探討基于特征價格的房地產(chǎn)評估新方法

馮秀娣 金華中勤資產(chǎn)評估事務所

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)無論是建設還是開發(fā)，都在井然有序地開展，因此在我國城市地區(qū)出現(xiàn)房價急速上升的態(tài)勢，導致住房層面出現(xiàn)保障問題，對我國當前的民生保障相關事業(yè)的開展產(chǎn)生不可避免的影響。要想解決房價上升速度過快帶來的一系列消極影響，在對房地產(chǎn)的價格進行評估的時候，需要注重其整體質(zhì)量，但是過去經(jīng)常運用的評估方法存在明顯的缺陷，因此需要運用特征價格這一評估模式，從而使評估各類房地產(chǎn)的工作順應當前的市場以及時代發(fā)展，從側面解決我國民眾的住房問題。

一、特征價格的理論基礎及其主要思想

(一)特征價格相關理論基礎

著名的經(jīng)濟學家、學者蘭開斯特所構建的消費者相關理論，與著名的經(jīng)濟學家羅森所構建的市場均衡模型，已經(jīng)在學術界得到認可，并且被認為是產(chǎn)生特征價格的重要基石。通過對蘭開斯特的消費者理論進行了解，人們不難看出，消費者對特定的商品產(chǎn)生消費相關的需求，其重點因素并非商品自身，而是與消費對象的關系十分密切的、全部要素以及屬性在項目方面的共同集合，所有要素在產(chǎn)生聯(lián)系的同時，會形成一種明確的、能夠?qū)οM者的實際需求產(chǎn)生重要影響的關鍵點，而且所有影響消費者的關鍵點，使商品的外在特征得到凸顯。

蘭開斯特還認為，消費者對商品進行購買和消費活動的本質(zhì)，就是消費者對商品內(nèi)在特征的一種消費行為。不僅如此，在蘭開斯特所構建的理論當中，還認為消費者購買和消費商品對象過程中產(chǎn)生的效應，和商品的數(shù)量特征之間有著成正比例的關系，如果一種商品自身所具備的特征更多，那么消費者在消費商品之后，就可以獲得更多的效應。

羅森則認為，特征價格理論產(chǎn)生的一個主要目標，就是對商品的生產(chǎn)者如何獲得最大化利潤、以及消費者如何獲得最大化效用進行密切關注，在市場內(nèi)部的競爭之中，通過市場的交易過程而產(chǎn)生的異質(zhì)產(chǎn)品的長期或者短期均衡狀態(tài)，必然能夠發(fā)現(xiàn)潛在價格要素，在引導商品的消費者以及生產(chǎn)者經(jīng)濟行為方面的影響作用。而且羅森在上述基礎上強調(diào)，應當對商品的生產(chǎn)者以及消費者如何選擇經(jīng)濟行為、市場均衡結構為什么存在、經(jīng)濟屬性等一系列問題開展具體研究，由此構建出特征價格相關的理論基礎。

(二)特征價格理論的主要思想

一種商品的實際價格，應當是同類別但是存在差異商品的市場價格。從經(jīng)濟學的角度進行理論層面的分析進行理解后，可以看出特征價格自身就存在一種井然有序的組織結構，而且該組織結構的產(chǎn)生以及商品的消費效用空間之中，所有被包含的要素都與相對應的消費活動有著直接聯(lián)系。將特征價格相關的理論作為基礎，商品的生產(chǎn)者可以運用所掌握的技術，將產(chǎn)品對象實際具備的特征價格，從總體價格的范圍之中分離出來，并且準確判斷出商品特征對商品價格所產(chǎn)生的貢獻，從而為商品的生產(chǎn)者如何控制商品的價格活動，提供充足的理論基礎。

二、以特征價格為基礎實施房地產(chǎn)評估的可行性

特征價格的相關理論在國內(nèi)外都有所運用，因此人們應當對特征價格在評估房地產(chǎn)過程中的運用展開探討，從而使特征價格在評估房地產(chǎn)價格的過程中真正得以適用。從房地產(chǎn)的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)的實際價格進行衡量，無疑是一種全面的、新穎的、客觀的研究視角，傳統(tǒng)的評估理論框架得到突破，在評價過程中也更注重評價結果是否有效。

