財務預算管理在房地產開發經營中的應用研究

李宗義

摘要：在我國實施改革開放政策以來，國內經濟進一步發展，城市建設規模也進一步擴大，給房地產公司帶來了前所未有的發展機會。在過去的二十年發展之中，房地產業取得了快速的進步，并為城市的建設和發展做出了極其關鍵的貢獻。隨著城市人口的持續增加，城市中的住房需求也逐步增大，這為房地產行業的未來發展提供了良好的環境。但是，在房地產項目建設中存在一些問題，包括項目建設亟需眾多資金，項目建設時間長、資金回收周期長，這些問題都使得房地產企業的經營肩負極大的威脅。

關鍵詞：財務預算管理;房地產開發;經營

一、財務預算管理的必要性

在房地產企業的運營與相關項目建設同開發中，公司的高級管理人員，已經把公司的運營重點放置于財務預算管理之上，房地產企業的資本運營水平為企業運營的關鍵所在。因此，房地產企業的融資，亟需強化對財務資金的預算與治理，以確保科學利用資金，進行項目建設，減輕其承擔的經營耗費。只有為項目研發設計供應平穩的資金，方可使項目得以順利落實，所以，通過為前端的項目設定一定的預算，需要對其進行研究和對材料采購成本進行把控，方可確保建設企業成功將相應的目標完善開來，卓有成效地實現了建設成本的把控，此亦為房地產公司未來的戰略發展目標的落實分化操作。通過把年度業務規劃的目標，分化為預算各個步驟的目標所在，它為房地產企業的各類項目活動，供應了財務支持，并將企業的資源進行分配，從而使得企業的整體方略得以落實。

二、房地產開發企業財務預算的主要內容

（一）損益預算

損益預算包含營業收入和支出、期間成本以及各種稅收方面的計算等等。這并不意味著財務部門可以自行加以落實，而是一定從業務預算這一基礎出發，對財務預算加以確定，例如，收入的明確條件為房屋已交付并歸檔、在線上已落實商品房合同簽訂、房屋已全額付款抑或是已收到預付款、抵押銀行已審查并批準了一部分、抵押和商品房的轉讓程序已經完成。以收入實現作為分析案例，工程機構亟需為房屋完工檢驗的進程供應相應的預算，而銷售機構亟需為房屋銷售提供預算和預先估計抵押處理的進度，并針對性制定出相應的流程，從收到竣工檢查到完成商品房轉讓程序，進行占用通知的各自時間點的預估。總而言之，只有在公司各個機構的共同努力下，預算才能被制定出來，使之是實際可操作的和真正有效的。

（二）資金預算

房地產公司的資金預算包含兩個方面：現金流入以及流出這兩種，現金流入關鍵包含內外部資金融匯流入以及銷售方面的款項收回;現金流出關鍵包含開發成本規劃支付。資金成本為房地產公司開發成本內部極其主要的一個要素，思索怎么樣對資金耗費進行節省，是為公司構建收益的主要渠道之一。集團公司的資金匯集式治理，對信用貸款渠道以及手段、項目本來的銷售以及相應的進度安排，皆成為對資金成本產生作用的關鍵要素。

三、財務預算管理的問題

（一）缺乏對財務預算管理的正確認識

在房地產項目開發進度之內，財務預算管理活動，始終直接位于其開發和建設的所有進度之中，但現任高級領導人員，未提升對預算工作的關注程度，基層業務從業人士亦未卓有成效地實施預算規劃同其目標。大多房地產企業的管理人士，僅將重點放在減少項目建設和生產成本上，基于這樣的前提進行預算編制，并認為預算編制的關鍵目的，旨在減少建設耗費。結果，預算工作不能在房地產企業內部卓有成效地進行，并且預算不能用于指導項目建設資金的使用。此為當下房地產業通常可見的問題所在。

（二）預算管理制度不健全

在房地產公司對預算管理工作進行落實之時，一定要為企業的預算管理工作，設定科學合理的預算治理相應舉措同程序。預算制度是發展預算工作的前提所在，能夠卓有成效地促進預算工作的進一步實現。然而，在當下的房地產企業之內，由于缺乏對高層管理者預算管理的側重，財務人員設計的預算系統有著很大的缺陷。在預算系統的具象化實施進程之內，同事實上的業務運營項目的建設，存在很大差異。業務從業者沒有辦法卓有成效地將預算計劃以及目的落實下去。項目簽證非常繁瑣，預算不夠精準，從而使得房地產企業的項目建設耗費不斷上升，這一成本態勢使得企業獲益減低。

