房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控研究

山東華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

房地產(chǎn)行業(yè)本身便是資金密集型行業(yè)，在項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)候，需要投入大量的資金，并且房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)周期比較長，這也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率高于其他企業(yè)。并且，受到我國宏觀政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的時(shí)候，相關(guān)的環(huán)境也比較復(fù)雜，房地產(chǎn)銷售的形勢也發(fā)生了極大的變化，若是房地產(chǎn)投資的回收沒有達(dá)到預(yù)期，那么房地產(chǎn)企業(yè)很容易出現(xiàn)嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率也會有明顯的增加。這便要求房地產(chǎn)企業(yè)必須采取措施做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式分析

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)投資的時(shí)候，和一般企業(yè)投資存在明顯的不同，房地產(chǎn)企業(yè)投資的時(shí)候，金額數(shù)目比較大，回收需要的時(shí)間比較長，受到的不確定因素影響較多。就限購政策而言，在發(fā)布限購政策之后，很多地方的房地產(chǎn)交易量都有了明顯的降低，這種情況的存在也很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法達(dá)到預(yù)期的收益，出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[1]。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)想要更好的發(fā)展，資金是非常重要的，若是資金出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也會受到比較大的影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，前期投資非常多，而這些資金的獲取往往需要進(jìn)行融資，但是融資活動的進(jìn)行不但可能導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)的利息壓力比較大，還很容易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資不抵債的情況。此外，受到財(cái)務(wù)杠桿的影響，企業(yè)的付息前收益也會受到極大的影響。

（三）資金回收和收益分配都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)需要的資金比較大，其中一部分資金來源是融資，還有一部分資金來源于企業(yè)本身的資金，若是收益分配不夠合理，很容易給企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展造成負(fù)面影響[2]。受到行業(yè)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)資金回收的時(shí)候，需要的周期比較長，整個(gè)周期中的不確定因素也比較多，比如，若是市場環(huán)境發(fā)生了變化，那么會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收無法達(dá)到預(yù)期的需要，這也會導(dǎo)致企業(yè)項(xiàng)目資金不夠，給房地產(chǎn)企業(yè)的下一步計(jì)劃開展造成影響。隨著市場競爭的加劇，除了信用、服務(wù)以及品質(zhì)會給企業(yè)發(fā)展造成影響，企業(yè)的收益分配情況也會給企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展造成極大的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不夠合理

房地產(chǎn)企業(yè)資金回收需要的時(shí)間比較長，資金回收的時(shí)候影響因素也比較多，這種情況下，很多房地產(chǎn)企業(yè)在下個(gè)項(xiàng)目投資時(shí)，上個(gè)項(xiàng)目資金回收情況都沒有能夠很好地達(dá)到預(yù)期。受到這種情況的影響，企業(yè)需要利用融資進(jìn)行資金的獲取，若是企業(yè)的債務(wù)比比較高，資金結(jié)構(gòu)便會失衡，這種情況下，企業(yè)融資的時(shí)候成本也會有明顯的提高。此外，隨著時(shí)間的變化，企業(yè)資金管理環(huán)境也會出現(xiàn)一定的變化。這種情況的存在也會增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率。

（二）傳統(tǒng)融資渠道存在的問題

隨著社會經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道的弊端也越來越明顯。我們必須認(rèn)識到商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的開展對房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展起到了積極的作用。但是隨著金融行業(yè)的不斷發(fā)展，這種融資方式的優(yōu)勢已經(jīng)沒有那么明顯，若是房地產(chǎn)企業(yè)融資的時(shí)候，過于依賴商業(yè)銀行，那么房地產(chǎn)企業(yè)很容易出現(xiàn)資金方面的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)也很容易出現(xiàn)資金方面的問題，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加[3]。若是房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)信貸財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么很難在較短的時(shí)間內(nèi)解決問題，這便要求房地產(chǎn)企業(yè)必須重視融資渠道的優(yōu)化，特別是互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，提高了融資的靈活性，能夠很好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需要。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)決策不夠合理和科學(xué)

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，若是出現(xiàn)了財(cái)務(wù)決策的失誤，那么很容易直接給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成極大的影響，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，最后以破產(chǎn)告終。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的時(shí)候，管理者每天都會進(jìn)行很多財(cái)務(wù)決策，決策的合理和科學(xué)會給企業(yè)造成非常嚴(yán)重的影響。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)決策不夠合理的原因主要體現(xiàn)在下面兩點(diǎn)。首先，管理人員沒有做好外部環(huán)境的預(yù)測，實(shí)際外部環(huán)境和預(yù)測存在很大偏差，這種情況下，企業(yè)投資回報(bào)會不成正比。其次，企業(yè)決策的時(shí)候，內(nèi)部信息不夠，或者是內(nèi)部信息的實(shí)用性較差，使很多企業(yè)管理人員只能通過非常有限的數(shù)據(jù)和自己的經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行決策，這也會導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控的意識比較差

