房地產開發成本核算方法及成本控制對策探究

金智勇 華發集團

在經濟快速發展和城市化建設不斷推進的狀況下，我國房地產企業不斷增多，市場競爭加大。不少企業會通過下調售價，增加開發服務項目等方式來保證自己的市場占有率。但在這些措施的背后，是企業利益的下降。競爭激烈和利益下降時，很容易導致企業的發展陷入僵局[1]。尤其是在近幾年，房地產快速周轉、合作開發項目越來越多的背景下，房地產企業之間的競爭從既往的價格競爭，轉向了價值鏈競爭，成本管理逐漸占據了主導地位。而在傳統管理模式下，其沒有從根本上認識到成本與長期經營的聯系。不少企業或是盲目降低成本，使得自己的服務質量下降；或是盲目追求市場，導致成本不受控。這些都會使得房地產行業的服務效益下降，市場競爭力逐漸喪失。久而久之，傳統管理下的房地產企業很容易被淘汰。在本次研究中，筆者先對房地產企業中開發成本核算的概念與方法進行闡述，然后針對其重難點加以分析，進而提出優化的具體策略，希望能夠為房地產企業的長期運營提供一定的參考。

一、房地產的發展現狀

從近幾年的社會環境來看，房地產趨于飽和化。換言之，有購買力的客戶基本上已經有了自己的房產，而缺少購買力的客戶在短期內也難以實現購房。在這種狀況下，房地產企業的發展受到了限制。尤其是在既往幾年，房價瘋漲，政府為了保證社會秩序的穩定和人民的生活水平，會通過政策來抑制房價[2]。在這種狀況下，房地產企業的生存難度加大。同時，疫情的出現導致整體經濟不景氣，市場相對動蕩，房地產企業所面臨的風險提高。不難看見，在城市發展的過程中，到處都有爛尾樓。這多數因房地產企業在開發到一定程度后，缺乏有力的資金鏈來保證長期的運行，從而使得其無法繼續。而在傳統的社會背景下，房地產企業相對較少，政府可以通過適當的政策調整，讓其有繼續運行的可能。在目前，房地產企業數量增多，且規模大小不一，政府管控難度提高。這就使得一些缺乏競爭力的房地產企業不斷被淘汰，給社會帶來的負面影響也日益增加。在這種狀況下，筆者認為房地產企業需要從自身著手，不斷完善自己的成本控制制度，方可實現獲利的最大化。

二、房地產開發成本核算的內容

開發成本核算是指在房地產企業運行前，需要通過科學有效的方法來對企業的房產開發投入進行管理，并且結合企業的經營管理狀況來加以體現，使之在制定重大發展戰略時，有跡可循。通常，在房地產企業中，其所說的開發成本核算業務，是指如下幾方面內容：

(一)土地費用

土地是房地產開發的基礎，自然其所花費的成本占據了房地產企業投資的主要部分，約為總投入的50%。而在土地成本中，還包含了諸多收費項目，例如土地征收費用、土地出讓金、拆遷補償費等。在當前社會背景下，拆遷補償費是諸多城市房地產建設的大頭，這與城市發展程度、居民基本收入等存在一定的關聯。

(二)前期工程費用

在房地產企業確定要開發某個項目時，會做一些前期準備，包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測等。這些都是開發工程建設初期的基本項目。

(三)建筑工程安裝費用

所謂建筑工程安裝費用包含了三個內容：在建設開始時，房地產企業自己的施工團隊或者委托施工團隊會存在一定的消耗，例如建筑施工的人力費用；建筑所包含的設施、設備安裝費用；房屋的基本裝修費用。這些都當屬于房地產企業開發核算中的一部分。

(四)基礎設施費用

房地產工程中的基礎設施主要包含有小區的水、電、暖、綠化、消防等基礎設施建設，也是企業開發成本中的一部分。尤其是在當前的社會背景下，不少個體在購房時都十分注重小區基本設施，例如綠化占比要達到多少，消防設施具體包含的內容等。不同的要求下產生的費用不盡相同。

(五)配套設施與間接費用

房地產企業為了保證自己的競爭力，會不斷對自己的服務項目進行調整和完善。例如，部分房地產企業會在小區內創設醫療機構或者教育機構等，這些屬于配套設施。除此之外，電梯、二次供水等機械設備需要長期的保養和維護，這也需要一定的成本。這些內容都會產生一些間接成本，這就要求房地產企業將其納入成本核算中?？梢哉f，早期的物業管理支出也應當屬于房地產企業的成本。

