財務視角下房地產項目利潤提升探討

王美娟

（天津富力城房地產開發有限公司，天津 300000）

一、引言

新形勢背景下，我國房地產市場進入飛速擴張階段，房地產行業發展規模擴大，市場競爭持續加劇，相關土地、建安、人力成本等持續上漲，項目利潤縮減嚴重。因此，需要結合房地產行業發展現狀及需求，合理開展大運營管理工作，幫助房地產企業實現降本增效的目標，科學開展財務運營、管理工作，提升項目運營利潤，進而助推房地產企業實現可持續發展。

二、新形勢下房地產經營的現狀及困境

2020年過半，房地產行業宏觀調控政策逐漸緊縮，在房住不炒的調控方針政策下，國家相繼推出集中供地、五檔房貸以及三道紅線等政策，給房地產行業的經營發展帶來了極大的影響。首先，房地產企業普遍面臨融資難題，特別是踩線的房企一面急于控制資產負債率，一面融資端受限，融資難度和融資成本進一步增加。其次，受新冠肺炎疫情沖擊，國家內需下降，銷售方面回血不足，房地產企業的負擔重。企業為了生存，只能折損貨值，利用降價促進銷售，以快速恢復自身能力。此外，國家對房地產行業的資金監管力度持續加大，企業可用資金減少，資金短缺情況日趨嚴重。最后，近年來，土地價格、人工成本和材料成本持續上漲，企業支付壓力增加。房地產企業如何在多重困境的威脅下更好地生存與發展？堅守項目凈利潤是當下房地產企業開發建設的重點工作。房地產企業的財務管理工作應通過各種有效策略，幫助控制成本投入，提升綜合經濟效益，激發企業整體發展潛力，幫助企業搶占大量市場份額。

三、新時期房地產項目利潤分析

隨著房地產行業的售價限制、成本提高以及地價上漲，房地產行業經營利潤不斷縮減，嚴重情況下會出現利潤腰斬的現象。因此，想要促進房地產企業穩定發展，就要對利潤進行深入挖掘，明確利潤來源，做好房地產項目利潤分析工作，并制定行之有效的控制措施，不斷提升房地產企業整體經營利潤。一要保障資金有序運轉。資金作為開發房地產項目的重要支持，貫穿項目開發的全過程，涵蓋土地資源和原材料價格，開發資金需求不斷擴大，因此需要從資金成本、資金體量以及借款償還時間等層面入手，立足財務視角強化項目資金管理，實現資金有效運轉。二要保證房地產企業明確經營目標，并針對預期項目實現效果構建完善的考核指標，利潤率是重點考核指標。在房地產市場的發展過程中，政府調控、市場波動、限簽、限價以及限購等行政措施，對工程利潤產生了較大影響，因此需要明確目標，以此為基礎對企業各項工作進行合理調節。三要進一步提升企業綜合經濟效益，實現企業、股東以及員工利益的最大化，增強房地產企業凝聚力。企業綜合經濟效益涵蓋項目績效獎金、固定薪資、項目跟投分紅、項目利潤及管理隊伍薪酬等。因此，在項目操盤方面，需要采取有效措施實現降本增效的目標，擴大貨值，提升整體利潤，這也是項目開發的最終目標［1］。房地產企業在致力于提升自身項目利潤的過程中，應保證各項考核指標順利達標。房地產行業應根據市場變化及政府調控政策，合理采取限簽、限價及限購等措施，以提升項目利潤。

四、新形勢下基于財務視角提升房地產項目利潤的具體措施

（一）合理設計籌資策略

房地產企業在項目建設過程中離不開資金的有效支持，籌集資金是支持項目開發建設的基礎，只有良好的資金運作才能幫助企業更好地應對各種市場風險，促進企業健康穩定發展。因此，房地產企業需要積極拓寬、創新籌資渠道，充分利用一切資源，發掘融資潛能，采取多樣化籌資策略，進一步激發財務管理價值，突破融資壁壘，降低融資成本，從而給企業發展提供有效的資金支持。除了積極擴展籌資渠道以外，房地產企業還需要對相關資金的實際利用進行全面監督管理，如創建專門的籌資決策部門，對整個籌資過程和資金應用進行有效監管，保障資金的合理應用。在持續強化資金籌集能力的同時，提升資金利用率，規避財務風險，實現內控強化。

