地鐵車站建設結合物業開發設計初探

王 勍 西安市軌道交通集團有限公司土地拓展部

在我國城市軌道交通建設過程中，地鐵建設需要投入大量的資金，建設的周期較長，而且作為一項公益性項目，還需要在建設過程中以低廉的價格提供優質的服務。除此之外，地鐵每年還需要花費大量的資金來進行維修保養。所以，對于地鐵運營而言，幾乎不存在任何盈利，大多數情況都需要政府的財政補貼。因此，如果對傳統的運營思路進行改變，利用地鐵龐大客流量的優勢，將其轉換為有價值的“客流”，那么就能夠使地鐵建設擺脫當前的困境，其中在地鐵車站建設融入物業開發是一種效果十分顯著的方式。

我國香港地區是目前世界范圍內唯一實現盈利的地鐵建設，通過對沿線地產和物業站點的開發，對地鐵本身的日常運營給予了很大支持。由此可見，其成功之處就在于將地鐵建設與物業開發緊緊聯系在了一起，形成了共贏發展的局面。而一般的地鐵在建設完畢之后，開發商都會爭先恐后地搶奪周邊地區的土地資源，通過開發各種商業建設來獲取利益，導致地鐵運營并未從中獲得任何利益。

一、地鐵車站建設與物業開發相結合的類型

從物業開發和地鐵站點的空間位置分析來看，可以將二者相結合的形式分成兩種類型，分別為站內物業和站外物業。

(一)站內物業開發

站內物業開發指的就是利用地鐵車站廳層富余的面積來開發商鋪，或者在交通樞紐開發地鐵商業街等等，這些都可以根據城市地鐵站的實際情況來定。存在于車站內的商鋪可以有銀行、報社以及服裝飾品商店，這些商店要始終保持為乘客提供便捷服務的形態[1]。由于地鐵車站內的店鋪十分靈活，與地鐵的風格能夠形成對比，所以也為地鐵車站帶來了良好的可識別性，對地鐵車站室內的空間資源進行了優化，使行人行走在地下時擺脫了哪種沉悶壓抑的感覺。

(二)站外物業開發

站外物業開發的主要形式有，在地鐵車站上方開發物業以及車站周邊環境開發物業。能夠進行物業開發的區域主要集中在地鐵車站的上部和周邊地段，物業的形態主要以住宅、商業街以及大型商業綜合體的形式與地鐵站建設相結合。在地鐵車站上部開發物業的成本較低，并且產權分明，建設起來也十分簡單。與此同時，在地鐵站點上方開發物業還能夠具有良好的可達性，與周邊物業相比具有很大的優勢，這種模式正在逐漸變成地鐵車站綜合開發的常見方案之一。而地鐵車站周邊物業的開發相對難度較大，產權方面的劃分十分模糊，此現狀導致了在建設過程中很難進行協調和溝通，這時還需要當地政府和相關設計單位介入來明確各自的產權義務，進而實現共贏發展的局面[2]。

二、地鐵車站建設與物業開發相結合的重要意義

(一)補貼地鐵建設資金

在城市地鐵建設過程中，往往需要耗費大量的資金，為了能夠確保地鐵建設能夠長期運行并且能夠在后期運營過程中收回建設過程中所投入的成本，資金的籌備就顯得十分重要。眾所周知，一旦施工項目建設導致企業受到虧損，那么就會為后續地鐵建設帶來十分沉重的資金壓力。在一條地鐵路線修建完畢開通之后，相關人員還會利用有效措施來確保周邊地區的繁榮發展，形成較為繁榮的地區，推動相關物業能夠快速發展，并且凸顯出沿線土地的價值。相反，如果沿線土地價值有所增加，那么也會促進地鐵周邊物業的快速發展。地鐵營業企業可以利用優化結合模式將物業開發和地鐵車站建設充分結合在一起，將二者相結合的優勢充分體現出來，并分享地鐵實際的經濟效益，形成互補發展的優勢，這樣就能夠通過物業開發所帶來的利潤不缺地鐵建設資金不足的問題，同時還能夠為政府減輕一部分負擔，確保地鐵運營建設能夠形成一個良性循環發展。

(二)加快城市發展速度

在地鐵車站建設和物業開發相結合過程中，可以對城市空間結構進行綜合開發，合理利用現有的土地資源，確保城市空間能夠合理增長，實現對土地資源集成化應用[3]。同時，城市地鐵建設的發展必然會帶動物業發展，在城市地鐵車站與物業開發相結合過程中，可以加快城市交通現代化發展，使房地產、商業能夠快速發展，尤其是在人口較多的地區，可以實行地鐵與物業相結合的發展模式，緩解地面交通的通行壓力，同時通過帶動房地產興盛還能夠有效降低商品房的壓力。此外，以往一些地理位置不優越的地區也會在地鐵站建設下體現出良好的利用價值，這樣就能夠確保城市結構發展能夠實現系統化。從整體來看，物業開發與地鐵車站相結合的發展模式，在帶動城市經濟發展的基礎上，還能夠為城市注入活力。

