房地產行業融資問題研究

杜閃 易丹丹

【關鍵詞】房地產;龍湖集團;企業融資

【中圖分類號】F299.233.42 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2021）10-0107-03

0 引言

房地產行業經過40多年的發展，在我國經濟建設中起著重要的作用。2000年開始，房地產呈現出異常火爆的趨勢，房價只漲不降，買房賣房成為熱點話題。2015年，政府為了抑制房價的飛速上漲和抵制“炒房賣房”的行為出臺了相關文件，對房地產企業的限制增強。面對這樣的市場環境，房地產企業想要增強盈利能力，必須重視融資問題。這是因為房地產企業在開發房地產項目時需支付高昂成本，項目建設周期長，而且資金只能在銷售房地產之后才能收回，壞賬風險大[1]。此外，近幾年總體經濟形勢下滑，銀行和其他金融機構的融資門檻較高，房地產上市公司在外部環境的影響下資金短缺的現象十分明顯。由此可見，房地產企業選擇合理的融資策略是很有必要的。

1 房地產企業融資方式分析

融資就是企業融通資金的過程。在所有融資方式中最普遍采用的就是銀行貸款，在部分房地產企業中銀行貸款甚至可以為企業籌集到70%左右的資金。隨著市場的不斷變化，產生了許多新的融資方式[2]。融資按照籌資對象可以分為外部融資和內部融資。

1.1 內部融資

內部融資是企業運用自有資金籌資的方式，主要是對應收賬款、預售賬款的抵押和出售。因為內部融資只涉及企業，所以自主性比較高，融資成本較低。缺點在于內部融資規模小，對于經營情況差的企業不適合采用內部融資。具體包括如下。

（1）留存收益。留存收益來源于企業期末的凈利潤，由盈余公積和未分配利潤組成。留存收益可以為企業提供資金，而且不需要成本。

（2）預收賬款。房地產企業一般都是提前將沒有建設完成的房地產進行銷售，以定金或者購房款的方式獲取資金，借此實現資金快速回攏的目的，緩解企業資金壓力。

1.2 外部融資

與內部融資相反，外部融資是向其他經濟主體籌資的行為，在是否有金融機構介入的基礎上可以分為直接融資和間接融資。具體包括如下。

（1）直接融資。直接融資是企業不通過金融機構直接進行融資，主要有股權融資、債券融資等。股權融資和債券融資各有不同，股權融資沒有到期歸還本息的壓力，財務風險小，但是有控制權分散的風險。債券融資最突出的一點就是企業到期必須向債權人還本付息，因此在財務上的風險大[3]。

（2）間接融資。間接融資是需要借助金融機構籌集資金的融資方式，基本形式有銀行貸款、融資租賃及信托貸款等。銀行貸款的優點是融資的金額大，融資的約束條件相對較少;缺點是容易受到市場環境和相關政策的影響。除銀行貸款外，融資租賃和信托貸款都是典型的向非銀行籌集資金的融資方式。

2 龍湖集團融資現狀研究

2.1 龍湖集團簡介

1993年，龍湖集團正式成立，總部設在重慶，公司主要從事房地產的開發，也參與房屋租賃、裝修等相關業務。2009年，龍湖集團控股有限公司在香港上市。龍湖集團業務范圍廣，市場遍布全國，至今成立龍湖集團開發的項目大約有900個。多年來，龍湖堅持以客戶為中心，從客戶的視角進行項目設計，建設優質房地產。

2.2 龍湖集團融資描述

基于對龍湖集團2019年的財務報表進行分析，可以看出龍湖集團內部融資和外部融資二者兼有。

（1）內部融資現狀分析。我國有關于房地產企業持有資金的占有率必須高于總投入開發的30%的要求，對于內部融資，我國的房地產企業一般都是以盈余公積對項目進行投資。從財務報告中可以得知，2017—2019年龍湖集團的所有者權益和未分配利潤呈上升趨勢。預收賬款是企業較快獲取資金的方式之一，2017年龍湖集團有物業銷售預收賬款為932億元，2018年和2019年沒有預收賬款。龍湖集團的內部融資是有所減少的（見表1）。

（2）外部融資現狀分析。2019年12月31日，龍湖集團的銀行貸款數額為1 313億元，2018年的銀行貸款數額為1 111億元，2017年的銀行貸款數額為691億元。可以看出，龍湖集團的銀行貸款是逐年增加的，并且2018年龍湖集團銀行貸款的幅度較大。龍湖集團在2019年12月31日股份總額有每股面值0.01港元的普通股數目5 983 110 605股，價值5.2億元，相比2018年增資擴股了44 639 000股，價值增加了300萬元，2019年龍湖集團的股權融資較少。

截至2019年12月31日，龍湖集團發行有境內公司債券、綠色債券、中期票據、住房租賃專項公司債券和優先票據。其中，2019年發行的優先票據金額為59億元，住房租賃轉型公司債券為19億元，境內公司債券為21億元，2019年沒有發行綠色債券和中期票據，總計發行了99億元的債券。然而相較于2018年，龍湖集團減少了綠色債券和中期債券的發放，其他債券的發行數額均有所減少（見表2）。

