新租賃準(zhǔn)則對零售業(yè)的影響

鄭婷婷 北京碧蓮盛醫(yī)療美容門診部有限責(zé)任公司

一、相關(guān)知識概述

(一)租賃內(nèi)涵

一定期限內(nèi)，出租人向承租人出讓資產(chǎn)使用權(quán)并獲得對價合同，這就是新租賃準(zhǔn)則。其沒有過多強(qiáng)調(diào)租金，而是引入新概念“使用權(quán)資產(chǎn)”與“租賃負(fù)債”等，由此增強(qiáng)了租賃概念的嚴(yán)謹(jǐn)性。

(二)零售業(yè)租賃特點分析

線下零售企業(yè)對經(jīng)營場的需求量比較大，經(jīng)營場所自建過程中需要投入大量精力與財力，通常情況下零售企業(yè)會在繁華地帶亦或是市中心租賃并設(shè)置購物中心或者實體店。短期租賃過程中出現(xiàn)中間費用，故其租賃期大多都會在1 年以上，租賃到期后租賃資產(chǎn)所有權(quán)的獲得不是承租人的主要目的，零售企業(yè)實施經(jīng)營租賃活動。除此之外，為了節(jié)省辦公、倉儲及物流運輸?shù)瘸杀荆闶燮髽I(yè)還會從事以車輛、倉儲或辦公設(shè)備為主的經(jīng)營租賃活動。實施新會計準(zhǔn)則，會對此類以經(jīng)營租賃資產(chǎn)為主的零售企業(yè)發(fā)展帶來嚴(yán)重的影響。

二、新租賃準(zhǔn)則對零售業(yè)發(fā)展帶來的影響

(一)對零售業(yè)財務(wù)報表產(chǎn)生的影響

1.對資產(chǎn)負(fù)債表造成的影響。新租賃會計準(zhǔn)則規(guī)定零售企業(yè)所有租賃項目要納入企業(yè)財務(wù)報表中，整體而言，財務(wù)報表中負(fù)債比例上升，比如某零售企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債變化情況。該企業(yè)經(jīng)營活動中，門店租賃項目是無法撤銷的，合同為15 年，其中第一年要償還資金A、第二與第三年分別償還B 與C，從第三年到最后一年每年償還金額C，折現(xiàn)情況不考慮在內(nèi)的化租賃償還總金額為A+B+13C；考慮折現(xiàn)情況下，各類租賃款項與折現(xiàn)比例的乘積，計算出最終負(fù)債金額。

2.利潤表方面的影響。新準(zhǔn)則不會直接影響企業(yè)經(jīng)營收入，但會改變利潤總額。舊準(zhǔn)則中，租金是完整而獨立的項目，但新準(zhǔn)則中將承租方租金拆分為利息費用與折舊費，并分別計入利潤表財務(wù)費用與營業(yè)成本，而利息費用逐年減少使得零售業(yè)利潤出現(xiàn)一定的波動。

3.現(xiàn)金流量表方面的影響。新租賃準(zhǔn)則的實施很大程度上改變了經(jīng)營性凈現(xiàn)金流，而在舊準(zhǔn)則中規(guī)定現(xiàn)金流量表中支付資金屬于企業(yè)經(jīng)營活動流出項內(nèi)容，新準(zhǔn)則中其屬于籌資活動流出項，此種情況下降低了經(jīng)營活動現(xiàn)金流，零售業(yè)經(jīng)營活動中出現(xiàn)更多的凈現(xiàn)金流。

(二)對零售業(yè)財務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生的影響

1.償債能力。新準(zhǔn)則規(guī)定財務(wù)報表包含租賃負(fù)債與使用權(quán)資產(chǎn)，應(yīng)用單一化會計模型。所以企業(yè)推行新租賃準(zhǔn)則時，資產(chǎn)與負(fù)債總額會增加，提高產(chǎn)權(quán)比率與資產(chǎn)負(fù)債率，削弱企業(yè)長期還債能力同時增加債務(wù)償還風(fēng)險。

2.營運能力?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是衡量企業(yè)實際營運能力的重要指標(biāo)，企業(yè)應(yīng)用舊租賃準(zhǔn)則過程中，租賃業(yè)務(wù)不會影響總資產(chǎn)與營業(yè)收入，因而該準(zhǔn)則下總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率保持平穩(wěn)不變。新準(zhǔn)則的應(yīng)用，企業(yè)會計處理過程中要采用使用權(quán)資產(chǎn)模型，使用權(quán)資產(chǎn)增加時固定資產(chǎn)也會增加。此種情況下，租賃前期零售行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低而到后期逐漸回升。

