美國租客保護令存廢成難題

姚虹聿

7月31日，美國國會眾參兩院和白宮都未作出延長租客保護令有效期的決定，這意味著該保護令于8月起失效。美國的房東們有權將上千萬欠交房租的租客驅逐出去。這些居無定所的人將對疫情防控造成極為不利的影響。不過，美國終止實施租客保護令是無奈之舉，因為自該保護令生效后，房東群體承受了巨大的經濟壓力，其權益未能得到保障。無論租客保護令存廢，美國社會都將面臨考驗。

“來之不易的勝利”沒有了

根據美國的相關法律規定，房東有權驅逐欠交房租的租客;抵押機構有權剝奪逾期未被贖回的抵押品的贖回權。而新冠肺炎疫情導致這兩項法規的執行不得不作出調整。

時間回溯到2020年初，因新冠肺炎疫情對經濟的沖擊，很多美國媒體呼吁“人性化執法”，暫停執行欠費租客驅逐令以及剝奪抵押品贖回權的法規。《邁阿密先驅報》刊發的阿斯本研究所和“涉新冠肺炎被驅逐者保護組織”聯合發布的研究報告指出，在疫情期間，居無定所的人增多會加大病毒傳播的風險;在經濟受到沖擊的情況下，抵押品所有者很可能逾期還款，不應“簡單粗暴”地剝奪他們對抵押品的贖回權。

在輿論的壓力下，美國各州紛紛出臺臨時禁止令，禁止房東因租客欠交房租對其進行驅逐，并延后抵押品的贖回期限。美國國會于2020年3月正式批準租客保護令，該保護令由美國疾病控制與預防中心頒布，禁止房東因租客欠交房租對其進行驅逐。

在最早發布相關法令的佛羅里達州，倡導減免房租的“住房正義聯盟”在邁阿密法院大樓前召開小型新聞發布會，與會者歡呼雀躍。該活動的發起人之一、“住房正義聯盟”負責人阿拉納·格里爾說：“這不是我們需要的全部，但這已經是來之不易的勝利了！”

美國普林斯頓大學的一個研究小組從2020年3月起關注租客被驅逐的問題。他們的統計報告顯示，租客保護令使全國范圍內驅逐租客的事件數量大幅減少。雖然仍有極少數租客在保護令生效期間遭到房東的驅逐，但他們訴諸法律后會迫使房東讓步，允許他們回到居所。

美國國會批準的租客保護令于2020年7月底到期。2020年8月，阿斯本研究所發布報告稱，到2020年底可能有多達4000萬美國人被房東驅逐，非常不利于疫情防控。于是，2020年9月，美國國會批準將租客保護令的有效期延長至2021年7月底。

7月30日，在美國聯邦眾議院，由于共和黨議員的反對，租客保護令的有效期未能被批準延長至10月18日。民主黨議員表示，他們缺乏足夠的支持針對該提議啟動投票程序。聯邦參議院在7月31日舉行了罕見的“周六會議”，但仍沒能解決這個問題，租客保護令的有效期未被批準延長。白宮方面也明確表示，由于缺乏權限，美國政府不會通過行政命令的方式延長租客保護令的有效期。

據美國《芝加哥論壇報》報道，目前全美有約650萬戶家庭、1500萬人拖欠房租，款項總額超過200億美元。很多人覺得，疫情已經進入常態化防控階段，可以允許房東驅逐欠交房租的租客了。

得克薩斯州已于今年3月提前終止了租客保護令（7月31日是國會規定的最后期限，各州有權根據實際情況提前終止該保護令）。很多房東前往法院申請對租客的驅逐令。有了驅逐令，如果租客拒絕搬離，法院將派人強制將他們帶離。達拉斯城的沃思堡地區一時間成了全美簽發驅逐令最多的地區之一。那里的居民安東尼·阿普肖和他17歲的兒子被房東趕出了家門。阿普肖在疫情期間失去了工作，付不起房租。他說：“房東就這樣把我們趕出來了。我的兒子沒地方做作業，他還有3周就要畢業了。他們（房東）想把所有失去經濟來源的租客都趕出去。租客的家具等物品被丟在大街上。”

《芝加哥論壇報》指出，自今年8月1日起，租客保護令在全美失效，“驅逐潮”將到來。在1500萬名拖欠房租的人中，有近1000萬人將被房東驅逐，流落街頭。據美國民權聯盟預計，“驅逐潮”中還可能出現不公平的現象——非洲裔租客被驅逐的可能性是白人租客的兩倍。

