新形勢下加強物業企業財務管控研究

劉雙

摘要：近幾年，全國房地產企業大量交付新項目，物業企業作為房地產企業的基礎，既有機遇更有挑戰。物業行業起步較晚，財務管控水平相對薄弱，多數物業企業存在資金管控能力及財務人員綜合能力不強，內部財務風險較大，財務體制不健全等問題，阻礙物業行業的發展。文章以此為切入點，在理論知識與實踐經驗相結合的基礎上，提出如提升物業企業資金管控能力及財務分析能力，加強物業企業內部風險防控，健全物業企業財務管理制度等措施，以期能對物業企業有所幫助。

關鍵詞：物業企業;財務管控;有效措施

對于物業這個新興的行業，相關經驗尚欠，發展歷史較短，本身存在著一定的不足和漏洞。為了營造和諧、文明、智能的社區環境，在原有的管理水平上采用新技術、新方法，促進互聯網與物業管理深度融合，提升管理質量和服務水平。傳統與現代化相結合，使得物業企業需有較高的管理機制，處于高風險的狀態，此時財務管控在企業管理中更為重要。

一、物業企業財務管控概述

（一）物業企業財務管控的概念

物業企業財務管控是根據財務管理的權利合理分配企業資金，保障企業完成經營計劃，進而完成戰略目標。財務管控不僅僅是管控企業的合規性和有效性，而是通過財務管控一系列手段和方法，充分考慮風險與報酬，將企業資源發揮最大價值。財務管控是企業的核心及靈魂，根據企業戰略及時調整經營方向，可以實現企業價值最大化。

（二）物業企業財務管控的重要性

財務管控是物業企業管理的中樞，影響企業的管理水平及經營方向。對于物業企業，現金流的流入以及流出是企業關注的重點。企業的籌資投資，資金的分配與使用都離不開財務管控，因此財務管控在物業企業中十分重要。財務管控能夠發現企業問題的根源，尋找原因，提出一系列改進措施，為企業帶來更多的經濟利益。從企業長遠規劃到科學組織架構，從財務核算到財務內部控制，從預算管理到經營分析，都離不開財務管控。只有提高財務管控水平，才能優化企業的發展，物業企業才能走得更遠。

二、物業企業財務管控存在的問題

物業行業雖然屬于新興行業，在財務管控上存在一定的漏洞與問題。

（一）物業企業資金管控能力不強

大部分物業企業資金管控能力不足，資金利用率不高。首先，企業對于資金管理不到位，沒有很好地利用閑置資金，增加了資金的占用成本，造成一定程度的浪費。其次，有些物業企業在戰略上偏向業主滿意度，為了樹立企業良好形象提高滿意度的獎金比例，這讓業務部門更加不重視催收工作。最后，物業企業成本不斷上漲，導致物業企業盈利能力在較低水平徘徊。

（二）物業企業財務人員綜合能力不強

物業企業財務人員大多數跟不上行業發展的腳步，停滯不前。企業在選拔財務人員時也不重視業務能力及綜合素質，導致財務人員綜合能力不強。主要表現為以下幾點：第一，財務分析能力不強，經營分析不深入，沒有落到實處，效果不佳，流于形式，使得領導無法準確了解企業的經營狀況。第二，部分財務管理人員思想落后，固執無法聽取他人意見，管理能力不強。第三，一些物業企業由于人員配置問題，財務人員從收費員或其他物業管理人員中選拔，未經過正規的培訓，缺乏專業能力及職業道德。

（三）物業企業內部財務風險問題

物業企業內部財務風險較大且風險防控意識較差，同時企業未完善財務風險預警機制，導致企業內部財務風險問題不斷增大。

1. 管理層不重視財務風險

物業企業發展歷史較短，缺乏先進管理理念。管理層未充分認識到財務風險對于企業生存發展的重要性，對財務風險重視不夠，迫于經營壓力往往只注重經營結果而忽略了風險意識。

2. 員工風險意識薄弱

物業企業的就業門檻相對較低，且大部分管理較為粗放，企業基層員工的學歷以及綜合素質普遍不高，風險意識薄弱。

（四）物業企業財務體制不健全

物業企業隨著市場的需要不斷調整企業戰略，同時伴隨著財務架構以及財務制度的不斷優化及完善，保持財務管理水平與企業發展相匹配，大多數物業企業財務體制存在以下問題。

1. 財務管理信息化缺乏統一架構

物業管理發展迅速，財務崗位職責不明確，工作重合，沒有明確各職級的責權和考核依據。首先，集團與分子公司財務信息溝通渠道不暢通，傳遞信息滯后，各區域財務管理不統一。其次，物業企業業務相對繁瑣簡單、市場競爭力低、人員密集但大多專業性不強，勞動密集度高但缺乏專業人才，這不僅增加了財務人員的工作量，而且效率低下，容易造成人員流失，增加企業員工的不安全感。

2. 財務管理制度缺乏科學性

物業企業財務管理制度不夠完善，資金管控和預算管理沒有起到很好地控制作用。大部分物業企業在建立財務管理制度時未考慮執行時的難度，導致制度實施后標準不統一，業務執行與財務管理制度相矛盾。同時財務的監管力度不夠導致財務管理制度流于形式，執行結果沒有參考價值，業務部門與職能部門無法相互制約，加大了財務管理的難度。

三、加強物業企業財務管控的措施

針對物業企業在財務管控中存在的上述問題，提出相應的改進措施，以此加強物業企業財務管控。

（一）提升物業企業資金管控能力

1. 提高資金利用率

物業企業的現金流動性較強，為了提高企業的資金利用率，應建立貨幣集中管理制度。在提升業主滿意度的同時加大催收力度，提高物業費收繳率。同時，建立多種經營獎懲制度，調動員工的積極性與主動性，以此增加多種經營收入。物業企業還應對現金的支配進行合理規劃，在保證物業工作正常開展的同時適當延長應付賬款的賬期，增加企業資金周轉。