3.獲利能力。新準(zhǔn)則提出財物費用包含此部分利息費用，由此改變企業(yè)利潤總額。新準(zhǔn)則中，實際利率法是利息費用的主要計算方法，隨著租金的支付利息費用逐漸減少，利潤總額受到影響，引起利潤后置問題。因此租賃前，企業(yè)實際獲利能力不高，隨著時間的推移，獲利能力會逐步增強(qiáng)。

(三)對零售業(yè)經(jīng)營發(fā)展造成的影響

1.報表受稅務(wù)處理的影響?；谛伦赓U準(zhǔn)則，零售企業(yè)明確使用權(quán)資產(chǎn)及租賃負(fù)債，正確對待折舊與利息，且利息有“前高后低”現(xiàn)象，利潤也呈現(xiàn)“前低后高”的趨勢。會計處理與稅法工作中，折舊與利息處理不同，造成所得稅資產(chǎn)出現(xiàn)遞延，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表與利潤表格式受到影響。

2.合同處理。新租賃準(zhǔn)則有了新的規(guī)定，因而合同處理發(fā)生了一定的變化。比如有的合同可能是用于經(jīng)營租賃處理，稅法卻將其用于融資租賃處理合同。此時企業(yè)要詳細(xì)梳理其對稅務(wù)造成的潛在影響并做好應(yīng)對預(yù)案，加強(qiáng)風(fēng)險控制，以防后期影響企業(yè)稅務(wù)處理工作。

3.對股價造成的影響。零售企業(yè)經(jīng)營中，國家相關(guān)法律變化可能會引起股價變化，租賃準(zhǔn)則變化亦是如此。實施新租賃準(zhǔn)則會降低外部投資者對企業(yè)償債、營運與獲利等能力的影響，造成股價下跌，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展受到影響。

(四)對企業(yè)所得稅優(yōu)惠的影響

通過對比租賃業(yè)務(wù)相關(guān)所得稅政策，新租賃準(zhǔn)則修訂后稅收存在一定差異，主要表現(xiàn)為：1.承租方層面。從承租方層面來看，稅會差異表現(xiàn)為承租方經(jīng)營租賃會計與稅務(wù)處理。因新租賃準(zhǔn)則要求承租方不用劃分經(jīng)營與融資租賃，統(tǒng)一了會計處理模式，使用權(quán)資產(chǎn)及租賃負(fù)債明確基礎(chǔ)生確認(rèn)折舊及利息費。稅法中規(guī)定借助經(jīng)營租賃方法租入固定資產(chǎn)產(chǎn)生租賃費，根據(jù)租賃期限均勻扣除。2.出租方層面。融資租賃會計處理工作中，租賃準(zhǔn)則要求出租方將租賃投資看作是應(yīng)收融資租賃款項的入賬價值，結(jié)合租賃利率確認(rèn)并計算不同租賃期間內(nèi)的實際利息收入，稅法上出租方根據(jù)合同約定明確收入，不同會計與稅法處理方式引起差異，因而要適當(dāng)?shù)卣{(diào)整納稅。比如，根據(jù)稅法規(guī)定，長期租賃使得企業(yè)資產(chǎn)超過5 000 萬，就無法享受原來適用于小微企業(yè)的減免稅政策。

三、新租賃準(zhǔn)則背景下零售行業(yè)發(fā)展建議

(一)加強(qiáng)新租賃模式應(yīng)用

新租賃準(zhǔn)則沒有劃分租賃具體形式，有的零售企業(yè)不能通過經(jīng)營租賃進(jìn)行表外融資活動，而選擇直接購買或融資租賃，以此提高企業(yè)資產(chǎn)爭取投資機(jī)會。新準(zhǔn)則要求統(tǒng)一依照使用權(quán)模型開展會計處理，舊租賃準(zhǔn)則中經(jīng)營租賃的表外披露優(yōu)勢逐漸消失。與租賃一樣，直接購買也會增加資產(chǎn)，計提折舊中直接購買負(fù)債不會增加，所以利息費用不會增加。另外，如果經(jīng)營門店是自有資產(chǎn)，增值性與收益性也明顯不同，甚至可為企業(yè)創(chuàng)造更多投資機(jī)會。

(二)對租賃合同進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化

新租賃準(zhǔn)則規(guī)定了簡化處理原則，租賃期為一年內(nèi)亦或是租賃資產(chǎn)價值較低的特殊租賃資產(chǎn)，結(jié)合舊租賃準(zhǔn)則規(guī)定的經(jīng)營租賃要求處理會計費用?；谠撘?，成本不變基礎(chǔ)上零售企業(yè)對租賃期、可變租金及拆分嵌入式服務(wù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)整，實現(xiàn)簡化處理標(biāo)準(zhǔn)降低對租賃負(fù)債造成的影響。例如，簽訂短期租賃合同，租賃時間越短其折現(xiàn)系數(shù)越小，使用資產(chǎn)與租賃負(fù)債初始計入金額越低，報表指標(biāo)波動幅度就會明顯下降。

