)成本和配套設(shè)施建設(shè)成本，這都需要房地產(chǎn)企業(yè)按照產(chǎn)品類別劃分到不同的產(chǎn)品成本核算項目之中，其中包括單體開發(fā)項目、群體開發(fā)項目和規(guī)模較大且工期較長的開發(fā)項目。單體開發(fā)項目是指以一個獨立的編制設(shè)計概算或者施工圖預(yù)算的單項開發(fā)工程;群體開發(fā)項目主要是指開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型或者開竣工時間相同或者相近，且由同一施工單位或者總包一個群體開發(fā)項目;而規(guī)模較大且工期較長的開發(fā)項目通常是按照一定的開發(fā)區(qū)域、周期或者部位等來劃分的項目。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的要求

1.正確劃分成本核算的對象

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對象是指在房地產(chǎn)開發(fā)和建造的過程中，項目所承擔(dān)和耗費的各項費用。政府批準(zhǔn)立項的單個項目才能作為成本核算的對象，并且要結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品的銷售、成本的分類歸集、成本差異以及定價差異等具體狀況，來綜合考慮一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本問題。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算要和同類企業(yè)的開發(fā)成本狀況作對比，保證其開發(fā)成本差異不大。同時，還要考慮房地產(chǎn)的銷售價格，保證其銷售價格處于一個平穩(wěn)的狀態(tài)且考慮銷售的毛利率。只有這些因素都被綜合考慮在內(nèi)之后，才能夠檢驗成本核算的結(jié)果是否準(zhǔn)確可靠。

2.正確的歸集和分配各項費用

為了正確計算房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品成本及加強成本管理，對房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)費用歸集和分配時，通常設(shè)置以下成本項目：

（1）土地征用及拆遷補償費。土地征用和拆遷補償費的具體類別包括土地出讓金、土地征用費、拆遷補償費、土地有關(guān)稅費等，是房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)的過程中重要的成本組成部分。

（2）前期工程費。前期工程費是指在項目進行開發(fā)之前要做的準(zhǔn)備工作所耗費的費用，如勘察丈量費、規(guī)劃設(shè)計費及臨時設(shè)施費等成本費用。前期費用的成本計算可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目所耗費的總成本費用和房地產(chǎn)開發(fā)項目的總面積來計算。

（3）建筑安裝工程費。建筑安裝工程費指的是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目在開發(fā)過程中需要安裝的各項建筑工程費用和設(shè)備費用，該費用的組成包括建安工程費、安裝工程費、裝修工程費及監(jiān)理檢測造價四項費用。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費。基礎(chǔ)設(shè)施費包括的方面是比較多的，通常是指房地產(chǎn)項目在進行開發(fā)的過程中設(shè)置的供水、供電、照明、綠化、排洪、照明以及園林和環(huán)衛(wèi)等的基礎(chǔ)性工程費用。

（5）公共配套設(shè)施費。公共配套設(shè)施費是指不能夠進行有償轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)性設(shè)施，如水塔、居委會、鍋爐房、公廁等設(shè)施的支出費用。