房地產業稅務籌劃研究

陳曉嵐 哈爾濱鐵路房建置業集團有限公司

房地產行業的稅負很高，隨著我國“營改增”政策的落實，房地產企業涉稅業務也發生了巨大的變化，而財務人員在稅收管理中難以及時轉變思路、合理安排稅收籌劃，不僅會增加企業稅負，還會提高企業的涉稅風險。稅務籌劃指在稅法規定的范圍內，通過對經營、投資、理財等活動的事先籌劃和安排，加強稅收籌劃有利于增加企業可支配收入，讓企業獲得延期納稅的利益，促進企業作出科學的投資、生產經營決策，獲得最大化的稅收利益，進而促進整個房地產業的健康發展。但是，目前房地產企業在稅收籌劃方面卻存在諸多問題，因此，管理者應從企業發展的角度出發，深入研究稅收籌劃的相關內容。

一、房地產業稅務籌劃中存在的問題

(一)稅務籌劃組織管理不完善

房地產業的稅收籌劃需要嚴密的組織管理，需要依托組織的力量合理分工，從而有效發揮專業人才的價值，提升管理工作效率。但是，目前房地產企業內部存在組織結構設計不合理的問題，導致稅收籌劃無法有序有效開展。例如缺少專門負責稅收籌劃的部門，主要工作由財務部門擔任；部門設置的標準與企業實際狀況存在出入，一些企業雖然設計了專門的稅收籌劃部門，但是缺乏系統扎實的理論依據，盲目跟風，導致部門化的結果難以承擔企業稅收籌劃的實際需要；崗位設置不合理，稅收籌劃人員的設計缺乏層次，難以支持稅收籌劃的合理開展。

(二)稅務籌劃人才的綜合素養有待提升

稅收籌劃是一項智力活動，它對籌劃人員的綜合素質有著很高的要求。但是在房費產業的稅收籌劃中，工作人員專業素質不高的問題卻比較突出。例如稅收籌劃人員在工作中對稅收政策的內容理解不到位，“營改增”后，對納稅項目的分析不夠透徹，無法從根本上為企業制定妥善的避稅方案；缺乏財會、法律、金融等方面的專業知識，導致稅收籌劃不合理等等。這些問題的存在導致房地產企業會出現繳納了不該繳納的稅或者該繳納的稅沒有及時繳納的情況，這樣稅收籌劃人員不僅沒有為企業控制成本提供支持，反而增加了企業的管理風險。

(三)稅收籌劃過程管理缺乏效率

房地產企業開發項目周期長，涉稅業務復雜，稅務風險大且稅負重，在融資日趨困難的形勢下，企業尤其是中小房地產企業面臨轉型或并購重組。基于此，企業的稅收管理人員和公司的領導需要準確了解稅收政策，并結合實際業務合法降低稅負、化解稅收風險。但是，在這一過程中，一些企業對于稅收籌劃管理不到位，忽視了不同環節稅收籌劃的潛力，將工作要求局限在某一環節，導致房地產企業業務流程稅收風險控制不合理，稅收籌劃方案不夠科學。針對此，房地產企業需要從項目全過程管理的角度出發，挖掘稅收籌劃空間，提高稅收籌劃管理效率。

(四)稅收籌劃中風險控制不合理

企業在實施稅收籌劃過程中，為了實現預期目標，需投入相應費用，這其中有直接費用也有間接費用，而作為一項財務管理活動，企業必須要分析稅收籌劃自身存在風險。例如在房地產業的稅收籌劃中，一些企業對于籌劃的意義缺乏深入分析，盲目組織人員進行籌劃管理，同時缺乏對籌劃過程與結果的控制，導致投入的費用高于企業節省的稅收費用，得不償失；此外，企業在稅收籌劃中對于風險管理不到位，針對各類風險的分析不準確，影響了稅收籌劃效果。基于此，房地產企業應加強風險與成本控制，提高稅收籌劃實際效果。

二、房地產業稅務籌劃的相關對策

(一)通過組織管理促進稅收籌劃

稅收籌劃的專業性極強，籌劃人員不僅需要熟練掌握企業涉稅、財務管理、會計核算等多方面應用技能，還需要全面了解企業各個階段的經濟活動。針對當前房地產業的稅收籌劃現狀，企業應設置專門的組織機構，指揮稅收籌劃工作。組織結構完善、責任范圍清晰是保證稅收籌劃有序進行的關鍵。企業依托財務部門積極建立專門的稅收籌劃團隊，利用組織力量做好工作安排。其次，企業圍繞稅收籌劃要求，還應加強信息共享系統，確保稅收籌劃部門及時地掌握各個環節的經營信息。例如企業應利用信息化系統，為稅收籌劃部門和市場部門、財務部門、行政部門等建立聯系，掌握完善的財會信息，了解企業稅收籌劃的目標，進而推動工作的有序開展。最后，加強對部門工作的監督和管理，房地產企業應重視部門稅收籌劃職責履行效果的分析，并結合企業的績效管理進行考核，形成部門評價信息，以作為優化稅收籌劃工作的依據。

