房產案件中租賃合同糾紛的庭前會議問題研究

周璐珺

（上海市第一中級人民法院，上海 200336）

隨著房地產政策的調整、群眾對于房屋的需求以及產業鏈調整后帶來的房屋用途變更，房產案件的數量與日俱增。而房屋租賃合同糾紛在房產案件中，是占比最多的案由之一，也是審理難度較大的案由之一。租賃合同的庭前會議，所涉及的關鍵點也相對較多。本文按照庭前會議的程序流程，將此種案由項下的庭前會議要點一一列舉并進行分析。

一、明確當事人的訴請

訴請是一個案件審理的基礎，可以說全部的審理工作都是圍繞訴請展開的，因此明確訴請是庭前會議的首要任務。

（一）判斷訴請是否基于單個法律關系

租賃案件中，往往會涉及其他法律關系。在庭前會議中就需要辨別訴請是否都是基于同一個租賃合同關系。對此可以進行如下區別處理：

1.多個法律關系中的房屋租賃合同關系，可以進行實體審理的情形

訴請中存在多個法律關系，但其中的租賃合同關系符合民事案件受理條件，可以進行審理。應引導當事人就其他部分撤回起訴并告知其可以就其他部分另行訴訟。

比如承租人承租房屋的同時，又與出租人簽訂合同租賃其生產設備、使用其專利技術進行生產。那么租賃設備和專利使用與房屋租賃就并非同一法律關系，應在庭前會議中引導當事人撤回這兩部分的起訴，告知其可以就這兩部分另行訴訟。

2.租賃合同關系需待其他法律關系處理完畢方能審理的情形

承租期間租賃房屋被列入征收范圍的，就會同時涉及征收補償關系。如當事人在租賃合同中就動拆遷事宜有所約定，則按其約定處理。如租賃合同未約定，宜待征收補償關系處理完畢后再行處理租賃關系，這種情況下如出租人訴請解除合同，那么在庭前會議中就應向其釋明，引導其撤回起訴。當事人如不同意撤回起訴，則報告合議庭，由合議庭裁定是否駁回起訴。

（二）引導當事人提出明確、完整的訴請

1.明確標的物范圍及租金、違約金標準

訴請應有明確標的，租賃案件中首先需要明確的是標的物的指向。有些租賃物經過了多年的改建、擴建，周邊道路的變更等，往往現在的地址與當時合同中的地址已經發生了變更，這就需要雙方當事人就標的物的范圍進行確認。如在庭前會議中無法就標的進行確認，則可以要求雙方一起陪同到現場進行確認，也可以到派出所進行調查。如訴請中涉及金額的計算，應明確計算方法和計算依據。租賃案件中承租人最主要的義務就是支付租金，逾期支付租金往往涉及違約金，那就需要明確租金及違約金的計算標準、計算的起止日期等［1］。

2.根據案件情況，行使釋明權

（1）涉及合同解除的，需要當事人明確合同解除的日期，也需要當事人明確合同解除的后果是否在本案中一并處理。

（2）非承租人過錯導致租賃合同解除或者合同無效的，庭前會議中需要向承租人釋明是否就己方對于房屋的裝修等添附，要求出租人進行賠償。承租人堅持不主張或只是提出抗辯的，則應告知承租人可以另行起訴解決。

（3）發現合同可能存在無效情形的，應向當事人釋明，引導其變更訴請并就合同無效的后果一并處理。如當事人堅持不變更訴請，則應告知其如最終合議庭認定合同無效，合同無效的后果可以另行主張。

（4）固定訴請的過程中，如當事人的訴請有所變更，應注意給對方當事人新的答辯期。

二、處理程序動議

在庭前階段會有諸多程序動議，諸如提起反訴、申請鑒定、申請保全、追加當事人等，這些程序動議均需要在正式庭審之前處理完畢。如有動議未能在正式庭審之前處理完畢，可能導致正式庭審無法完整進行，不得不暫停等待程序動議的處理，拖延了審理進程。

