土地一級開發企業財務風險控制探討

馬惠莉

（中國葛洲壩集團房地產開發有限公司，北京 100000）

土地一級開發即政府委托或授權企業對鄉村及城市的國有土地進行征地拆遷補償的工作，同時配備相應的設備，之后把土地有償轉讓和出讓。開發企業（土地一級）通常來說都是國有企業，同時企業的資金規模也相對較大，在這個過程中若無法對資金開展有效的管理，容易導致國有資產出現損失。因此，開發企業（土地一級）需要積極進行財務風險控制，并在這一基礎上做好資金預算，這樣不僅可以降低成本支出，同時還可以提升企業的經濟效益。

一、土地一級開發定義與財務風險管理的特征

（一）土地一級開發的定義

土地可以說是促進城市化發展的關鍵資源，因此需要科學規劃和利用土地資源。土地的一級開發及合理規劃是土地資源發展的重要方式，確保土地實現可持續發展是政府提出的議題。針對土地一級開發的定義，學術界提出了很多種說法，但總體來講即由政府或政府授權給企業，然后在區域內對土地進行統一征地、拆遷、安置以及補償，并且配備相應的配套設施，確保這一區域可以達到建設標準，在完成之后就可以依照城市發展對土地的使用進行計劃。

（二）財務風險管理的特征

目前，我國很多企業對財務風險管理不夠重視，且存在片面管理的現象。企業財務風險管理特征主要有以下四點。其一，系統性。企業財務風險管理有系統性的特點，包括風險防范、預警及控制等方面。作為企業，其系統的構建需要完善的風險管理方案，同時還需要擬定相應的風險管理制度。其二，開放性。簡單來說，需要企業管理層對財務風險管理保持一定的開放態度，構建完善的管理網絡。但需要注意的是，在這個過程中會遇到一些問題，這時則需要以實際情況為核心，做到具體問題具體分析。其三，持續性。企業的財務風險會持續發生，企業每時每刻都會面臨一定的風險，因此財務風險管理是可持續的，財務風險防范與控制也需要長期進行。其四，動態性。在市場競爭不斷激化的背景下，企業也處在一個不斷變化的環境中，且企業管理涉及的內容也處在動態的環境中，內外部環境的變化需要企業對財務管理作出相應的優化調整，這樣才可以確保企業發展按預期行進。這也進一步說明了企業財務管理是具有動態性的。

二、開發企業（土地一級）財務風險管理的重要性

（一）有利于增強土地開發企業的風險管理意識

目前國際經濟發展和國家政策調控制約著土地開發企業的發展，伴隨土地開發行業競爭的加劇，以及經濟環境的日益復雜，相關企業出現了融資問題，如何在這一背景下發揮自身價值和優勢，并提升自身市場競爭力是企業需要認真思考和探索的問題。在這一過程中，創新思維，增強風險管理意識，并積極做好預防就可以有效地降低風險損失。

（二）有利于提升土地開發企業的風險管控水平

我國諸多企業都是經過不懈努力從無到有、從小到大發展，其通常以經驗管理為核心，各項業務的開展也過于依賴經驗的傳承，這種封閉的管理模式已經不適應當前社會發展。開發企業（土地一級）財務風險隨時隨地都有可能出現，為更好地規避財務風險，就應開展科學管理，對風險問題進行細致分析，強化預防、及時補救，進而更好地降低財務風險損失。從這一角度分析，開發企業（土地一級）更新風險管理和創新風險管控策略不僅可以規范企業管理，對提升風險管控水平和確保企業管理層決策的合理性也是十分有益的。

（三）有利于抓住機會使風險作用從被動變為主動

風險具有不確定性，其有雙重特點，不僅可以給企業帶來不利影響，同時還可以為企業創造較好的收益。如果不能很好地識別與分析開發企業（土地一級）的財務風險，就難以做好財務風險防范工作，進而可能會降低企業收益。因此，從這一角度分析，需要對企業財務風險進行科學管理，在管理過程中緊抓機遇，使不確定風險轉變為確定風險，從而降低風險，創造更多的收益。