房地產企業想要有效提升自身財務管理效率，健全財務管理體系，就要促使員工主動參與，同時進一步提升企業領導和管理者對其的重視程度，讓員工充分意識到房地產企業財務管理工作的重要作用。為進一步提升企業財務管理水平，企業領導需對內部財務管理工作進行定期抽查，指導、督促財務人員認真完成各項工作。為吸引廣大基層職工全面參與企業財務管理，需要靈活調整獎懲機制，進一步健全績效考核方案，密切聯系企業的現實發展狀況，采取有效措施，幫助員工進一步認識到財務管理工作和自身發展的密切聯系，幫助員工充分理解財務管理相關機制，提升員工對財務管理的認可度，使其能主動配合財務管理工作，從而提高財務管理效率。

（二）做好稅收籌劃

房地產企業每年需繳納的稅費金額在項目整體經營收益中占較大比重，稅務籌劃收益是一項重要經濟手段。企業需充分結合當下的發展實際和政府推出的稅法政策，嚴格按照相關法律、政策進行各項經濟活動，有效縮減房地產項目中的稅費支出，使房地產項目稅收經營效益得到有效提升。此外，由于房地產項目開發周期長、業務復雜，稅收籌劃存在不確定性，若沒有進行有效規劃，不僅會在一定程度上稀釋公司利潤，還會形成稅務風險。

土地增值稅是對房地產企業收益影響較大的稅種之一，針對土地增值稅實施有效的稅收籌劃至關重要。在前期的拿地過程中，需要積極與政府招商部門進行充分溝通協商，借助財政補貼方式返還，避免對土地成本核算產生不良影響。在項目設計環節中，各部門需要聯合確認各業態占比、精修、毛坯以及地下車位等是否辦理產權等關鍵問題，事前開展籌劃，提前測算項目增值率，充分利用土地增值稅優惠政策，選擇最優的開發方案，以免影響土地增值稅整體稅負情況。除此之外，企業要保管好相關檔案資料，格外注意對法定扣除要件的管理，必須索取合規合法票據，確保各項工程成本均可以在稅前進行抵扣。項目竣工交付后，合理預估項目整盤土增稅情況，對總包和分包項目結算工作進行實時跟蹤，及時獲取合規票據，妥善辦理項目土增退稅清算工作。

企業所得稅是房地產企業的另一重要稅種，合理開展稅收籌劃對降低房地產企業的整體稅負、提高房地產企業的經濟效益有著至關重要的作用。因此，需要從全周期角度出發，對項目中的各重點環節分階段做好稅收籌劃，尤其要對所得稅進行綜合管理。除了預售階段應按照預計毛利率計算企業所得稅之外，還需合理預提各項費用，按照國稅局發布的各項政策文件要求，對地下車庫成本進行合理分配，避免企業在預繳階段上繳過多所得稅。項目從竣工交付到次年清繳匯算工作結束前，需對工程成本進行合理預提，及時催收各種工程結算發票。此外，企業需充分利用各項稅收優惠政策，及時享受稅收紅利，達到減稅目標。

（三）優化資金管理

從資金管理層面提升房地產項目利潤需要做好以下工作。

首先，加緊回籠資金。在項目開盤前，財務部門需要對銷售付款方式進行積極溝通，對公積金貸款、商業貸款以及一次性付款給予不同的銷售優惠，合理引導客戶提高首付比例，利用優惠政策，使客戶盡可能一次性付款。充分了解各銀行按揭貸款政策，開盤后需要與公積金管理機構、合作銀行保持密切溝通，逐戶分析未回款原因，精細化催收，提高資金回籠速度。

其次，對受限資金進行全面盤活，提高資金使用效率。企業要準確把握當地預售資金監管政策，對資金余額實施有效監管。針對較高余額部分，可以通過銀行保函、企業擔保等方式實施全面解凍。此外，企業中的沉淀資金主要涵蓋各種質保金、保證金、散裝水泥基金以及墻改基金等，要堅持財務部門的科學領導，對回收時限、各個財務機構進行合理劃分，保障資金的快速回收，預防長期掛賬產生無法順利回收的現象。

最后，合理配置資金。堅持全周期控制理念，強化成本和費用控制，以收定出、以銷定產，積極追求項目資金平衡發展。要嚴格按照全周期制定的成本費用預算額度進行把控，不可無申請超預算支付，要動態調控成本費用額度，根據施工節點合理把控付款節奏。