三、房地產開發成本核算難點

在上文中，對房地產開發成本核算的大概內容進行介紹，可以看出，在其開發成本核算時，必須要注意兩個基本點：

(一)明確成本核算的對象與內容

房地產企業成本核算有三個特點。1.全面性：成本核算需要從項目提出階段開始進行，不同階段所產生的費用都應當納入其中。2.精細化：房產開發項目的投入成本類型及類目較多，構成也比較復雜，成本核算需將所有支出都精準分類，才能方便進行成本控制。3.核算周期長：房地產項目開發周期很長，導致核算的周期也很長。這些特點都要求房地產成本核算要特別關注成本核算的對象和內容。需要重點做好以下工作：1.從項目初始階段就得明確成本對象。在同一個房地產開發項目中通常會有多種產品類型，比如商業地產、住宅、公寓以及別墅等，不同的產品類型，成本核算的內容存在差異，需在項目初始階段就明確好成本對象。2.明確成本分配原則。房地產開發中的所有費用都需要分配到各類產品成本中，需對各類成本費用進行合理分配，確保產品成本能準確核算。3.做好成本科目的設置和成本歸集。根據公司項目情況設置成本科目，科目設置盡量詳細，將成本準確進行歸集。只有做好以上工作，才能保證房地產開發工程計量結果準確和可靠，為其相關決策提供依據。

(二)加強竣工決算作業管理

成本核算的主要目的就是對完工項目的利潤進行計算。在目前，諸多房地產企業都會將工程決算作為主要工作，自然其在具體工程中所占據的地位上升。然而，工程決算需要在工程竣工后開展，且部分工程款會因為拖延，不能及時支付，決算時間難以明確，這就使得決算工作的開展受限[3]。除此之外，部分小區在主體建設完成后，就會陸續交房，其配套設施也是在日后不斷完善，這也會限制成本核算的準確性。可以說，這些都是當前房地產企業存在的常見問題?？朔嬖诘膯栴}，做好竣工決算工作是成本核算的重中之重。

四、房地產開發成本的控制對策

成本是一個相對廣泛的概念，從經濟上來說，其是企業從某個項目開始到竣工的全部支出；而從人力來說，是某件事物從提出到發展過程中，所消耗的具體能量。只有對成本進行有效的管控，才能保證事半功倍。筆者認為可從如下幾個方面進行干預：

(一)采用目標-責任成本法，對開發成本進行動態核算

目標成本指房地產企業根據企業經營情況，設置合理的成本目標，用其作為指導、規劃、控制成本和費用。責任成本是指房地產企業將開發成本歸集到各個責任主體，由各責任主體對歸集的成本負責。房地產企業可以將目標成本和責任成本結合起來，將公司制定的目標成本分解到各責任主體，由各責任主體對分解的目標成本進行控制、跟蹤和反饋。在財務核算中，可以對責任主體的目標成本和實際發生成本進行動態反映，對差異情況進行實時反映，及時分析原因，發現問題，解決問題。采用目標-責任成本法，能對成本進行動態反映，也能明確成本控制的責任主體及其控制責任，能較好的實現成本監控。

(二)引入現代化技術，做好實時信息監控

在信息化技術不斷滲透的今天，很多房產企業已經實現了數字化和信息化的管理模式，在整個過程中，能夠將成本記錄精細化。成本數據化、業務在線化與場景智能化，能夠通過數據模擬，來對成本進行計算，從而在核算成本前有一個基本的數據作為參考[4]。這有助于成本核算的準確性掌控。除此之外，在項目設計并通過后，就可以創設對應的檔案，從而將成本核算與控制的理念融入到整個項目開發過程之中，實現全過程的監督與管理。房地產開發中的每一筆支出，都可以通過網絡平臺進行全面監控、實時入賬。同時，在制度中，要求每個部門需要定期上傳支出狀況，并將其與預期的核算進行比較，及時發現成本管控中存在的問題。如果存在資金不足的狀況，也能夠第一時間確定和處理[5]。除此之外，現代化的管理方式能夠有效地解放人力，這也能夠在一定程度上，來降低人力成本，使得其得到控制。

五、展望

明確房地產開發成本核算的具體內容及核算重點，有助于房地產企業在項目設計時，就對日后的成本控制方式有一個大概的認知。在其項目從開始著手到竣工，每個階段都能夠得到有效地管控，進而從根本上扭轉當前房地產企業成本控制上存在的問題，保證房地產企業的長期運營。