三、開發企業（土地一級）財務風險的識別與分析

（一）投資風險

其一，投資成本相對較大且周期較長，并且投資預期也有一定的不確定性。土地一級開發項目的投資成本通常包括征地拆遷成本與基礎設施建設成本兩種。目前，前者的補償成本正在逐年提升，并且在拆遷過程中特別容易遇到一些不配合的人員，這樣就會在無形中延長拆遷周期且增加成本。如果拆遷工作不能及時有效完成，那么之后的基礎設施建設也會不斷延后，投資預期也就很難實現。其二，采取收益分成模式的開發公司，其未來收入有較大的不確定性。土地出讓通常都是在項目開發后的三到五年開始，之前的時間都是投入期。我國政府每年都會安排部分土地出讓指標，整個項目完成少則七八年，長則十幾年，并且隨著未來土地出讓價格的不斷變化，或受到宏觀經濟、城鎮化發展以及人口結構變化等多種因素的影響，未來土地出讓價格難以確定，這會直接影響收入。其三，土地一級開發項目因長期受到各類規劃與政策的影響，在項目前期投入階段，諸多開發企業都會依照城市規劃確定商住地，并通過測算可出讓面積預測未來收益，但需要注意的是，在項目建設階段，可能會因為政策的更改而減少商住用地面積，這樣不僅會減少資金的投入，而且開發后的收入也會減少。雖然我國近年來對土地一級開發的態度已經較為開放，但投入也需謹慎。

（二）融資風險

土地一級開發項目對資金的需求量極大，資金的籌集直接關系到開發企業能否依照相關計劃完成項目開發，具體分析如下。其一，大部分開發企業的外部籌資都是借助銀行貸款，籌資方式與籌資結構都相對單一，并且由于宏觀調控的影響，如果房地產遭遇金融政策收緊，開發企業想要獲得銀行貸款就會十分困難，即使能成功貸款也會有利率上調的風險。其二，融資提款金額和真實開發速度存在不匹配的風險。一些銀行為了規避風險，通常會在合同中明確規定貸款總額與提款計劃，這使得開發企業在之后的建設階段可能出現投入延后或提前的現象，進而出現資金閑置或資金不足的問題。其三，目前大多數一級開發公司屬于SPV公司，暫無實物資產，存在不能形成銀行信用無法融資的可能。

（三）資金回籠風險

其一，在土地一級開發過程中，能否及時有效地收回應收賬款與投資源是開發企業預期收益的重要體現，也是開發企業能否及時償還到期債務和避免資金鏈斷裂的關鍵所在。事實上，運用BT成本加成方式，開發企業資金回籠風險與當地政府的實力存在相關性。運用這樣的方式，開發土地的審計結算完成后，政府需要依照開發企業的投入成本＋固定比例加成收益支付給開發企業，而這一階段土地可能還沒有對外出讓，那么政府是否可以全額支付開發費用呢？這是開發企業需要深入思考的問題。其二，運用收益分成模式的開發企業資金回籠風險取決于土地是否依照計劃，以及是否以合理的價格對外出讓。政府掌握土地開發和土地出讓面積的分配權，同時出讓價格又會受多種因素的影響，如當地經濟發展和人口流出量等，因此需要深入分析是否可以依照計劃出讓土地，以及是否會影響投資款回籠和獲取收益。其三，存在稅收政策調整的風險。土地開發項目的周期是比較長的，這個階段國家稅收政策的調整將直接影響其成本的投入。在2016年實施營改增政策之前，土地一級開發項目不同的開發模式有不同的稅收政策，有的需繳納營業稅，有的則無須繳納營業稅。同時，相關公告明確指出，如果納稅人與地方政府合作，那么在這塊土地符合國家土地出讓條件時，地方政府可允許出讓，但如果成交價低于納稅人投入資金，虧損則需要由納稅人承擔，反之收益也歸于納稅人。在這一過程中，納稅人的行為屬于投資行為，并不屬于營業稅征稅范圍，收益可以不繳納營業稅。在營改增政策實施后，其需要繳納增值稅，但不同區域的國稅局有不同的看法，部分認為這是投資行為，不屬于營業稅范圍，進而也就不會涉及改增值稅的問題；但也有部分認為需要依照建筑業征收增值稅，如果征收增值稅，就會面臨稅務成本增加的財務風險。

