房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及涉稅風(fēng)險研究

湖南國通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

稅收制度和稅收政策的出臺，為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)籌劃工作提供參考，土地增值稅清算工作開展期間，由于市場環(huán)境和企業(yè)稅務(wù)籌劃工作流程不完善，導(dǎo)致企業(yè)存在涉稅風(fēng)險。為此，房地產(chǎn)企業(yè)積極推進(jìn)內(nèi)部工作改革，加強(qiáng)對土地增值稅的清算，降低企業(yè)運(yùn)行風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)土地增值稅清算問題分析

現(xiàn)階段，各房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作開展期間，受國家稅收制度、地方稅收政策以及企業(yè)內(nèi)部稅收管理模式的影響，致使房地產(chǎn)土地增值稅清算工作出現(xiàn)問題，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，土地增值稅清算流程和方式較為復(fù)雜，大多數(shù)企業(yè)采用傳統(tǒng)稅務(wù)清算模式開展相關(guān)工作，由于清算內(nèi)容較多，企業(yè)應(yīng)扣項目和實扣項目不符，影響土地增值稅清算結(jié)果；第二，房產(chǎn)項目在新時期具有一定的特殊性，部分房地產(chǎn)企業(yè)為規(guī)避風(fēng)險，采用違法手段，最終造成土地增值稅核算數(shù)據(jù)信息混亂，與實際賬目信息不符；第三，土地增值稅清算工作中，相關(guān)稅務(wù)資料及報告不規(guī)范，缺少相應(yīng)的審批環(huán)節(jié)，導(dǎo)致清算效果不佳，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)營風(fēng)險；第四，收入確認(rèn)不規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅清算時，項目工程款項落實不到位，有延遲結(jié)算的現(xiàn)象，導(dǎo)致土地增值稅清算工作難以開展，造成房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作秩序混亂[1]。

二、房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險

部分房地產(chǎn)企業(yè)針對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃期間，將土地開發(fā)、建設(shè)和銷售等工作納入企業(yè)日常工作內(nèi)容之中，增加企業(yè)稅收籌劃工作過程中涉稅項目的風(fēng)險性，主要包括政策風(fēng)險、法律風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險以及行業(yè)風(fēng)險，具體論述如下：

（一）政策風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃工作，首要任務(wù)是分析稅務(wù)政策的適用性，國家財政政策和稅收政策對房地產(chǎn)企業(yè)工作產(chǎn)生重大影響，要求企業(yè)在開展相關(guān)工作期間，利用國家政策，對企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)籌劃工作進(jìn)行調(diào)整，改善企業(yè)內(nèi)部稅收管理環(huán)境，幫助企業(yè)規(guī)避風(fēng)險。

（二）法律風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅籌劃工作過程中，需要承擔(dān)的法律風(fēng)險主要來自稅務(wù)管理部門與企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)工作人員相關(guān)工作對接不暢。企業(yè)稅務(wù)人員在開展稅務(wù)籌劃工作期間，對稅務(wù)方面的相關(guān)法律知識存在盲區(qū)，導(dǎo)致企業(yè)納稅延遲，且在稅務(wù)管理過程中，容易出現(xiàn)嚴(yán)重的法律糾紛，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營危機(jī)，不利于企業(yè)開展土地增值稅清算、籌劃等工作。

（三）財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地項目稅務(wù)清算和籌劃工作期間，由于房地產(chǎn)項目涉及的資金數(shù)額巨大，稅務(wù)籌劃種類較多，相關(guān)項目審批流程繁復(fù)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門管理人員專業(yè)水平有限，對項目工程預(yù)算、核算能力不足，難以全面掌握企業(yè)資金的流向，影響企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營活動，增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及涉稅風(fēng)險控制措施