在對房地產(chǎn)相關市場進行分析的時候，特征價格的使用頻率越來越高，而且有著強大的實用性。在國外，由于發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場誕生時間早，當前的發(fā)展已經(jīng)較為成熟，所以運用特征價格評價某處房地產(chǎn)的研究資料較多，但是我國的房地產(chǎn)市場誕生并且發(fā)育的時間較晚，在市場的成熟度以及相關法律法規(guī)的完善度方面，依舊沒有超越國外的研究和運用活動。基于此，選取特征價格的相關理論，評估我國的房地產(chǎn)，能夠使得到的評估結果更為合理。

三、選取房地產(chǎn)評估的相關特性

(一)房地產(chǎn)在建筑層面的特性

房地產(chǎn)的價格與房地產(chǎn)的基本建筑特征之間有著密切關聯(lián)，在其他的考量條件基本一致的情況下，如果一處房地產(chǎn)自身擁有能夠使消費者滿足消費心理的建筑特征，當該房地產(chǎn)在實際的交易過程之中，與其他房地產(chǎn)相比，通常會獲得水平更高的市場交易價格。一處房地產(chǎn)內(nèi)部的臥室數(shù)量、基礎設施、實際能夠使用的建筑面積等建筑特征，與房地產(chǎn)的實際價格之間有著正比例的關系；但是房地產(chǎn)的實際使用年限，卻與房地產(chǎn)的實際價格之間有著反比例的關系。

(二)房地產(chǎn)在區(qū)位層面的特性

在對房地產(chǎn)的區(qū)位進行評價的時候，主要考量的就是房地產(chǎn)在實際施工建設城市的地理性區(qū)位分布，而且還要對城市的交通設施以及運行網(wǎng)絡的完善性進行考慮，從而具體地對房地產(chǎn)的空間可達性展開評估。然而在對房地產(chǎn)的可達性狀態(tài)進行評估時候，必須密切關注房地產(chǎn)所處位置點附近的商業(yè)區(qū)域、旅游景點、交通樞紐具體位置、公共性社會服務設施等多個方面，然后從實際情況出發(fā)，評估房地產(chǎn)使用者在出行的時候所需的時間耗費、經(jīng)濟耗費、換乘是否便利、出行方式的各項選擇等多樣性因素，從而使對房地產(chǎn)的全面評估結果正式生成。在通常情況下，人們會選擇周邊公共交通設施建設完善的房地產(chǎn)，其原因是此類房地產(chǎn)在區(qū)位層面能夠做到“四通八達”，區(qū)位相關特性的評價結果更為優(yōu)秀，能夠真正為房地產(chǎn)的使用者提供諸多便利。

(三)房地產(chǎn)在鄰里層面的特性

首先要注重的變量為社會性影響。由于宗教、民族等因素的存在，以及生活習慣方面的差異，房地產(chǎn)的鄰里性使用者會更加注重社會階級這一因素，因此會影響房地產(chǎn)的實際價格。其次要注重的變量為市政公共服務以及當?shù)卣a(chǎn)生的影響，人們通常認為，房地產(chǎn)周邊各類學校(小學、初中、高中甚至是大學以及職業(yè)院校)的教育質(zhì)量以及社會聲譽，會直接影響房地產(chǎn)的最終交易價格，但是這種影響會隨著消費者的心態(tài)而上下浮動，帶有強烈的主觀色彩，難以進行明確的衡量。最后要注重的變量為房地產(chǎn)所處的環(huán)境，人們主要的關注點為生態(tài)環(huán)境狀態(tài)，例如房地產(chǎn)周圍是否存在水體污染、空氣污染以及噪聲污染等，這是一種將住宅的使用功能狀態(tài)表現(xiàn)層次作為基礎，而形成的一種估價指標的項目。