居住在底特律市的威廉姆斯女士，自新冠肺炎疫情暴發以來就失去了工作。帶著5個孩子的她只能依靠政府發放的補貼以及慈善機構的經濟援助來支付部分房租，拖欠房租已經半年多了。“如果被趕出去，我和孩子們就會流落街頭。這里大多數欠交房租的人都面臨著被驅逐的命運。以前我們還能去收容所棲身，但現在收容所已經因為疫情關閉了。我們能去哪？該怎么辦？”

馬丁內斯夫婦在2020年10月曾舉辦一個小型派對，慶祝他們搬到科羅拉多州奧羅拉市的一間新公寓中。現在，隨著租客保護令到期，他們要么補交8000美元房租，要么將公寓鑰匙交還給房東，全家搬離。馬丁內斯說：“如果我們被房東驅逐，就只能在之前購買的郊外的一塊荒地上搭帳篷居住。我們本來計劃在那里蓋一棟小房子，開始新的生活，但現在沒有資金，只能睡帳篷。到了冬天，取暖都成問題。”

是避免大批租客流落街頭增大疫情傳播風險，還是保護房東的權益？無論租客保護令存廢，美國社會都將面臨考驗。

雖然美國國會批準發放450億美元“房租援助金”，用于緩解美國民眾因疫情面臨的經濟困難，但收效甚微。例如在密蘇里州堪薩斯城，到今年7月仍有四成援助金沒有及時發放，超過1700戶家庭面臨著被驅逐的困境。據了解，當地民眾只能通過在線方式申請援助金。一個旨在保護租客的民間組織的發言人基爾·帕特里克對此批評道：“政府的這一做法很不公平，因為這里有不少貧困民眾無法上網。很多市政官員什么也沒做。”從7月30日起，該組織陸續接到大量租戶的電話，稱房東要求他們在7月31日搬走，而這些人根本無處可去。

美國詹恩家庭研究所的研究顯示，截至今年7月初，在欠交房租的家庭中，有八成都居住在新冠肺炎疫情熱點地區。該研究所住房政策研究員威廉姆斯表示：“讓更多的人流落街頭，無疑將導致病毒感染率大幅提高。”

千呼萬喚的《餐飲業救濟法案》

據《紐約郵報》報道，租客保護令失效不僅沖擊了貧困租客的生活，也會影響大批企業——那些租賃場所進行經營的店家。一項調查結果顯示，自新冠肺炎疫情暴發以來，紐約市有87%的酒吧、餐廳和夜總會的業主無法全額支付租金;有34%的業主表示，根本無法支付租金，企業已瀕臨倒閉。60%的餐館在疫情期間未被減免租金。在享受到租金減免待遇的餐館中，只有不到三分之一被免除了超過50%的租金。一些受訪店主表示，他們一直在試圖就租約與房東進行談判，但房東不愿讓步。

對于房東的行為，不少餐飲業主表示理解。很多房東在疫情暴發初期的幾個月為餐飲業租客減免了房租，但疫情持續半年后，房東們也逐漸感受到了壓力。部分房東已無法為租客繼續減少或免除租金，讓餐廳生存下去。

雖然近段時間美國民眾外出用餐和活動增多，店鋪還可以加收“疫情期間服務附加費”，但絕大多數店主認為，這都不足以抵消疫情對餐飲業、娛樂業造成的巨大傷害。在紐約，無法支付全額租金的餐飲商家持續增多。

《紐約郵報》指出，對于像紐約這樣的大都市來說，餐飲企業和娛樂場所對經濟運行至關重要。為了確保這些企業的生存，店主和房東都寄希望于政府，呼吁采取一系列保障措施，包括頒布實施以減免稅負為核心的《餐飲業救濟法案》。

房東們的困境

對于不能支付房租的租客來說，終止租客保護令有些殘忍。但對于收不到房租的房東來說，租客保護令讓他們有苦說不出。

布林克利·摩根律師事務所合伙人馬克說：“租客保護令讓銀行和房東成為最大的受害者。銀行可以得到政府的救濟，而房東只能承受巨額損失。一些房東的生活已經陷入困境，房租是他們的生活來源。面對欠交房租的租客，他們一度失去了法律追索權。現在是時候把權利還給他們了。”

邁阿密的律師阿曼在接受媒體采訪時指出，大多數房東能夠與租戶協商解決問題。他代理了80多名房東的相關業務，主要職責是與租客們溝通，制定切實可行的付款計劃。阿曼說：“有一些無良租客，明明有穩定的收入，但以租客保護令為由拒絕交納房租。有房東愿意支付違約金，提前收回房子，然后出售。但租客不僅不支付房租，而且拒絕搬離。”

一些房東背負著抵押貸款，還要繳納房地產稅以及支付維護費用，他們沒有得到任何救濟。從這個角度看，租客保護令對房東是不公平的。

可以說，無論租客保護令存廢，美國社會都將面臨考驗。

編輯：姚志剛 winter-yao@163.com