高周轉模式下房地產開發企業借款費用資本化研究

姚云（高級會計師）（云南出版集團教育出版社 云南昆明 650034）

一、引言

房地產行業相較其他行業而言屬于資金密集型企業，具有存貨規模大、開發周期長等特點。從近幾年我國房地產發展的形勢來看，供應土地規模、住宅用地平均成交面積、成交樓盤面積等一直處于上升趨勢，開發模式已從一次規劃、一次開發轉變為一次規劃、分期建設、分期開發、分期開盤、分期竣工驗收交房的高周轉模式。在這種模式下，房地產企業為了滿足巨量資金需要，會通過銀行貸款等方式融入大量資金，并產生大量的借款費用；同時，由于房產開發流程中施工、資金投入與取得權證的時間不一致，造成借款費用在實踐中有不同的處理，比如借款費用資本化與費用化的選擇，資本化開始與停止時間的判定等，本文結合中外會計準則對借款利息資本化的有關規定進行了探討。

二、房地產企業的業務開發流程、關鍵節點及高周轉模式

（一）房地產企業的業務開發流程。房地產企業首先通過土地競拍、政府出讓取得土地，憑土地出讓合同、用地紅線圖、項目批準文件等向規劃部門申請辦理《建設用地規劃許可證》，完善規劃手續后，辦理《國有土地使用證》完成確權。然后申請建設工程施工許可證，房地產企業憑《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》才可進行項目開發的施工。此后進入施工階段，施工單位根據測繪部門規劃用地紅線，先在土方開挖前測量放線，然后進行建筑項目主體工程施工，安裝、裝飾工程施工、市政配套設施施工，環境綠化施工。施工期間當房地產企業投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期時，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》相關規定符合商品房預售條件，可申請辦理《商品房預售許可證》。到竣工驗收階段，施工單位向房地產管理部門提交工程竣工申請驗收報告，房地產企業收到后組織工程監理等各方面的專業機構進行建設工程結構驗收、消防驗收、環保驗收、綠化、環衛、衛生防疫、電梯安全等驗收、人防驗收、建設工程規劃驗收，然后辦理建設工程竣工檔案驗收意見書和備案。最后到產權初始登記階段，建設房屋竣工后的三個月內，房地產企業向登記機關申請房屋所有權初始登記，辦理完畢就可以銷售房屋，交房和入戶，辦理購房人的房屋所有權證。

（二）房地產企業業務流程的關鍵節點。在房地產企業開發流程中，與政府審批等有關的幾個點為關鍵控制點：

第一步，獲取土地，參與政府的土地拍賣，簽署土地購買合同，支付土地出讓金，取得《國有土地使用權證》。第二步，結合企業自身資源優勢，確定開發項目的物業業態，界定和研究目標客戶群體，擬定初步開發方案，將方案文本報管理部門取得《建設用地規劃許可證》。第三步，根據開發進度安排施工藍圖，取得《建設工程規劃許可證》。第四步，報建設局取得《建筑工程施工許可證》，項目開工，樣板區開放。第五步，在滿足開發項目當地的條件后取得房管局頒發的《商品房預售許可證》，項目亮相，項目開盤。第六步，施工完成，進行竣工驗收，取得規劃局的《規劃驗收合格證》。在整個開發過程中最重要的是五證的取得，但這五證在現實開發過程與業務流程并不是一一對應的關系。

（三）房地產企業的高周轉模式及核心關注點。

1.高周轉模式。高周轉模式是指資金從資金形態到商品形態，再回到資金形態，這種來回循環的周轉天數越少，那么周轉率越高，反之就是周轉率越低，即通過提高資金和商品周轉速度實現高收益。房地產企業為了追求效益最大化，多采用高周轉模式，快速拿地策劃、快速出圖取證、快速施工開盤、快速竣工交房、快速實現資金流回，然后快速投資下一個房地產項目。高周轉模式的典型特點是房產開發、施工與權證（五證）取得時間的不一致性。

2.高周轉模式的核心關注點。一般采用凈資產收益率（ROE）評價企業的效益，該指標體現了企業靜態的收益率情況，而在房地產行業更注重考慮動態投資收益率，即年化自有資金回報率，年化自有資金回報率=凈利潤率×資產周轉率×杠桿率×年化倍數。動態投資收益率強調了資金的時間價值，所以我們要從全周期去看地產項目的現金流。一方面在常規項目經營的過程中會由于土地款項延付、合作股東墊資、前融、開發貸、預售、供應鏈融資等手段產生大量的階段性富裕資金，等同于是多重杠桿，而且有些杠桿的資金成本極低甚至零成本；另一方面是這些零成本和低成本的階段性富裕資金本身就有較大價值，如果持續滾投到有合理利潤的新項目就能產生不可限量的價值，這正是資金高周轉的魅力。在利潤率持續為正情況下，資金周轉越快，股東投入資金就會越快收回并越早產生大量的階段性富裕資金，就能夠越快滾動投入更多新項目，持續獲得更多收益。因此，動態投資收益率和現金流才是房地產行業高周轉策略的核心關注點。