房屋租賃合同有其特殊性，可能涉及以下幾個程序動議：

（一）追加次承租人

租賃案件中很多都存在轉租，如出租人未將次承租人列為當事人，可以在庭前追加次承租人作為無獨立請求權的第三人。

1.如次承租人人數過多，且各次承租人的訴請不一致的，則不宜在案件中追加，庭前會議中就需要釋明次承租人的事宜由當事人另行訴訟解決。

2.如次承租人提出愿意代償租金，可以在庭前會議中要求次承租人提供相應的擔保。

（二）租賃合同解除或者無效的情況下的鑒定以及估價

1.裝修等附合物是否賠償涉及實體的審理，但是附合物損失在很多情況下需要通過司法鑒定來確定。委托司法鑒定的基礎依然是當事人的訴請，但是庭前會議中需要明確按照什么標準來確定裝修損失，比如是按照現值、殘值還是折舊后金額等。如附合物金額明顯不高，則可以在庭前會議中要求雙方客觀地陳述附合物價值，盡量促成雙方就附合物的價值達成一致意見，減少當事人的訴訟成本。

2.出租人主張租賃合同解除或無效后的使用費，并要求按照市場價值計算使用費的，可以引導當事人申請就同地段同時期同類型房屋的市場租金進行評估，也可以在雙方爭議不大的情況下促成雙方就市場租金達成一致意見。

三、組織證據交換

俗話說：“打官司，就是打證據！”證據交換程序在庭前會議中尤為重要。

（一）排除“非證據”

當事人提供證據往往求多，有關無關的材料提供了一大堆，甚至提供厚厚一沓法律法規作為證據。這種情況下，就要向當事人釋明，哪些可以作為本案的證據，哪些與本案沒有直接關聯，不宜作為證據，哪些與本案有關聯，但是不屬于證據的范疇。釋明后，應詢問當事人的意見，如當事人接受法庭釋明，則明確哪些證據不再作為本案證據提供，可以作為供法庭參考的材料。必要的話，可以在庭前會議中指導當事人對證據重新整理并編號，并可以要求當事人根據法庭整理的序號重新提交證據目錄。

（二）排除非法證據

確定證據的真實性、合法性。當事人對證據的合法性、真實性提出異議，應要求其提供依據、說明理由。如當事人對于證據材料上的印章、筆跡或形成時間等有異議，應詢問其是否申請鑒定，并就不鑒定的后果進行釋明。

（三）組織雙方就證據的證明力、證明內容發表質證意見

質證過程中，當事人往往需要根據對方的證據來補充提供材料，這種情況下，需要給出明確的補充舉證期限，并釋明逾期舉證的后果，提醒當事人如需開具調查令、申請法院調查等，應及時提出申請。遇到復雜案件，難免出現當事人對于對方的補充證據依然提出需要延長舉證期限以便提供反證。一般情況下，補強證據不應超過兩輪。極少情況下，案件復雜確實需要多輪舉證。為了查明事實，可以向當事人明確就某一部分的事實開放舉證期限，其余部分舉證完畢不再接受證據材料的提交。

四、固定無爭議事實

在證據交換過程中往往涉及大量的事實，對于雙方無爭議的事實，尤其是案件的基礎事實，可以在庭前會議中直接進行固定。

（一）簽訂日期、租期、租金支付方式、免租期等。租賃合同本身是租賃合同糾紛產生的基礎，對于租賃合同主要內容的固定，能幫助合議庭根據合同約定作出判斷［2］。

（二）租賃合同履行過程中租金的實際收付情況。這部分事實一般都會有收付憑證，爭議不會很大。如當事人對于收付的金額、性質有異議，可以在庭前會議中組織當事人進行對賬。

（三）標的物有無產證或合法的建造手續。標的物是否合法，是判斷租賃合同是否合法有效的一個主要依據，這部分事實所依據的證據材料一般都由政府機關出具，可以在庭前會議中予以固定。

五、歸納爭議焦點

完成了追加當事人、鑒定、證據交換等，已經可以初步歸納出爭議焦點。在庭前會議中應告知當事人法庭歸納的爭議焦點，詢問當事人是否有補充，并要求當事人在后續的審理中圍繞爭議焦點發表意見。庭前會議中歸納出爭議焦點，有助于將有效的法律事實和觀點提煉出來，也有助于縮減正式庭審中的無效部分、提高審理效率。

六、進行調解

在當事人自愿的情況下，調解可以在審理的任何階段進行，庭前調解氛圍較為輕松、形式較為靈活，也往往會有超出預期的調解效果。審判工作總有局限性，出于提高效率、盡早解決糾紛的考慮，庭前會議中也應做足調解工作。