龍湖集團是受國家政策影響較大的企業，近年來中國人民銀行多次上調了銀行貸款準備金金額及它在存款總額中所占的比重，銀行貸款的利息也逐年增加，龍湖集團、碧桂園集團等大型房地產企業的貸款利率在正常情況下會以國家基準利率向上浮動，所以龍湖集團的融資成本呈明顯的上升趨勢。龍湖集團2019年的定息銀行貸款利率是4.88%，浮息銀行貸款利率是4.32%。龍湖集團2019年的銀行及其他借款利息達61億元，占全部利息的93%。較高的融資成本會帶來較大的融資風險。龍湖集團2017—2019年的資產負債率分別為70.73%、72.22%、74.45%（見表3）。

3 龍湖集團融資問題分析

3.1 資本結構不合理

房地產企業是負債較多的企業，企業運營過程中面臨著極高的經營風險。因此，房地產企業想要持續運轉，就必須保持充足的資金鏈。2017—2019年，龍湖集團的資產負債率基本在73%左右浮動，就國內的資產負債率情況來看，資產負債率在60%～80%的企業都需要承擔較大的融資風險。可以看出，龍湖集團是高杠桿的運營模式，流動負債比率逐年增加。面對這樣的資本結構，企業財務風險呈現出銳增狀態。

3.2 融資渠道少

采用不同的融資方式和融資方式所占的比重就是融資結構。根據龍湖集團的融資現狀可以發現，2019年龍湖集團銀行貸款融資就占到全部融資的76.21%，債券融資其次，股權融資最少。由此可見，龍湖集團主要依賴于銀行貸款，股權融資較少。然而銀行貸款的利率高，由此產生的財務費用也高，債務性融資較多，容易導致企業產生替代行為，在資金運轉不靈的情況下，一旦集團無法償還債務，現金流就會出現問題，嚴重時可能會造成企業的財務危機[4]。2019年，為了應對房地產市場泡沫現象，貨幣信貸的發展趨勢放緩，如果龍湖集團繼續依賴銀行貸款補充融資的需要，其風險會劇增。

3.3 融資風險大

龍湖集團的融資成本較高，其中利息費用就達到65億元，融資成本升高，會增加融資風險。較高的利息費用會給企業帶來利率風險和匯率風險。龍湖集團會受到銀行和金融機構利率變動的影響。截至2019年末，龍湖集團的短期借款有139億元。此外，龍湖集團浮息貸款有927億元，占全部貸款的比重達70.61%。這意味著在沒有其他影響因素的情況下，利率變化會直接影響企業的財務費用。因此，如果龍湖集團對固定利率和浮動利率的借款數額配置不合理，會導致企業的利率風險增大。

4 龍湖集團融資對策

4.1 優化融資結構

龍湖集團資產負債率較高，而且短期負債占比比較大。一旦短期負債的償債能力下降，可能導致企業資金鏈受損，遭受財務危機。此外，龍湖集團的外部融資較大，外部融資耗費的資金成本較多[5]。因此，龍湖集團必須未雨綢繆，兼顧短期負債和長期負債，保證資金的穩定性。為了優化企業的融資結構，龍湖集團可以改善企業經營模式，增加企業資金積累，通過加快資金周轉速度、及時處理閑置設備等方式提高資金利用率，可以提高內部融資的力度，減少對外部融資的需求。內部融資的加大在改善融資結構的同時，也可以提升企業的盈利能力。

4.2 加強融資創新

在科技日新月異的今天，利用互聯網平臺，加大信息交互，加快信息流動，傳統實體行業與互聯網結合，可以創造新的發展機會。據此，銀行業、基金業等相繼推出了互聯網新商品。互聯網在為房地產企業提供新的運營可能的同時，也為其融資提供了新的渠道。在房地產行業中具有代表性的龍湖集團有著良好的品牌優勢，集團可以借此在互聯網上建立融資平臺，發展“房地產+證券”“房地產+基金”等，通過“互聯網+”的新業態增加房地產的融資渠道，發展多元化融資。

4.3 控制融資成本

龍湖集團的融資成本較高是因為集團的利息費用較高，從之前對龍湖集團的融資現狀進行分析的基礎上可以發現，在龍湖集團的多種融資方式中，利用銀行貸款進行融資的力度最大，這也是造成企業融資成本高的原因。事實上，銀行近年來對放貸的要求愈發嚴格，一些銀行甚至縮小了合作的房地產企業的范圍。同樣，2017年開始房地產行業減少了發放債券的規模，現階段發行的債券數量有所減少。相對于債券融資，股權融資不需要還本付息，因此龍湖集團可以加強股權融資，采用增資擴股、夾層融資等方式外引優質股東，優化股權結構，將債權人轉為股東，降低融資成本。

5 總結

融資是企業財務管理的活動之一，龍湖集團又是資金需求量大、建設成本高的企業，因此對融資活動的要求十分嚴格。根據龍湖集團的融資現狀，針對龍湖集團融資渠道少、融資成本高等問題，提出加強內部融資、優化融資結構、控制融資成本的對策，從而提高企業的融資水平，提升企業盈利能力，更好地發展企業。

參 考 文 獻

[1]邵名童，張丹陽.房地產企業融資問題研究[J].商，2016（8）：152.

[2]石密艷，孟繁兵.我國房地產企業融資問題探析[J].中國市場，2021（8）：78-79.

[3]王春英.房地產企業融資風險研究[J].行政事業資產與財務，2013（10）：81-82.

[4]陳紫艷.W房地產公司融資存在的問題及對策研究[J].科技經濟導刊，2019（33）：210-211.

[5]高佳薇.房地產企業融資困境與對策——以LD公司為例[J].區域治理，2019（44）：203-205.