（四）強化內控管理

財務部門在管理、決策時應該盡量堅持講“普通話”，幫助企業管理層準確理解財務報表和財務術語，提升項目高層對相關工作的重視程度，使其在日常工作中加大對財務工作的支持力度，積極搶奪融資，控制投資峰值，順利追到回款，提高項目綜合績效，加速經營資金，快速回流回正，擴大凈投資報酬。要幫助整個項目管理隊伍形成企業利益最大化理念，使個人、團隊、部門和企業實現利益共享，提升項目團隊整體配合度，有效減少跨管理層和跨部門的層級溝通交流成本，加大整體操作執行力度，提升項目周轉速度。

近幾年房地產行業迅猛發展，各大房企頻頻爆出各類徇私舞弊事件，涉案金額從幾十萬到上千萬不等，不僅給公司造成了直接經濟損失，也充分暴露出了各房企的管理漏洞。內部審計是房地產項目建設中的自主檢查行為，對不同部門的各類經營業務活動實施綜合檢查、監督，可以第一時間發現隱藏的財務風險，找出項目中的經濟問題，形成有效的監控策略和預防措施，最大限度減少項目的經營損失和運行風險。因此，房地產企業需要采取有效措施，引導內部審計實現獨立化和高效化發展，借助評價、稽查、審核等措施，將一定時間內不同部門的工作狀況準確、客觀地反饋出來，建立完善管控制度，強化考核機制，將內部管控從業務層面延伸至管理層面，為提升內控水平奠定良好基礎。此外，財務部門作為企業內部控制的監管部門，應讓財務管控貫穿企業各業務活動，成為合格的“翻譯官”，合理引導管理部門對財務管理報表進行準確解讀，深入了解相關財務術語，積極獲得項目高層領導的支持，借助追回款、搶融資、控制投資峰值等措施提升項目整體經營績效，促進經營性現金快速回流回正，提升凈投資綜合報酬率。要合理引領管理隊伍不計部門利益和個人利益，堅持企業利益最大化的發展思想，實現個人、團隊及企業利益的全面共贏，加強整個項目團隊的合作，減少跨管理層和跨部門之間的交流溝通成本，增強綜合執行力，提升項目周轉速度［2］。

（五）風險管理措施

從房地產企業層面分析，受項目推廣宣傳、市場調研、土地獲取及各項政策等因素的影響，項目從取地、施工、銷售到最終交付需要消耗較長時間，投資回報周期長、所需資源及資金規模較大，同時房地產屬于資金密集型企業，在開發建設過程中若不能合理籌措、應用資金，很容易出現財務資金周轉不暢的問題。因此，需要注重強化財務人員的風險控制觀念，積極培養專業化管理人才。

面對各種經營風險，房地產企業需要不斷增強自身風險意識，提升財務人員和相關管理人員的風險管控水平，在項目開發運營中細化不同職務的管理責任，掌握國內外風險管理的相關基礎理論知識，積累成功案例，以期對房地產市場行情有更加準確、清晰的認識和把握。房地產項目的管理人員只有具備一定的風險管理意識和較高的專業水準，才能構建更為有效的風險管理體系，完善房地產項目整體管理框架。特別要密切聯系項目的開發現狀，對項目進行全過程的風險跟蹤與分析。在項目取地環節，要深化市場調研，掌握擬取地項目所屬城市的市場環境及相關調控政策，包括土地政策法規、稅務政策、資金監管政策及個人信貸政策等，組織項目管理者和業務骨干進行決策討論，合理推算項目整盤凈利潤情況，規避項目投資決策風險。在開發建設階段，各部門應發揮齒輪傳動效應，壓縮合同結算金額，嚴控工程款及各項費用預算額度，確保項目按節點取證施工、如期交付，避免資金鏈斷裂、工程施工質量等問題導致項目停工、爛尾。在銷售及后期項目自持階段，銷售部及決策層要洞察市場、剖析政策，制定合理有效的銷售管控措施。

此外，房地產企業還可以創建完善的風險預警體系，實時掌握房地產項目存在的各種問題，及時發現管理漏洞，并進行合理修補，對經營管理中的各種利己行為進行有效約束，進一步增強對項目風險的控制能力。準確把握企業投資收益率、利潤收益率等，合理規避風險，能形成有效預防措施，降低風險出現概率。

五、結語

在新的發展背景下，文章聯系新時期房地產企業發展需求，結合其財務管理的現實要求，從財務角度分析如何有效提升項目經營利潤。新時期，政府加大了對房地產行業的調控力度，導致房地產行業投資風險進一步提升。因此，降本增效成為房地產企業的主要研究內容，同時，如何利用財務管理突出經營績效也成為房地產企業財務人員的重點研究內容。