（三）財務預算管理與業務脫離

房地產公司高級領導在對將來發展方略訂立計劃之時，亟需制定一整套方略落實舉措，特別是要對企業內在化財務預算制度加以完備。通過預算治理計劃分解公司的發展方略，推動業務機構將之進行落實，并實施公司的成本控制操作。房地產企業的財務人員在進行預算工作之時，對公司內在化的財務訊息加以總計同分析，然后訂立下一年的預算實現目的。這種治理方式無法將企業將來發展方向擱置其中，亦無法對市場的實際變化對房地產企業建設產生的影響進行考量，從而使得預算計劃以及相應的方略同房地產公司的業務活動和項目建設相分離。業務人士沒有辦法順利對其加以落實。最終獲得的預算結果不夠精準，沒有辦法通過這一操作卓有成效地把控房地產公司的項目建設耗費。

四、提升地產公司財務預算能力的策略

（一）科學合理的編制預算方案，決策層高度重視

在房地產企業的項目建設安排之內，財務預算治理在公司工作的各個方面都起著重要功能。所以，房地產企業的高級領導，要更加關注預算方面的操作，與此同時，還要給預算工作提供相當程度的人物力扶持，以制定公司財務預算工作的進一步發展方針。高級領導人士還亟需主動學習同預算治理有關的基礎性知識，以便對預算工作有相當程度的認識，此外，房地產公司亟需對所有職員進行基本的財務預算知識教育指引，從而將他們對預算的認識和關注提升上去。基于此，為實現企業的財務預算目的，財務機構的預算人士，應按照房地產公司當下實際經營狀況和將來發展計劃，對預算管理體系的設計進行完備，使得預算系統符合實際業務運作。另外，預算人士還必須準備預算規劃同相應的方針，把企業的戰略計劃目標在預算計劃之中呈現出來，從而推動預算工作的實施，以執行公司的戰略。在對預算計劃進行編設之時，預算人士亦須主動對國家頒布的有關房地產公司項目的建設和運營、土地治理、信用貸款同建設等相關的法律法規了解清楚。預算人士應及時對外部環境變化對公司運營的作用進行認識，使得優化的預算計劃得以確立，確保為每個機構設定的預算目標與公司的實際業務運營和職能治理項目相符，并改善預算計劃的科學合理特性，以引發決策者的注意。

（二）提升預算管理的精準度

在房地產公司的項目建設同開發進度之內，預算管理人士訂立精確的相應目的，從而落實業務成本的把控，為當下房地產公司預算工作的關鍵所在。因此，預算人士在進行預算操作、在制定預算計劃和相應的目的之時，應以預算的準確性為準，只有為企業訂立準確的預算目的同相應的預算安排，方可使得房地產企業科學穩定的發展得以落實。與此同時，預算工作的準確性亦為對企業戰略目的實施產生作用的關鍵性前提。在項目建設的早期階段，預算人士亟需與前線項目建設人士以及項目計劃編制人士緊密溝通，收集有關項目的更多訊息，將項目簽證流程減少，并提升預算人士對項目建設的認識程度。如此，能夠確保后續的預算計劃與事實項目密切相關，這亦為對預算工作發展加以規范化的前提所在。與此同時，預算人士加強了公司內在化預算工作的實施和監管，積極推進了企業預算層面的全方位提高。

（三）加強預算與業務的聯系

房地產企業對將來的發展進行規劃之時，一定要將計劃具象化內容，同企業的事實預算體制相互連接，以推動預算操作，卓有成效地將企業的戰略計劃目的落實下來。此外，通過預算治理，使得企業業務機構合理對成本加以管制，進而推動房地產企業獲得良性進步。

在對預算體制進行制定之時，預算管理人士應將項目建設考慮在內，并且考慮到研發同建設進度內產生的問題和風險，實際進入到前線項目運營之中，對實際項目開發進度之內產生的問題同業務所亟需的耗費加以探究。運營，為企業創建科學合理的預算體系，能夠提升預算同業務二者間的鏈接力。

五、結束語

綜上所述，隨著市場經濟的進一步發展，房地產公司面臨著更加復雜的市場發展環境。為了公司的平穩發展，一定要提高財務預算治理情況，從而落實卓有成效的成本控制。目前公司存在著一些問題，包括預算認知薄弱、預算管理存在缺陷，企業財務預算綜合預算管理不夠完備，這些都極大地制約了公司的運營同進一步擴大。因此，房地產公司應強化預算管理操作。

參考文獻：

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