四、實施房地產(chǎn)評估活動的方法

在特征價格應用于對房地產(chǎn)的實際評估行為的過程中，應當與上文所提到的各種影響實際價格的特性相結合，詳細地記錄以及衡量房地產(chǎn)在上述指標項目下產(chǎn)生的具體表現(xiàn)狀態(tài)，然后將所有要素作為評估基礎，參照所有特性指標的表現(xiàn)形式，以及房地產(chǎn)消費者所擁有的消費偏好，形成評估房地產(chǎn)價格的結論，并且在后續(xù)的評估過程中有所參考。

在評估一處房地產(chǎn)的過程中，可以從特性出發(fā)，建立數(shù)學層面的回歸模型。通常運用于評估的數(shù)學模型主要有四種，分別為線性—線性、線性—對數(shù)、對數(shù)—線性以及對數(shù)—對數(shù)的函數(shù)形式，而且這四種函數(shù)形式為基礎的形式。然而在實際評估過程內(nèi)部，通常運用線性—線性函數(shù)形式，其原因是該函數(shù)形式?jīng)]有過多的計算量，操作起來也比較便捷。從被選取的特征出發(fā)，對所有數(shù)據(jù)進行全方位收集。還可以利用設計相關調(diào)查問卷的形式，對已經(jīng)收集的數(shù)據(jù)進行分類整理，或者直接查找有關權威機構已經(jīng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，選取想要進行評估的樣本。

從早期開始應用特征價格相關理論至今，對特征價格的函數(shù)進行明確估計的方法，就是參數(shù)方法。最小二乘法就是一種傳統(tǒng)的估計方法，簡稱為OLS，其要求為將樣本方差設置為一個常數(shù)，使得所有參與計算的變量同樣對計算的過程產(chǎn)生貢獻，該方法在推論與統(tǒng)計的時候很容易操作，而且可以對假設的條件堿性檢驗。另一種經(jīng)常被運用的方法為加權最小二乘法，簡稱為WLS，其要求為當樣本方差并非一個常數(shù)的時候，樣本方差的變異性能夠運用其他的變量繼續(xù)開展預測活動，然后運用WLS 這種估計方法對已經(jīng)構建出來的模型進行擬合。加權最小二乘法的運用過程，實質(zhì)上就是在計算回歸分析的時候，將不同的權數(shù)給予不同的變量，變異性比較小的變量被賦予了更大的權值，還可以在一定的范圍內(nèi)進行加權的轉(zhuǎn)換，從而使最佳的權數(shù)獲得一個準確值。

在檢驗參數(shù)的時候，主要分為兩種檢驗方式，分別為對統(tǒng)計的檢驗以及對經(jīng)濟意義的檢驗。對統(tǒng)計的檢驗，主要對模型所具備的統(tǒng)計學性質(zhì)進行全面檢驗，而且其檢驗方法是多種多樣的，當前已經(jīng)分化出對于擬合優(yōu)度、方程與變量是否擁有顯著性等方法。而對于經(jīng)濟意義的檢驗，則是對模型參數(shù)的估計量是否符合經(jīng)濟意義進行全面檢驗，具體的操作過程就是將特征價格的模型參數(shù)產(chǎn)生的估計值，與之前設定完畢的理論期望值展開比較，對房地產(chǎn)所有屬性的特征價格進行理論假設是否符合的檢驗過程，其檢驗內(nèi)容主要為互相關系、符號、面積大小等，從而得出經(jīng)濟意義層面的確切結論。

五、結語

綜上所述，為了有效控制我國的房地產(chǎn)領域，并且保證我國房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，在評估各類房地產(chǎn)的時候，應當運用特征價格相關的理論開展，在明確特征價格相關的理論前提下，分析特征價格在我國房地產(chǎn)領域的使用可行性，然后從多個角度出發(fā)，闡述利用特征價格對房地產(chǎn)進行評估的多個要素，幫助人們更好地選擇房地產(chǎn)，并且保證房地產(chǎn)市場不會因為價格虛高而出現(xiàn)“泡沫”現(xiàn)象，真正促進我國整體經(jīng)濟的發(fā)展與進步。