房地產企業強化預算管理探索

（成都永季和企業管理有限公司，四川 成都 610073）

一、引言

預算管理是指企業在戰略目標的指導下，對未來的經營活動和相應的財務結果進行全面整合配置并將預算使用合理化。預算管理可以實現房地產企業長期規劃與短期計劃的統一，在競爭激烈的房地產市場上和具有不確定性的宏觀調控政策下，預算管理可以提高房地產企業對資金、銷售的控制水平，進而提高對風險防范付能力。不僅如此，預算管理還可以提高房地產企業整體績效和綜合管理水平，將預算管理運用到房地產企業經營項目的各個層面和環節，實現企業對經營活動的整體管控。由于房地產企業的特殊性，想要實現企業長期可持續發展，實施預算管理便成為房地產企業的主要手段。

二、房地產企業預算管理存在的問題

（一）預算管理與房地產企業的戰略目標關聯性弱

房地產企業實施預算管理的主要目的是確定企業戰略目標并落實企業的發展戰略。但在實際應用預算管理的過程中，部分房地產企業的管理人員通常會忽略這一點，預算管理在房地產企業中地應用屬于起步階段，同時政府相關部門也沒有明確預算管理的管理標準和管理方法，所以部分房地產企業只能依據傳統經驗，對預算管理制定相關的編制標準，按照企業年度經營狀況進行預算，缺乏長期對比［1］。房地產企業還忽略了項目的成本資金、銷售價格和稅收三者之間的關系，在一定程度上影響了房地產企業整體項目的實際收益情況。與此同時，房地產企業主要關注的是企業的年度預算，導致企業在確定經營發展策略、發展目標時，缺乏長期穩定的數據作為依據，使得房地產企業的預算管理與企業戰略目標之間的關聯性較弱，進而影響房地產企業在激烈的市場競爭中的核心競爭能力。

（二）預算管理制度不健全

目前，部分房地產企業對預算管理進行編制時，沒有建立系統的、完善的預算管理體系和制度，也沒有對企業外部的市場環境進行充分的調研，對房地產企業內部的各個部門沒有做好溝通工作，導致房地產企業的預算管理產生不合理的編制方式、不準確的結果、效率低下的執行以及不理想的效果，進而使得企業無法落實預算編制的目標，不能進行考核和監督，造成預算管理的作用在企業內部得不到充分發揮。例如，財務在結轉相關收入時，需要匹配銷售部、工程部等相關部門的數據金額，如果數據不能被正確匹配，將會影響當年結轉的成本數據、當期損益及企業所得稅。房地產企業預算管理不僅能提高各部門的相互支持，而且也能增加各部門之間預算數據的關聯性。部分房地產企業在進行項目開發之前，沒有做詳細的項目預算，也沒有參照以往的項目數據，只是對本次項目進行簡單的項目收益預算，導致項目數據不準確。也有部分房地產企業在關系到多個項目或者有多個項目參與者時，由于預算管理制度的不健全，導致企業的資源不能夠進行有效的、合理的配置使用，造成房地產企業資源的浪費，影響房地產企業的發展。

（三）預算執行過程中缺乏有效的控制和分析

部分房地產企業缺乏專業的預算管理編制團隊，在預算管理執行的過程中，對于預算管理的執行情況不能夠做到嚴格監督和及時反饋，進而使得企業不能夠對每個月的預算執行情況進行對比、分析，導致企業的管理人員在年末無法及時地做出有利于企業完成預算目標的有效調整。部分房地產企業在對預算數據進行分析時，由財務人員全權分析其中的差異，由于財務人員涉及的方面有限，無法找到存在差異的真實原因，造成企業無法依據實際情況及時做出有效的經營策略調整，影響企業預算目標的完成效率及進度。一般情況下，企業會在年初完成預算編制，在出現重大變動時，依據實際情況進行戰略性調整，如果房地產企業在預算執行過程中缺乏有效的控制和分析，未及時根據影響因素變動進行預算調整，將會影響企業戰略目標的達成。