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控的時(shí)候，必須從全局出發(fā)，資金并不意味著全局。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)人員和管理人員都沒有很好地認(rèn)識到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，認(rèn)為進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的時(shí)候，項(xiàng)目進(jìn)程監(jiān)控以及賬目管理是重點(diǎn)，其他風(fēng)險(xiǎn)管控措施只會浪費(fèi)企業(yè)的資源，無法取得較好的效果[4]。這種想法在一定程度上是錯(cuò)誤的，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金管理雖然比較重要，但是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)本身的形式是多樣的，資金只是其中的一個(gè)部分。特別是隨著市場環(huán)境的不斷變化，若是企業(yè)財(cái)務(wù)人員及管理人員沒有對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控有一個(gè)全面的認(rèn)知，那么企業(yè)發(fā)展很容易出現(xiàn)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)的后續(xù)發(fā)展造成極大的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的措施分析

（一）做好成本管理，對資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)成本會直接給其利潤空間造成較大的影響，甚至?xí)苯咏o企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展造成影響。這種情況下，企業(yè)需要主動地進(jìn)行成本管理，進(jìn)行高效成本管理措施的制定，對企業(yè)資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。在進(jìn)行成本管理的時(shí)候，成本預(yù)算控制是非常重要的，其也會給企業(yè)最終的收益造成直接的影響，也會決定企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控情況。通過對成本預(yù)算進(jìn)行控制的方式來進(jìn)行成本管理能夠讓企業(yè)前期投資更加的合理，降低盲目投資出現(xiàn)的概率，從而優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。

（二）通過互聯(lián)網(wǎng)平臺來進(jìn)行融資渠道的拓展

互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展也拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道，企業(yè)在融資的時(shí)候，可以根據(jù)自己的情況合理地進(jìn)行選擇。互聯(lián)網(wǎng)金融的出現(xiàn)，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低融資所需要的成本，這對于企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控非常重要[5]。現(xiàn)在，很多互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的可靠性都比較高，其會對客戶的信用情況和資產(chǎn)情況進(jìn)行合理的評價(jià)，這不但能夠保證投資者的利益，也能夠維護(hù)客戶的利益。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身需要選擇互聯(lián)網(wǎng)金融平臺來融資，拓寬融資的渠道，對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。

（三）將計(jì)算機(jī)技術(shù)運(yùn)用到財(cái)務(wù)決策中去

隨著計(jì)算機(jī)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和進(jìn)步，大數(shù)據(jù)技術(shù)、云計(jì)算技術(shù)以及移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)也愈加的成熟，特別是大數(shù)據(jù)技術(shù)已經(jīng)被很好地運(yùn)用到了各個(gè)領(lǐng)域中。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)決策的時(shí)候，合理性比較差，這種情況下，企業(yè)可以把大數(shù)據(jù)技術(shù)合理地運(yùn)用到財(cái)務(wù)決策中，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)做好信息的整理、分析和收集工作，從而提高信息本身的實(shí)用性，做好內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的預(yù)測工作[6]。對于企業(yè)而言，無論是經(jīng)驗(yàn)決策還是主觀決策，偶然性都比較強(qiáng)，大數(shù)據(jù)能夠分析海量的數(shù)據(jù)，得出的結(jié)論也比較科學(xué)。在合理運(yùn)用大數(shù)據(jù)的情況下，管理者再通過自己的經(jīng)驗(yàn)決策，能夠提高財(cái)務(wù)決策的科學(xué)性，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率。

（四）做好培訓(xùn)工作，提高員工的風(fēng)險(xiǎn)意識

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)活動往往比較得復(fù)雜，這也是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的重要原因，并且企業(yè)財(cái)務(wù)活動比較復(fù)雜的現(xiàn)狀在較短的時(shí)間內(nèi)很難解決。面對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識到財(cái)務(wù)人員風(fēng)險(xiǎn)意識提高的重要性。而想要做到這點(diǎn)，首先，企業(yè)必須確保財(cái)務(wù)人員能夠全面地了解各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因。其次，企業(yè)必須重視培訓(xùn)，通過定期培訓(xùn)的方式幫助財(cái)務(wù)人員提高其綜合素質(zhì)。最后，必須做好財(cái)務(wù)人員的監(jiān)督工作，確保財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行業(yè)務(wù)處理的時(shí)候，全面地考慮到了可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，更好地對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。

結(jié)語

隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭愈加激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)也決定了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的時(shí)候面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較高。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的重要性，認(rèn)真分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因，并找到對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控的有效手段，科學(xué)的對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員和財(cái)務(wù)人員也必須及時(shí)地進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)，系統(tǒng)的分析工作過程中可能出現(xiàn)的問題，找到合理的方式來對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控，只有這樣才能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的水平，降低房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率，為房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。