（一）落實稅收政策

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收管理工作時，要以國家稅收政策企業(yè)內(nèi)部稅收制度為基礎(chǔ)，全面落實國家稅收政策中的優(yōu)惠項目，提高中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效果，有效規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。首先，要根據(jù)國家稅務(wù)總局出臺的相關(guān)稅務(wù)政策，對企業(yè)稅務(wù)政策進(jìn)行調(diào)整，期間，企業(yè)要對財務(wù)部門相關(guān)工作進(jìn)行嚴(yán)格管理和規(guī)范，降低土地增值稅清算工作對企業(yè)稅務(wù)管理工作的負(fù)擔(dān)，保證企業(yè)稅收籌劃工作順利進(jìn)行；其次，房地產(chǎn)企業(yè)要選取合適的方式對內(nèi)部稅收進(jìn)行有效管理，采取分?jǐn)偟姆绞椒稚⒍愂栈I劃中出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力；最后，房地產(chǎn)企業(yè)要遵循地方稅收優(yōu)化政策標(biāo)準(zhǔn)，在企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算和籌劃過程中，按照國家對企業(yè)稅收的扶持計劃規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)的土地增值稅務(wù)逐漸降低，進(jìn)一步緩解房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中的稅務(wù)壓力，降低企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險[2]。

（二）建立稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)控體系

中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作期間，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)和建設(shè)過程中，涉及的稅務(wù)種類較多，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。為此，企業(yè)為有效防范風(fēng)險，必須加快建立稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)控體系，加強(qiáng)對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的源頭管理，以稅務(wù)籌劃預(yù)警為體系建設(shè)核心。

以某房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理工作為例，由于土地增值稅清算工作具有一定的復(fù)雜性，加之企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門稅收管理工作落實不到位，稅務(wù)管理制度和體系不完善，對企業(yè)稅收籌劃工作造成不良影響，增加企業(yè)運(yùn)行風(fēng)險。針對該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動開展的實際狀況，為解除企業(yè)運(yùn)營中出現(xiàn)的稅務(wù)危機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)要重視并加強(qiáng)對企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的管理與控制，在進(jìn)行土地增值稅清算期間，根據(jù)國家相關(guān)政策及法律法規(guī)，采用科學(xué)的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，嚴(yán)格控制土地項目增值稅清算工作，降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險。同時，企業(yè)要建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險防控機(jī)制，對企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，財務(wù)管理部門與企業(yè)內(nèi)部相關(guān)管理部門形成聯(lián)動，降低企業(yè)稅務(wù)預(yù)算、核算及申報風(fēng)險，針對房地產(chǎn)項目制定階段性管理目標(biāo)，有效控制財稅風(fēng)險，對企業(yè)涉稅風(fēng)險進(jìn)行綜合分析，明確企業(yè)稅務(wù)管理工作關(guān)鍵控制點(diǎn)，將稅務(wù)風(fēng)險降到最低。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)要采取多種稅務(wù)管理手段，逐步提高內(nèi)部稅務(wù)管理與監(jiān)督效果，建立嚴(yán)格的稅務(wù)臺賬制度，明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算條目及相關(guān)稅務(wù)支出情況，全面掌控企業(yè)財務(wù)資金走向，利用現(xiàn)代化信息技術(shù)，對稅務(wù)管理部門相關(guān)工作進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)督，提高企業(yè)內(nèi)部財務(wù)籌劃及管理人員對企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的控制能力，減少工作失誤的同時降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。

（三）完善相關(guān)法律法規(guī)

房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)籌劃工作期間，受激烈的市場競爭及稅務(wù)工作風(fēng)險影響，導(dǎo)致企業(yè)稅收籌劃工作難以開展，為保證企業(yè)順利進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動，國家以及地方政府要加強(qiáng)對中小房地產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)和支持，出臺稅收相關(guān)的法律法規(guī)，為中小房地產(chǎn)企業(yè)制定優(yōu)惠的稅收政策，促使房地產(chǎn)企業(yè)充分利用優(yōu)惠政策開展土地增值稅清算工作，拓寬企業(yè)稅務(wù)籌劃工作空間。同時，有關(guān)部門要對稅收政策或法律條款的適用性進(jìn)行規(guī)范，保證相關(guān)稅法條例簡單易懂，具有較強(qiáng)的可操作性。除此之外，中小房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財務(wù)管理人員以及稅務(wù)籌劃人員要對稅法內(nèi)容進(jìn)行了解，全面掌握和理解稅法的有關(guān)規(guī)定，保證工作人員工作效率和質(zhì)量，實現(xiàn)科學(xué)籌劃，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。