三、房地產開發企業借款費用資本化的處理

在高周轉模式下，房地產開發企業需要大量的資金投入生產開發流程；由于開發流程的不同，借款費用要根據會計準則的要求進行資本化或者費用化處理。但由于流程的復雜性和流程中取得各類權證的不同，如何判斷借款費用資本化的時點是實務處理中的一個難點，本文對此進行探討。

（一）借款費用資本化問題的提出。在實務中主要爭論的是從取得土地開始就可以資本化，還是要按照物理開工開始才能資本化。根據《企業會計準則第17號——借款費用》第五條規定，借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：（1）資產支出已經發生；（2）借款費用已經發生；（3）為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始。其中，《企業會計準則講解（2010）》對“為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始”解釋如下：為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始，是指符合資本化條件的資產的實體建造或者生產工作已經開始，如主體設備的安裝、廠房的實際開工建造等。它不包括僅僅持有資產但沒有發生為改變資產形態而進行的實質上的建造或者生產活動。在我國企業會計準則體系下，“為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始”應理解為“符合資本化條件的資產的實體建造或者生產工作已經開始”。按照《企業會計準則講解（2010）》表述的意思，房地產開發項目的借款費用資本化期間應當是從開發項目的主體工程動工開始，也就是實質上的“物理開工”。

（二）借款費用開始資本化時間判定的爭議。對于房地產開發企業“實體建造或生產活動”開始在實務中是哪個節點，準則沒有給出清晰的解讀，實務中存在兩種觀點。

1.以拿到政府相關部門頒發的《建筑工程施工許可證》時間作為開始資本化的時間，所有前期購買土地等支出所需要支出的利息計入當期損益。對此情況，筆者認為應具體情況具體分析。如果沒有拿到《建筑工程施工許可證》，同時房地產主體工程也沒有開工建設，對前期購買地價發生的借款利息，可以根據審慎性原則，計入當期損益，而不能給予資本化。雖然沒有取得《建筑工程施工許可證》，但主體工程等已經開工，就必須以主體工程開工時間作為開始資本化的時間，即應客觀地反映企業的生產實際情況，對于其中的違反法規的情形（沒有取得《建筑工程施工許可證》）不應成為會計真實記錄的障礙，以實際開工作為開始資本化的時點更為恰當。

2.因房地產開發導致的前期調研、規劃設計、勘測、報批程序等所需時間都屬于建造房地產所需要的準備工作，也認為生產活動已經開始，所以從前期調研開始借款就開始資本化。此觀點的理論依據是《國際會計準則第23號——借款費用》，該準則規定，資本化開始時間：（1）該資產的開支發生時；（2）借款費用發生時；（3）資產達到預定使用或者銷售狀態所必要的準備工作正在進行時。即國際會計準則允許以必要的管理性、技術性活動的開展作為“為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始”的標準。《財務會計準則第34號——利息費用資本化》明確規定，沒有進行開發的土地不應將其納入資本化的資產范圍。如果為了特定用途而開發土地的工作正在進行，則取得土地的利息費用支岀可資本化。一般固定資產的建設，在主體開工前，前期費用相對較少，在未正式開工前，可能存在幾種方案的選擇。但對房地產開發項目而言，前期的目的已非常清晰，就是“實體建造或生產活動”將前期調研、規劃設計、勘測、內外部審批、圍欄、二次平整等工作都認為實質上的生產活動已經開始，是非常重要的環節，是前提條件，所需要的投入也必然較大，所以此處不以開工建設作為必要依據。也就是說，應該根據業務的實質和投入資金的規模來判斷開始資本化的時點，而非僅僅字面理解資本化開始的時間。

