經營性物業授信給商業銀行帶來的問題及對策

黃明富

（平安銀行深圳分行，廣東 深圳 518001）

一、引言

經營性物業是指已竣工驗收并投入商業運營，且產權明晰、經營管理規范、經營利潤穩定、經營性現金流量充裕、綜合收益較好的辦公用房、商業用房和工業營業用房。經營性物業抵押貸款是借款人將擁有的物業作為抵押物，并以該物業在未來經營中產生的現金流作為第一還款來源（借款人其他合法收入作為補充還款來源）的一種貸款業務。經營性物業抵押貸款并沒有完全脫離基本信貸原理，其因貸款時限長、還款方式多樣、企業償還本息壓力小等特點，深受房地產、物業管理等行業的青睞，但與此同時該類貸款也存在較高的風險，尤其是在新冠肺炎疫情沖擊下，國內部分商業地產項目經營損失慘重，銀行貸款的業務風險持續加劇。

二、商業銀行經營性物業抵押貸款存在的風險

（一）市場風險

受疫情影響，各個行業領域面臨嚴峻挑戰，國內經濟步入下行周期后，企業經營效益增長速度有所減緩，經營性物業抵押貸款的借款企業大多數都是項目公司，在高風險之際借款人可以直接放棄物業宣布破產，而此行為將會直接影響銀行資金安全。同時在實際工作中也曾出現借款人有意虛增投資規模并與股東簽訂虛假借款合約，從而套取商業銀行資金，威脅銀行資金安全。甚至有的借款人通過關聯人簽署虛假租賃合同或陰陽租賃合同，虛增租金以騙取更高的貸款額度，給銀行埋下風險隱患之根。即使是正常的租賃合同，在2020—2021年新冠病毒肆虐的大背景下，企業經濟條件變差，不少經營性物業貶值、空置率提升、經營租金下降，與當初貸款設定的物業市場價值和租金價格穩定或有上漲趨勢發生較大變化，該類貸款面臨壓縮還款金額或貸款延期的情形。

（二）授信操作風險

對商業銀行來講，經營性抵押貸款可快速提升銀行業績，在發放貸款過程中，商業銀行對借款人資質、物業項目、借款人在其他銀行貸款退出原因等調查不詳細，對抵押資產價值評估不準確，銀行無法申請以物抵債，資產清收停滯［1］。甚至還有客戶經理與評估機構串通，故意虛增評估價值以套取更高的貸款額度。在貸款前的調查環節，銀行對物業項目資金收入預測過高，從而出現授信額度大、借款人還款來源與本息不對稱等，貸款后期監管不嚴，物業項目租金收入未能劃轉至貸款銀行指定賬戶，出現監管真空問題。

（三）貸款資金挪用風險

商業銀行發放的經營性物業抵押貸款多適用于房地產行業，近幾年來國家對房地產行業的調控力度加大，房地產企業被政府嚴格管制，尤其是投資融資方面。自2014年以來，商業銀行針對房地產行業的貸款審批條件逐漸嚴格，貸款限制條件明顯增加，就新興的經營性物業抵押貸款來看，此項貸款可以用于物業的裝修改造升級、歸還股東及銀行借款、置換為建設或購置該物業所形成的其他負債性資金及自有投入（超出固定資產投資資本金比例部分）等。這給一些房地產企業規避房產政策監管、套取商業銀行巨額資金提供了機會。若借款企業使用貸款資金償還其之前借入的存量貸款，再加上企業項目經營不善，產生的現金流較少，就會導致無法及時償還經營性物業抵押貸款，銀行發放的貸款和產生的利息無法按時收回［2］。

（四）貸款后管理要求高、監管難

經營性物業抵押貸款貸后管理要求相對較高，同時監管難度也較大，一方面負責管理經營性物業抵押貸款的商業銀行客戶經理必須具備較強的工作能力，因為其不僅要負責核對借款企業經營房產項目的租戶信息，還需要清楚了解各個租戶租用時間、租金費用、租金回籠終點是否為銀行指定賬戶等信息。經過調查分析發現，大多數商業銀行客戶經理的貸后審核管理工作與既定要求存在差距，貸后管理不到位則會產生貸款風險。另一方面，抵押物業的租金監管難度大，租金費用是借款人償還銀行貸款的第一還款來源，通常商業銀行會與借款人簽訂相關協議，協商資金監管賬戶，或是與借款人、承租人簽訂三方監管協議，確保租金費用可流入銀行賬戶，但是在實務中即便簽訂協議也會出現挪用租金問題，從而產生借款人無法及時償還貸款的風險。