(三)加強客流量互補

地鐵周邊的物業開發能夠有效提高周邊寫字樓、酒店等商業設施的經濟效益，吸引各種生活、文化娛樂等設施，進而為地鐵站帶來較大的客流量，使地鐵線路的運行效率能夠明顯提高，加快地鐵建設的快速發展。同時，地鐵由于自身規模龐大的人流量能夠為周邊物業帶來豐富的客流量，將二者相結合能夠形成互補性和連動性，實現互補共贏發展。

(四)優化城市景觀

城市地鐵的出入口通常都會分布于道路的紅線之外，較大的人流量能夠帶來一定的視覺干擾，對城市景觀造成干擾。與物業開發相結合能夠有效減少由于土地占有對城市景觀的影響，進而起到美化城市景觀的作用[4]。

三、車站建設與物業開發相結合的設計模式

(一)以地鐵運營企業為主導的設計模式

通過自行組織開發的模式在地鐵上部開發物業，具有十分突出的優勢。在具體建設之前，地鐵運營企業可以提前進行統籌規劃，從全面系統來進行設計，通過以地鐵為主導的建設在促進物業發展建設，結合具體情況，制定出能夠推動城市現代化發展的地鐵站設計方案。位于地域之內的地鐵站主體，可以在其上部進行物業開發，處于地下的地鐵車站主體，可以利用出入口以及風亭等設施來開發物業。以上每一種建議，都能夠拉近地鐵和物業之間的距離，并且由運營公司后期統一進行協調管理，確保建設方案能夠實現最大利益。

(二)利用地鐵建設帶動周邊房地產開發

地鐵建設對沿線地區所產生的影響具有超前性和實時性。伴隨著各種線路的陸續開設，商機也會不斷涌現出來，在車輛全線通行之后，將會帶動經濟的全面發展[5]。當地鐵全部建設完畢之后，必將會帶動沿線地區一定范圍內的房地產增殖。例如：香港地鐵在建設過程中，為了有效填補地鐵建設運營所產生的巨大成本，香港應用了地鐵建設與房地產開發合作的策略，將地鐵車站上部或周圍地區的土地利用統籌協議出讓給相應的地鐵運營企業，將土地規劃與地鐵車站建設進行統籌規劃，地鐵公司只需要按照地鐵建設時約定的市場評估地價向政府繳納地租，然后利用公開招標的方式，了解房地產的開發商，所有的建造費用和風險都有房地產開發商來承擔，而地鐵可以與其分享一半的利潤，并且，地鐵區域范圍內的商場以及物業開發都有地鐵經營且來負責出租和管理。

(三)地鐵車站建設與鄰近物業相關聯

當地鐵車站周邊具有可開發性的地下空間和周邊商業活動中心相連通時，可以取消地鐵車站站廳的兩側墻體，消除地鐵車站與商場之間的分割，確保地鐵內部的非收費區域能夠與商場連通在一起，從整體來看，這是一種十分科學合理的開發模式。該模式兼具了商業和交通功能，地鐵的客流能夠輕松通過商場進入到地鐵車站，而客流的短暫停留和通過有為地下空間的開發帶來了一定的經濟匯報。通常情況下，商場都是與地鐵站廳連為一體的，從某種角度來看屬于是對非付費區域的延伸拓展。此外，地鐵站建設與相鄰物業相結合也是地鐵與物業之間共存發展的最佳方式，它們彼此之間相互獨立，不管是在投資還是施工過程，都不會受另一方的影響。

(四)地鐵站內的物業開發模式

地鐵站內的商業開發具體包括非付費區的商鋪、配線站以及地下商業活動中心等等，具體可以根據地鐵車站的實際情況來定[6]。一方面，是站廳層的商業開發。地鐵車站在建設過程中由于各種控制因素的影響，導致在環境中會出現一部分零碎空間，那么設計過程中，就可以充分利用這些空間建設商鋪、銀行等商業服務中心，為乘客能夠帶來一定的便捷性服務。同時，商鋪立面十分靈活的風格，也與地鐵的整體風格呈現出了正比，對地鐵的內部空間進行了優化。商鋪通常有飾品店、藥店以及飲品店等等，通常情況下不提倡在現場存在一些制作過程味道較重的商鋪，避免對地鐵環境內部的空氣造成污染。另一方面，可以根據地鐵在運營過程中的實際需求，在整條線路中配備一定數量的配線車站，通常在配線上部站廳層通常是一個比較開闊的空間，十分用于布置商業店鋪。通常該空間分布于車站公共區的通道，確保乘客在乘車過程中也不會耽誤購物。

四、結語

總而言之，物業開發與地鐵站建設相結合的規劃設計是當前城市現代化發展的必然需求，在此過程中做好投資規劃，能夠讓城市在此建設模式的影響下快速發展，同時人們的交通和生活也能獲得更加便捷的服務。國家交通建設和物業的發展也會在此影響下不但加快發展腳步，為我國經濟建設提供充足的動力。