三、強化房地產企業預算管理

（一）強化預算管理與房地產企業的戰略目標關聯性

一般情況下，房地產企業在進行預算管理編制的過程中，基本是按照“自上而下”的順序進行層層編制，使得預算編制得出的結果缺乏合理性，而造成這種結果的原因有以下3個：一是房地產企業在經營過程中具有較長的周期性，而預算管理編制基本是以會計年度為標準；二是房地產企業在經營過程中存在諸多不確定的因素，如政府政策影響、項目周圍環境影響等；三是房地產企業經營涉及的經營項目種類繁多、范圍較廣［2］。因此，可以充分利用預算編制的參與把房地產企業經營目標導向的“自上而下”預算編制方式轉化為“上下結合”的編制方式，這樣不僅能增強預算管理與房地產企業的戰略目標關聯性，還可以將房地產企業開發項目的全周期預算融入其中，使得房地產企業的預算結果更加全面、完善，還可以提高房地產企業的風險抵抗能力，進而提升房地產企業在激烈的市場競爭中的核心競爭力。此外，還要注重預算管理的動態性。房地產開發企業在編制全面預算時應采用多種預算編制方法，包括固定預算法、動態預算法、零基預算法等，并且根據政策、經濟形勢的變化要求以及項目實施時的具體情況，完善和調整公司的全面預算方案，增強預算管理的先進性與適用性。

（二）完善預算管理制度

首先，要明確責任劃分的中心。預算管理制度的責任應是由上至下，逐級分解。房地產企業管理層對企業整體的運營情況、盈利能力以及實施效率負責；各個部門根據項目分解下來的指標承擔項目相應責任；部門內的工作人員負責分配下來的具體指標，做到責任到個人。

其次，制定預算的標準以及編制流程。由于房地產企業經營發展的時間較短，經營周期較長，又沒有一定的行業標準，所以預算管理需要企業全員參與，及時總結并分析已開發項目的相關指標，作為預算管理編制的標準。同時加強相關的工作人員對預算管理的了解及培訓，透徹地把握預算編制的科學方法，明確預算管理編制的流程，只有這樣才能在預算管理編制過程中避免邏輯性錯誤的出現，使得預算編制能夠有條不紊且快速地進行。

最后，各個相關部門要指定一名固定的工作人員作為預算編制的數據管理和報送人員，嚴格按照報送時間以及要求，準確及時地將預算編制過程中的數據報送給有關部門，同時要對未及時按照要求完成預算編制及數據報送的人員制定明確的處罰條例。只有完善預算管理制度才能夠促進各個部門加強協作，使得預算管理在房地產企業的經營過程中充分發揮其作用。

（三）加強預算執行過程中的管控

房地產企業應定期召開預算執行情況分析會議，通過各個業務部門報送的數據情況統一分析預算執行情況，在通過預算出現的不同程度的差異，采取相關的控制策略和有效的應對措施［3］。由于房地產企業內部執行不到位而產生的預算差異，應找到相應的責任人，經與其績效掛鉤，如果預算差異是由于外部因素造成的，則應分析差異產生的原因，找出規避或者縮小差異的方法，分析出此預算差異是否會影響房地產企業的發展戰略及戰略目標，并做出對企業有利的預算調整，提高房地產企業戰略目標的完成效率。房地產企業要制定和完善預算執行分析制度，把預算管理融入戰略管控范圍，提升全面預算的執行力。房地產企業應當結合預算差異分析，結合各執行單位在預算執行中存在的問題進行分析，進而推動預算管理體系整合工作，使得預算管理的價值得到最大限度的彰顯。

四、結語

房地產企業實施預算管理是一個系統性的工程項目，是與房地產企業發展戰略相適應的體系，是企業戰略目標百分之一百完成的保障。房地產企業應該依據自身獨有的特點，編制合適的、完善的且與企業戰略目標相關聯的預算管理，合理配置企業資源，提高企業經濟效益。同時，房地產企業的預算管理要做到責任到個人，強化管控，做到實現企業戰略目標的同時保證企業能夠長期可持續發展。