（五）貸款抵押資產貶值風險及變現風險

貸款抵押資產通常是商業用房、商場之類，經營性物業抵押貸款還款時間充裕，以及市場環境、政策內容不斷變化，導致抵押資產貶值，而且變現執行難度直線提升，商業銀行面臨貸款抵押不足風險。另外，借款企業將經營效益差的物業資產抵押給商業銀行會威脅銀行的資金安全。另外，像深圳等部分城市為了支持高新技術企業或出于招商引資的需要，興建了軟件產業基地、科技生態園、軟件園等產業用房，由于政府豁免了大部分地價，規定此類房產的購買對象必須滿足政府或開發商規定的條件，并規定轉讓必須報政府特定部門審批，且受讓房產的企業也必須滿足這些條件，這些會給銀行處置抵押物帶來極大的困擾。

三、商業銀行經營性物業抵押貸款風險管理辦法

（一）貸款前對客戶項目、客戶信用等進行全面調查

商業銀行在發放經營性物業抵押貸款之前，需要對借款人、物業項目進行全面調查審核，確定合理的貸款數額上限和時間，從源頭防范貸款風險。商業銀行具體可以從以下幾個方面著手。

第一，對借款人的借貸資格進行全面審核。重點檢查借款人是否存在不良貸款記錄、內部治理結構是否完整、經營是否合規合法、現金流是否穩定、對經營物業是否有產權及產權是否清晰、變現轉讓是否受限等。借款人同時需要滿足商業銀行提出的放款條件，即貸款抵押物經過決策機構審批、允許商業銀行介入監管項目資金［3］。

第二，對經營性物業進行資格審核。具體審核條件有：物業必須符合產業規劃要求，通過嚴格的竣工驗收，并且投入運營；物業產權證件完整，物業原則上須為整層、整棟物業，以確保處置變現的便利性，產權獨立且地段與收益較好的寫字樓與臨街商鋪可單獨抵押；物業所處位置優勢突出，如位于新經濟開發區或者中心商業區；物業周邊交通便捷，各項公共服務設施完善；物業經營穩定，經營過程中有持續性現金流入；物業變現能力強，出租率不低于80%。對經營性物業審核檢查之后，綜合評估經營性物業抵押貸款風險高低，從而補充放款計劃。

第三，確定合理的貸款上限和時間。額度上限主要根據物業經營現金流、物業價值進行確定，一般不超過物業評估凈值的六成，最高不超過七成，同時借款人經營性物業在貸款期內產生的可用于還款的凈現金流一般需要覆蓋貸款本息的1.1倍，對于特別優質的公司提供擔保或重點城市公寓項目，允許以其他還款來源補充覆蓋貸款本息1.1倍中的0.3～0.5倍。而對于貸款時間，商業銀行則需要結合借款人的資金需求、現有融資信息、物業預計現金流入、其他還款來源等進行確定，一般為10年，優質客戶與優質物業可以延長到15～20年。

第四，加強審核租賃合同。商業銀行需要采取嚴厲手段防范借款人抵抗銀行的抵押權行為，督促借款人和承租人以承租合同為憑證在房管部門備案，同時商業銀行客戶經理需要仔細檢查租賃合同中是否有損害商業銀行利益的條約，及時預測抵押資產變現難度。需要根據抵押物至少近三個月的水、電、煤氣賬單進行合理邏輯分析，要分析租賃合同與賬戶流水的匹配性，有無流水變相回流承租企業，避免虛假租賃合同及陰陽租賃合同。

第五，對于發現轉讓受限的房產，為防止變現困難，必須在物業辦妥抵押手續的同時追加房產主體的股權質押，未來以股權轉讓取代物業過戶的手法實現物業的處置變現。

（二）健全風險防控機制，重點檢查抵押物

關于經營性物業抵押貸款風險管理，商業銀行應當建立完善的風險防控機制，從貸款前至貸款后實施全過程的風險監管，嚴格控制貸款風險，減少風險對銀行資金造成的損失。商業銀行應當將風險防控重點放在抵押物檢查方面。首先，抵押物貸前加大檢查力度。經營性物業存在法律關系復雜的特點，商業銀行貸款客戶需要著重關注物業承租人擁有的承租權、優先購買權對銀行抵押權的負面影響，同時采取收益法，以5%～10%的折現率預估計算抵押物的真實價值，或是將收益法與成本法結合使用，精準預估抵押資產價值，健全抵押物的評估程序，防止抵押物被客戶經理或評估公司人為操縱，出現價值嚴重高估的風險。其次，貸款存續階段商業銀行要定期評估抵押資產價值。根據市場變化情況分析抵押資產是否貶值，以便及時通知借款人補充抵押資產或者重新商定貸款數額上限、時間期限等。最后，重視階段性擔保管理。若借款人是置換其他銀行貸款，則需要保證其他銀行抵押權釋放后商業銀行是第一順位抵押權人，如果商業銀行貸款擔保懸空，則要求借款人立即提供真實有效的階段性擔保。