四、開發企業（土地一級）財務風險的管控對策

（一）投資風險管控

首先，在土地一級開發項目前期需要積極做好相關調查工作，細致分析每一個環節，如規劃、資金來源、資金擔保、成本、稅收、收益以及政府實力等，可以說只要一個環節出現問題，那么即便開發企業獲得了項目的開發權，也難以獲取預期收益，甚至會直接影響企業的未來發展。其次，制定科學合理的開發計劃，在過程中需要監控開發實施過程，構建完善的風險預警系統。開發企業在項目發展前期需要做好對資金、成本及未來收益的數據預測，然后將其融入每一個開發階段，之后再制定相應的項目開發計劃。在項目實施階段，應依照實際開發投入情況進行政策調整、定期跟蹤及滾動更新開發計劃等。再次，健全合作開發協議條款，科學控制可能出現的風險。在開發過程中需要確定政企合作，兩者應共同投資組建開發企業，這樣不僅可以共同承擔風險，還可以共同享受收益。土地及開發項目有著明顯的區域性特征，需要企業與當地政府構建合作機制，這對項目順利開發有著極大的意義。另外，還應在協議中約定，只要政府在建設階段更改規劃方案，就需要適當調整分成比例，這樣可以避免開發企業收益降低。最后，積極做好成本管控與審計工作。在土地一級開發項目建設階段，需要積極做好成本管控工作，可以借助招投標選擇優秀且專業能力較強的中介機構，同時還應做好標底編制與審計結算，尤其是征地拆遷的成本，應依靠政府與中介的力量開展工作，這樣既可以保證拆遷進度，還可以全面控制拆遷成本。因此，土地一級開發項目在決策之前，建議合理評估拆遷難度，充分預估拆遷成本，切不可盲目樂觀，企業最好也參與到一級整理中。

（二）融資風險管控

其一，應積極做好規劃工作，科學規劃融資規模與債務結構。開發企業需要全面考慮項目的真實情況，然后在這一基礎上做好財務分析工作，并且構建相應的資金需求，制定完善的融資方式，以及適用于企業實際情況的長短期債務結構。其二，運用靈活的信貸模式。開發企業可以在項目開發之前與各家銀行溝通與交流，然后選擇按需房貸的信貸方式，這種信貸模式較為靈活，而銀行也應給予企業一個總的授信額度，只要在額度以內，開發企業可以依照項目實際投入需求進行貸款。這既可以做到資金不閑置，還可以幫助開發企業降低利息負擔。其三，使用多元化的融資渠道。保證融資渠道的多元化可以降低財務風險，如通過發行企業債或上市后再融資等多種方式，獲取自己需要的資金。

（三）資金回款風險與稅收政策調整風險管控

對于資金回款風險的管控，當地政府和開發企業之間要保持良好的交流與合作關系，擬定協議過程中應與政府一起完善土地的出讓計劃，進而更好地完成土地供應，并且保證開發成本回籠。違約條款也需要出現在協議中。政府方只要延誤資金支付，就需要按照一定比例支付利息，并且還需要進一步縮短土地一級開發成本的回收期。因為在土地一級開發過程中需要投入很多資金，在項目開發階段，如果企業可以降低自身負債比當然更好，但反之則會增加企業負債。因此，在土地一級開發之前，企業借用轉讓土地的方式獲取相應比例的收益之后，可在一定時間內回收土地收入，并直接投入項目中。這既可以增加項目開發成本，又可以降低企業的負債率，最重要的是可以降低企業的財務風險。

另外，開發企業在資金投入前期需要全面了解地方稅收政策，然后在這一基礎上積極做好納稅籌劃工作，還要構建高素質的納稅管理團隊，與稅務部門保持良好的溝通，進而更好地銜接最新的稅收法規。這可以讓開發企業掌握稅收政策，有效規范經濟業務的內容，還可以避免因政策選擇不合理而對開發企業發展造成消極影響。

五、結語

在房地產大開發的環境下，企業（土地一級）在開發方面面臨的風險不斷增加。從財務角度分析，企業必須深入探究各類財務風險，然后有針對性地采取相應的措施規避風險，這樣可以確保開發企業（土地一級）實現可持續發展，進而促進社會經濟的有序發展。