(二)通過人才管理促進稅務籌劃

稅收籌劃人員的專業素質和實際操作能力是評價稅收籌劃執業風險的重要因素。基于此，在房地產業稅收管理中，企業應重視人才的作用，通過人力資源管理，打造專業的稅收籌劃團隊，提高稅收籌劃效果。在人才管理中，企業首先要注重對人才的篩選，選擇具有專業資質的人才到稅收籌劃工作中來。注冊稅務師資格是稅收籌劃人員必須具備的執業資格，企業應以此為依據完善人才招聘、任用的條件，提高對稅收籌劃人才的要求。其次，利用企業培訓機制，加強對稅收籌劃人員的培養。例如企業應通過培訓提升稅收籌劃人員分析國家稅收政策以及對政策進行深層加工的能力；優化用人制度，并根據企業稅收籌劃需要加強對專業人員的培訓管理。在人才任用與培養過程中，企業一方面要著重強調其稅收籌劃的專業能力，另一方面還應結合當前市場競爭環境，對其綜合素養提出要求，例如稅收籌劃工作中會涉及到多部法律，同時還會設計金融、保險、工商等內容，這就需要工作人員加強學習、積極進修，從而更好地掌握企業涉稅事項，明確企業的籌劃意圖，并兼顧企業的不同階段發展需要制定合理的籌劃方案。最后，企業應加強與專業機構的合作，利用稅務代理機構的人力資源，通過合作制定籌劃方案，推動企業稅收籌劃工作的有效開展。

(三)通過優化項目促進稅收籌劃

房地產企業在項目管理過程中，應根據需要將稅收籌劃融入到項目管理的各個環節。具體來看，在項目開發準備環節，工作人員應全面把握項目信息，并針對契稅繳納設計不同的方案，以供企業決策者選擇。在項目開發建設階段，工作人員應根據不同建設部門差異化計算，例如對融資方式的稅收籌劃中，工作人員可以分析土地增值稅匯算中利息的扣除情況，并通過合理計算明確項目取得土地使用權所支付的金額，形成納稅方案；針對自建自銷、代建等不同方式，按照銷售不動產稅目征稅、土地增值稅、代建服務稅收標準制定方案；在綠化建設中需要根據企業之間增值稅專用發票的流轉設計方案。在項目銷售環節，工作人員需要根據銷售定價、房屋裝修費用等制定不同的稅收籌劃方案，對項目土地增值稅進行籌劃。在后續管理環節，工作人員應根據合同合并與分離進行籌劃。這樣結合項目的全過程管理設計階段性的稅收籌劃方案，可以為房地產企業提供合理的稅收籌劃建議，有利于企業減少納稅成本，提高企業利潤率，提高企業的市場競爭力，同時也能保證房地產項目實施的可行性，提高資金利用率。

(四)通過風險控制促進稅收籌劃

房地產業在稅收籌劃中應加強風險控制，并通過成本分析，提高稅收籌劃的實效性。具體來講：第一，房地產企業應加強成本效益分析，關注稅收籌劃為企業帶來凈收益，重視對直接成本和間接成本的計算，確保稅收籌劃的有效性。第二，堅持依法籌劃。稅收籌劃工作人員應深入分析我國的稅收法規、政策，并在此基礎上確保籌劃政策與國家的稅收政策導向相符合，享受稅收優惠，控制政策風險。第三，優化稅收籌劃目標。企業應基于效益最大化的目標綜合分析稅收籌劃的風險。企業應根據業務需要加強對個別稅種的籌劃，同時應打破單純以減少稅收費用的籌劃目標，從長遠發展考慮，將稅收籌劃與企業的整體經營戰略相結合，提高稅收籌劃對企業業務的影響，同時，注重企業的社會效益，提高企業的品牌效益。第四，注重稅收籌劃的靈活性。由于國家的稅收法規政策存在變動的可能性，同時市場經濟環境也是瞬息萬變的，企業在稅收籌劃中應避免過于剛性，讓方案的選擇性更多，從而合理控制風險，落實稅收籌劃目標。

三、結語

總之，房地產業在內部管理中，應重視稅收籌劃的價值，并完善組織管理，讓稅收籌劃能夠有序開展；加強財務人員培養，提高稅收籌劃的專業性；理順稅收籌劃項目，拓展企業稅收籌劃的空間；加強風險控制，提高企業整體效益。這樣才能提高稅收籌劃水平，促進房地產業的持續發展。