（三）審核貸款用途，確定合理的貸款利率

應當嚴格審核經營性物業抵押貸款資金的用途，防止資金被挪作他用。在實務中，商業銀行要與借款人提前約定貸款資金用途流向，同時全程跟蹤監管貸款資金使用，杜絕出現借款人將貸款資金用于國家法律不允許的業務領域，不得用于股本權益性投資，不得用于房地產開發，不得以任何形式流入證券、期貨市場，不得用于國家明令禁止的投資領域，對于置換超額投入的自有資金，置換出的資金也應符合上述規定。規范貸款資金用途，比如要求借款人將資金用于借款人中長期的經營周轉、抵押物業裝修改造與升級、償還抵押物業建設向其他銀行的借貸本息、置換抵押物業使用的資金［4］。商業銀行應該按照規定的貸款資金用途、物業經營預計現金流量確定貸款期限，同時在貸款存續期人民銀行上調利率后，要求借款人及時增加還款金額。根據商業銀行的定價水平，確定合理的貸款利率水平。

（四）完善相關法律手續，嚴格把控法律風險

經營性物業抵押貸款比一般房產抵押貸款更復雜，除了與抵押人簽訂抵押合同，辦理以銀行為第一順位抵押權房產抵押登記手續外，相關的法律手續與監管手續也很重要。視情況需要，要求借款人的法人代表、主要股東、實際控制人或其他關聯方提供連帶責任保證擔保。作為抵押物的經營性物業的租金收入須通過中國人民銀行征信動產融資統一登記公示系統進行應收賬款質押登記，確保銀行為第一順位質權人。委托第三方收取租金的，須由銀行、借款人和第三方簽訂資金監管協議，明確租金收入必須全額存入銀行監管賬戶。應和物業所有權人和占承租面積80%以上的承租方簽署三方協議，約束承租人將所有租金支付到銀行監管賬戶，并同意在銀行行使抵押權時放棄租賃權和優先購買權，或使用借款人告知書與承租人承諾函的方式代替。對于轉讓受限的房產，必須和房產主體股東辦妥全部股權質押登記手續。

（五）嚴格把控第一和第二還款來源，加強貸后風險管理

商業銀行應當嚴格監管借款人的第一和第二還款來源，重視貸款后的風險管理工作。首先是通過封閉管理加強對第一還款來源的控制。由于經營性物業大部分是商業綜合體，其中個體承租數量較多，租金收取和物業費收取方式存在差別，借款人可能以此為由不按約定執行租金監管合約，限制商業銀行參與貸款資金監管。因此商業銀行應該要求借款人在銀行開設租金監管賬戶，不得開通網銀（即使開通網銀，也要在銀行的監管之下）、不得購買支票等，明確租金收入劃轉權限，同時建立物業租賃監管臺賬，及時掌握物業經營情況和租金賬戶收入明細。對于借款人無法履行租賃合同的問題，商業銀行需要進行充分調查，要求借款人及時籌措物業懸空時期應償還的貸款本息，若是借款人仍然無法及時償還，則商業銀行可調整貸款額度、停止發放貸款或是收回部分已發放的貸款資金。其次是通過嚴密的監管機制跟蹤管理抵押資產，控制第二還款來源。商業銀行需要慎重處理產權不明晰的抵押資產、地理位置偏僻且變現難度高的抵押資產、物業管理質量低的抵押資產、存在轉租的抵押資產。貸款存續時期商業銀行應該要求借款人為抵押資產購置綜合財產保險，將銀行定為第一受益人，且投保金額應當與貸款本息對等，投保期限需與銀行放貸期限一致。如果貸款金額大于評估總值，則按照評估總值購買，如果貸款金額小于評估總值，則按照貸款金額的1.1倍購買，除了一次性投保覆蓋期限外，也可以分年投保，但是必須做到對貸款期限的連續覆蓋。

四、結語

經營性物業抵押貸款是新興事物，在城市化進程加快、地產經濟迅速發展、房價直線攀升等影響下，商業銀行經營性物業貸款規模迅速壯大。經營性物業抵押貸款能夠幫助企業解決經營性物業資金周轉難題，同時為商業銀行帶來可觀收益，但是商業銀行在發放經營性物業抵押貸款過程中仍然需要保持高度警惕，做好放貸前的調查、貸款存續期的監管以及貸款后的風險控制，全方位防控貸款風險，降低風險對商業銀行發展造成的負面影響。