3.對借款費用開始資本化時點的個人看法。筆者認為不能簡單地規定一定要正式開工建設才能將借款費用資本化，也不能以取得《建筑工程施工許可證》作為開始資本化的時點，而應結合房地產開發企業的生產經營實際進行分析來確定。如果房地產企業在獲取土地后編制了相應的開發計劃，并確定了該土地是用于特定房地產項目的土地（項目由管理層或企業治理層的決議確定），雖然在該土地上的建筑施工活動尚未進行，但獲取該土地實際上也是房地產項目開發活動的重要環節之一，即購入土地活動與后續建筑施工一樣，也屬于為使資產達到預定可使用狀態所必需的購建活動或準備活動，可以視為使資產達到預定可使用狀態所必要的購建活動已經開始，為獲取該土地所發生的借款費用應該予以資本化，因此，在土地的使用用途已經明確的情況下，在購入之時應將其納入資本化的資產范圍。但是如果該土地的使用用途尚不明確，購入土地僅僅是為了作為土地儲備，則不宜將其納入資本化資產范圍。因為不是為實現資產（資產對象不確定）預定用途所必需的購建活動或準備活動已經開始，因此不符合資本化資產的條件；只能暫時作費用化處理，待土地使用用途明確后，再將其納入資本化資產的范圍。如果出讓方交付土地后，受讓單位即開始了申請相關許可、設計、制定開發計劃和市場策略等必要的管理性、技術性活動，且該活動一直在正常開展中，沒有發生非正常中止或中斷的情況，實際所花費的時間和工作內容與行業一般狀況相比無重大差異，則也可以認可以實際取得土地并開始相關的必要技術性、管理性準備活動作為“為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始”這一條件已滿足的標志。這一點在實務操作中也是可以接受的做法。

例如，某房地產項目雖然已取得了《國有土地使用權證》，規劃也進行了公示，但實際上建造活動一直沒有開始，所以在賬務處理中不能將借款利息資本化，待滿足“為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始”這一條件可以作為開始資本化的時間。在實務當中可能會出現前面的進程正常進行，而到了某個節點由于一些原因的影響而導致進程受阻的情況，如何在會計期末判斷開發進程是否正常呢？筆者認為應結合市場通行的開發周期和企業自身的開發周期和開發計劃來分析，只要沒有超出正常的開發時間周期和不是由于開發企業本身的問題導致的開發進程變慢、延后，則應視為開發在正常進行中，借款費用應予以資本化。從市場上64家典型房企利息資本化的統計情況來看，房地產行業整體的借款利息資本化率相對較高，有近八成的房地產企業借款利息進行了資本化。特別是碧桂園、龍湖、融信近年來均保持了行業較高的利息資本化水平，連續多年利息資本化率近100%。2020年由于新冠肺炎疫情的影響，幾乎所有的房地產開發企業在2020年上半年的開發進程都出現了或多或少的延后的情形，這是行業普遍現象，而且后續的進程已經正常，在這種情況下筆者認為還是應視同開發在正常進行中。

（三）停止資本化的時間判定。借款費用資本化爭議最大的是關于土地的借款利息資本化的處理。一般房地產開發企業會采取高周轉分期開發的模式，只要達到領取《商品房預售許可證》的條件開盤后即可回籠資金，將資金再用于下一期的開發中，以達到提高動態投資收益率的目的。假如某樓盤是采用原來的一次拿地、開發完成后統一一次交付的開發模式，那從開始資本化的時點到停止資本化的時點的土地的全部借款利息均可以資本化。由于開發的分期（比如分成1期、2期）導致成本出現較大的差異是否合理？筆者認為，1期和2期的開發房產由于經營開發模式導致實際完工的時間不同，成本中單位的資本化利息部分就應不同，這也能真實反映資金的時間價值，而且可以明確區分地分別交房，說明在1期竣工驗收時，建造工作已經完成，應停止所有1期項目的資本化。如果僅僅是因為企業開發模式的不同，開發商出于回籠資金和推盤的需要分期開盤，1期、2期同時交房，由于房地產的完工交付并不只是簡單的封頂大吉，還有許多的工程，例如外墻、門窗、綠化、公共配套、消防等工程，并不能滿足達到預定可使用或者可銷售狀態，所以這種情況下停止資本化的時點也應為竣工驗收時。

總之，我們分析資本化停止的時點應嚴格遵守《企業會計準則第17號——借款費用》第十二條規定“購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態時，借款費用應當停止資本化。在符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之后所發生的借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。”根據《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》，滿足“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期”及其他相關條件的可以申請預售許可進行預售。雖然達到可以預售的時點，但不應被視為達到“預定可使用或可銷售狀態”，而是結合法律規定的、合同約定的達到可交房狀態判斷停止資本化的時點。由此表明，房地產企業開發借款費用一般是在辦理竣工驗收后停止資本化。