（四）制定科學(xué)稅務(wù)籌劃方案

房地產(chǎn)企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營活動期間，首要任務(wù)是要制定完善的稅務(wù)籌劃方案，根據(jù)國家及地方稅法或稅務(wù)相關(guān)信息的變化情況，明確企業(yè)稅務(wù)籌劃目標(biāo)，結(jié)合土地增值稅清算相關(guān)工作，綜合考慮企業(yè)涉稅問題給企業(yè)帶來的涉稅風(fēng)險，進(jìn)而制定科學(xué)的企業(yè)稅務(wù)籌劃方案。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要著眼于實際，堅持一切從實際出發(fā)的工作原則，針對企業(yè)稅收籌劃工作開展的實際情況，加強(qiáng)對企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門的管理和控制，采取多種方式對稅收方案進(jìn)行重新審查和評估，利用風(fēng)險分?jǐn)偟男问剑瓿善髽I(yè)稅收籌劃工作目標(biāo)，降低企業(yè)涉稅問題帶來的風(fēng)險；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要綜合考慮影響企業(yè)開展土地增值稅清算工作的影響因素，在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行稅收籌劃相關(guān)工作的討論，通過科學(xué)投票和科學(xué)決策的形式，在多種稅收籌劃方案中選取最優(yōu)方案予以實施，保證中小房地產(chǎn)企業(yè)的核心利益。同時，企業(yè)要采取多種手段，對企業(yè)稅負(fù)風(fēng)險進(jìn)行風(fēng)險防控，優(yōu)化企業(yè)財務(wù)部門組織形式和運(yùn)行結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)財務(wù)管理人員對稅務(wù)風(fēng)險的控制意識，進(jìn)而有效提高企業(yè)對涉稅風(fēng)險的有效控制，防止企業(yè)陷入嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

（五）打造專業(yè)管理隊伍

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算工作期間，要以專業(yè)管理人才為工作核心，根據(jù)稅務(wù)管理工作的具體要求，結(jié)合行業(yè)相關(guān)工作標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)財務(wù)管理部門工作人員進(jìn)行集中管理，打造專業(yè)稅收籌劃及稅務(wù)管理團(tuán)隊。首先，企業(yè)要在合理范圍內(nèi)，對企業(yè)財務(wù)部門進(jìn)行培訓(xùn)和教育，提高其會計核算能力和財稅相關(guān)知識水平。同時，企業(yè)要制定完善的員工管理條例，利用多種方式拓寬員工學(xué)習(xí)渠道；其次，企業(yè)要形成完善的財務(wù)管理與監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)對財務(wù)部門工作人員專業(yè)能力的考核，制定獎勵激勵制度，全面激發(fā)和調(diào)動管理人員工作的積極性和主動性；最后，企業(yè)財務(wù)部門管理人員要加強(qiáng)自身專業(yè)能力建設(shè)，提高財務(wù)管理水平，減少客觀因素對其工作的干擾，不斷優(yōu)化和完善工作流程，對稅收籌劃工作中出現(xiàn)的技術(shù)性失誤進(jìn)行彌補(bǔ)，降低房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險[3]。

結(jié)語

綜上所述，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅清算工作期間，要對建設(shè)項目開展精細(xì)的稅收籌劃工作，采取多種方式進(jìn)行稅收管理，完善企業(yè)稅務(wù)籌劃流程，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理過程中出現(xiàn)的風(fēng)險。