(三)合理制定租賃決策

新租賃準(zhǔn)則沒有區(qū)分會計處理承租人租賃方式，零售企業(yè)不能使用經(jīng)營租賃模式展開表外融資，企業(yè)長期償債能力被削弱，從而影響正常融資活動。如果零售企業(yè)保持良好經(jīng)營狀態(tài)與充足現(xiàn)金流，就可通過購買或融資租賃模式增加資產(chǎn)，以此為企業(yè)創(chuàng)造新的投資機(jī)會。如果企業(yè)資金不充足，就可依照國際租賃方式應(yīng)用多樣化租賃方法。如杠桿租賃是國際上比較常用的模式，通常每年租賃負(fù)債付款額不會超過融資租賃金額，保障財務(wù)指標(biāo)的穩(wěn)定性。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，線上購物更加便利。與線下相比，線上購物備受人們青睞。所以，零售企業(yè)可順應(yīng)時代潮流抓住線上購物發(fā)展機(jī)遇，積極調(diào)整商業(yè)模式。

(四)對會計人員做好培訓(xùn)

國際租賃準(zhǔn)則實施過程中，會嚴(yán)重影響現(xiàn)有會計制度，特別是會計核算與合同審定等方面的工作，會計人員要深入了解此方面內(nèi)容，在會計審核與調(diào)查工作中充分發(fā)揮作用，以防新租賃準(zhǔn)則影響企業(yè)發(fā)展。會計人員培訓(xùn)過程中，首先要確保人員了解準(zhǔn)則內(nèi)容，其次確保工作人員積極參與企業(yè)財務(wù)報表重建與審核工作，最后會計人員還要參與企業(yè)各項資金決策。應(yīng)用該方法，企業(yè)運營與發(fā)展中會計人員充分發(fā)揮其優(yōu)勢，靈活應(yīng)用自身所學(xué)知識與掌握的技能開展財務(wù)管理工作。

(五)注意現(xiàn)金流量的保持

企業(yè)信用評級系統(tǒng)中現(xiàn)金流量是重要評級指標(biāo)，其太小時企業(yè)信用評級就會下降，從而削弱企業(yè)市場競爭力。零售企業(yè)運營管理中，很大程度上信用評級對企業(yè)未來發(fā)展情況有一定的影響，因而當(dāng)前與未來發(fā)展中，零售企業(yè)必須要采取有效措施提高內(nèi)部現(xiàn)金流量。各行業(yè)領(lǐng)域?qū)嵤┬伦赓U準(zhǔn)則，很大程度上增加了零售企業(yè)購買需求，企業(yè)現(xiàn)金流量如果不足，將無法滿足后期產(chǎn)品與設(shè)備采購需求，影響企業(yè)發(fā)展速度。因而基于新租賃準(zhǔn)則，為了更好地發(fā)展，零售企業(yè)運營管理中，要保持并提高現(xiàn)金流量，以此實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

(六)加大內(nèi)部風(fēng)險管理控制

線下零售企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營租賃資產(chǎn)比較多，新租賃準(zhǔn)則的改變增加了企業(yè)資產(chǎn)與負(fù)債，使得企業(yè)面臨更大的財務(wù)風(fēng)險與融資成本。此種背景下，零售企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險管理，組織企業(yè)財務(wù)人員參加職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，熟練操作會計信息系統(tǒng)，建立有效的業(yè)務(wù)處理流程及內(nèi)控體系。所以，零售企業(yè)加強(qiáng)債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，準(zhǔn)確判斷自身信用風(fēng)險并適當(dāng)?shù)卣{(diào)節(jié)信用等級，以此減小新準(zhǔn)則帶來的負(fù)面影響。

四、結(jié)語

綜上所述，租賃準(zhǔn)則的改變對零售企業(yè)發(fā)展帶來了深遠(yuǎn)的影響。準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)為企業(yè)提供了一定的緩沖時間，我國很多企業(yè)從今年1 月開始執(zhí)行。此種背景下，零售企業(yè)要成立專門小組學(xué)習(xí)并內(nèi)化新租賃準(zhǔn)則內(nèi)容，有效梳理租賃合同構(gòu)建信息化系統(tǒng)，合理制定租賃業(yè)務(wù)策略，與外部利益相關(guān)部門加強(qiáng)溝通交流，盡可能降低租賃準(zhǔn)則變化帶來的負(fù)面影響。另外，長遠(yuǎn)層面上，企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營管理全面提升市場競爭能力，以此實現(xiàn)更好地發(fā)展?！?/p>