房地產企業稅收籌劃的探討

張劍鋒 中稅科信稅務師事務所有限公司

一、房地產企業稅收籌劃的意義

2021 年1 月18 日，國家統計局公布了包括2020 年全年GDP、固定投資增長等經濟指標。數據顯示，2020 年全年國內生產總值達到1 015 986 億元，按可比價格計算比上年增長2.3%。2020 年全國房地產開發投資額同比增速為7.0%。從上述數據可以看出房地產行業依然對我國GDP 的增長做出巨大貢獻，隨著房地產的不斷發展，國家針對房地產行業的相關稅收政策也在不斷的修改完善。

從目前國內現行稅種來看，房地產企業是涉及稅種最多的行業，因此，房地產企業越來越重視稅收成本，如何能夠合理、合法并有效的地控制稅收成本，降低房地產企業的納稅風險是目前面臨的重大問題。因此房地產企業在項目立項時或執行過程中，做好稅收籌劃工作，利用不同的籌劃手段實現企業稅收負擔最小化，經濟價值最大化就具有重大意義。

(一)稅收籌劃目的

1.企業依法納稅，降低稅收風險是稅收籌劃的首要目的

依法納稅是每個企業應盡的義務，因此房地產企業必須按照稅收法律法規以及規章制度的規定，及時并準確的繳納各項稅收。由于房地產企業涉及的稅種較多、政策復雜多變，如果企業的財務人員不能很好的解讀稅收政策，做出錯誤的判斷，那么企業將會面臨較大的稅收風險，因此稅收籌劃的首要目的是促使企業正確履行納稅義務，將稅收風險降至可接受水平。

2.稅收籌劃可以降低稅收成本

稅收成本即房地產企業在經營中所繳納的稅金，稅收籌劃可以從不同方式、不同途徑、不同環節減少納稅的計稅基礎或直接減少稅金，從而達到降低稅收成本的目的。

3.稅收籌劃可以換取時間成本

房地產企業開發周期長、資金需求量大，稅收籌劃可以延遲繳納稅金的時間，從而達到間接融資的目的，這種間接融資沒有資金成本，企業可以無息使用。

(二)稅收籌劃的原則

首先，合法性、合理性原則是稅收籌劃的前提，在進行稅收籌劃前必須要了解各項稅收法律法規，并及時與稅務機關溝通所采取的稅收籌劃措施是否符合相關規定。

其次，稅收籌劃需要貫穿房地產企業的整個項目的開發周期，要做到事前籌劃，事中跟進，根據條件的變化、開發的進度、銷售的節奏等做出適當調整，事后對稅收籌劃的結果與之前的規劃進行比較，總結稅收籌劃的執行是否適當。

最后，房地產企業每個經營環節都可能涉及到相應的稅種，不同稅種的納稅期限也有所不同，因此稅收籌劃應著眼于整體稅負的降低，而不是某個或幾個稅種稅負的降低，應當將稅收籌劃和企業戰略相結合，實現企業利潤最大化的目標。

(三)稅收籌劃的思路

不管什么稅種，其計算方式均與納稅義務人、納稅義務時間、計稅基礎(收入、成本)、稅率、稅收優惠等相關聯，因此稅收籌劃的思路，主要從以下幾個方面著手：

1.轉變經營模式，改變納稅義務方式。不同稅種的稅率有高有低，我們可以通過事先測算對比不同業務所涉及稅收的應繳情況，從而調整經營模式，選擇應納稅額較少的經營方式。

2.推遲納稅義務時間

推遲納稅義務時間，并不能減少應納稅的總額，但可以使用房地產企業因延遲繳納稅款而無償取得一段時間的資金使用，有利于緩解企業的資金壓力。

3.減少計稅基礎

計稅基礎的大小直接影響應納稅額，因此通過減少收入、增加扣除項目等途徑縮小計稅基礎，達到降低稅負的目的。

4.降低稅率

稅種之間的稅率有差別，同樣同一個稅種，因為應納稅所得額的影響，其稅率也是不一樣的，比如個人所得稅采用九級累進稅率、土地增值稅是采用五級累進稅率等，我們可以利用稅率變動的臨界點，根據稅收籌劃的預測數據對銷售價格進行一定程度的調節，將適用稅率降至低檔水平，就可以使稅收大大減少。

5.利用稅收優惠

稅收優惠政策往往存在一定的前提條件以及適用范圍，因此房地產企業在經營決策時可以充分利用稅收優惠的適用條件，調整經營活動以符合稅收優惠的相關條件，從而達到稅收減、免的目的，充分享受稅收政策帶來的福利。

二、房地產企業稅收籌劃的路徑

房地產企業的稅收籌劃可以根據項目的生命周期，從立項、開發、銷售、持有等階段分環節進行籌劃，也可以根據房地產企業所涉及的稅種，分稅種進行籌劃。本文從分稅種，對房地產企業涉及的主要稅種從上述描述的稅收籌劃思路進行分析：

(一)土地增值稅的稅收籌劃

1.轉變經營模式，改變納稅義務方式。如房地產企業開發的商業，由于商業的增值空間較大，在土地增值稅清算時涉及的稅負較重，我們可以通過轉變經營方式，由銷售商業轉為出租業務，從而避免土地增值稅的納稅義務，轉變為租賃行業，成為房產稅的納稅義務人。

2.推遲納稅義務時間。根據相關稅收政策，對于房地產企業已完成竣工驗收的開發項目，當已實現銷售的建筑面積占清算對象總可售建筑面積的比例達到85%以上，或者該比例雖未超過85%，但是余下的建筑面積已經自用或出租，稅收機關可以要求房地產企業按照稅法規定的要求進行土地增值稅清算。因此房地產企業在銷售階段可以根據開發成本的取得發票的情況、項目開發進度、資金使用狀況以及土地增值稅預清算的結果等因素有節奏的把握銷售進度，控制銷售比例在85%以下，從而延遲土地增值稅清算的時間。

3.減少計稅基礎、降低土地增值稅稅率。土地增值稅采用五級累進稅率，因此根據市場行情，在價格不是明顯不公允的情況下，比較降低銷售價格，減少增值率，適用低檔稅率，所帶來的節稅金額與銷售額的減少，從而做出營銷決策。

4.利用稅收優惠。根據相關稅收政策，房地產企業銷售普通標準住宅，當增值額除以扣除項目的比例未超過20%的，免征土地增值稅，當增值額除以扣除項目的比例大于20%的，按全部增值額計算繳納土地增值稅。所以房地產企業在做項目規劃時就要充分考慮這一政策，對項目的業態、業態之間的比重以及項目會計核算等方面做出全盤考量。

(二)企業所得稅的稅收籌劃

1.轉變經營模式、降低稅率、利用稅收優惠。對于位于西部大開發范圍的房地產企業，可以利用西部大開發目錄中城市基礎設施—城鎮園林綠化及生態小區建設，適用15%的稅率。

2.推遲納稅義務時間。根據相關稅收政策，房地產企業銷售未完工開發產品在每年所得稅匯算時按照當地預計毛利率申報繳納企業所得稅，因此對于在最初預算時已知道本項目的毛利率超過開發項目所在地規定的預計毛利率，企業可以推遲向房地產管理部門辦理竣工證明材料備案，以延緩項目所得稅清算。因此企業在項目立項之初做好預算也是稅收籌劃的前提。

3.減少計稅基礎。銷售價格不僅對土地增值稅有影響，同樣也會影響企業所得稅的申報。

三、房地產企業稅收籌劃的風險

做好稅收籌劃能夠在一定程度上降低房地產企業的稅收成本，也能給企業在一定時間段帶來現金流量，但是由于房地產項目的特殊性，開發周期長，存在各種不確定性因素，使稅收籌劃的結果偏離目標，常見的稅收籌劃風險表現在以下幾個方面：

(一)政策理解不一致帶來的風險

稅收籌劃實際是利用稅收政策調節企業的經營情況，稅收籌劃的結果即企業實際納稅情況必須得到稅務機關的認可，但房地產企業的稅務專員或稅務師事務所的項目經理在對政策的理解與稅務機關執行的口徑不一致時，就會增加房地產企業稅收籌劃的風險，甚至，部分企業在進行稅收籌劃時完全游離在稅收政策的邊緣，這樣更有可能形成偷稅、漏稅，這樣的稅收籌劃就得不償失。

(二)稅收籌劃帶來稅收成本的增加

稅收籌劃的目的是在降低稅收風險的前提下減少稅收成本，但是由于房地產企業開發周期長、涉及行政管理部門多、供應商雜、資金量需求大等諸多因素，企業稅收籌劃的方案在執行過程出現偏差，或者方案在實施過程，由于稅收籌劃的前提條件發生巨大變化，此時再更改納稅籌劃方案，則會使得前期的工作失去意義，不僅增加了納稅籌劃的成本，也提升了企業的應對風險。

四、房地產企業稅收籌劃的風險應對

(一)提高房地產企業對稅收政策的理解

當房地產企業對稅收政策的理解存在偏差時，就可能造成稅收籌劃風險的提高。為了避免這一風險，房地產企業的稅務專員或稅務師事務所的項目經理必須要對稅法政策進行充分的、正確的理解，同時要隨時關注稅法政策的變動，結合具體的變動情況完成納稅籌劃方案的修改，將稅收籌劃的風險降到可接受水平。

由于不同的地域、區域實際情況的不同，一些地方稅務機關具有較大的自主裁決權，因此在這樣的情況下，為了避免稅收籌劃方案與稅務機關工作人員主觀認定存在差異而出現的稅收風險，房地產企業必須在計劃進行稅收籌劃的時候，與稅務機關進行有效的溝通。

(二)重視稅收籌劃方案的前期制訂與事中跟進

為了確保房地產企業稅收籌劃方案制訂的合理性，在制訂方案前期，要對企業的經營目標、項目預算、項目開發進度、行政部門的協調等方面做充分了解，以使項目的執行與稅收籌劃的路徑基本一致。在項目實施過程中，要隨時關注項目的執行情況與稅收籌劃是否出現偏差，以便及時調整修正，防止稅收籌劃的路徑嚴重偏離實際，造成不可挽回的損失。

五、結語

稅收籌劃工作貫穿于房地產項目的始終，房地產企業要熟悉、用活現行稅收政策，從而全面提高企業的自身管理水平，同時還需加強與稅務機關的交流溝通，獲取最新稅法政策的信息，或者就稅收政策進行咨詢，對有爭議的地方與稅務機關達成一致意見，從而降低稅收籌劃風險。■