房地產糾紛中的法律風險及有效防范舉措研究

王啟星

（廣東艾伯納律師事務所，廣東 廣州 510800）

受宏觀調控的影響，我國房地產市場發生了巨大的改變，使得房地產市場的購買需求大大降低，加上房地產企業缺乏足夠的資金供應，這就引發了很多的違規、違約情況。隨著房地產市場出現越來越多的糾紛，且其中一些糾紛存在非常尖銳的矛盾，無法調和，這就需要進入司法訴訟環節，而進入該環節，勢必會出現一定的法律風險［1］。基于此，需要對這一方面的內容進行深入研究和分析，確定房地產糾紛中的法律風險，提出切實可行的防范建議，以此來較好地確保我國房地產市場的良好發展。

一、房地產糾紛中的法律風險

對于任何地產項目而言，都會涉及土地受讓、原始區域拆遷與人員安置、開發與建設市政配套設施、整合項目工程施工建設、房產銷售租賃、按揭抵押擔保、項目交付后的物流經營和管理等一系列復雜流程，這一整套流程中的每一個環節均必須做到嚴謹、周密，盡量杜絕出現疏漏與失誤，這樣才能夠確保房地產企業的綜合效益，且獲得相應的項目利潤。然而一旦由于其中某個環節出現疏漏或是失誤，將會導致房地產企業與購房者之間發生矛盾，從而引發糾紛。在司法實踐層面上，房地產企業可能出現的法律風險體現為以下兩個方面：

（一）宏觀法規政策層面

在宏觀層面上，國家相關政策法規而導致的法律風險具體指，因為這一法律法規無法適應當下時代發展的需求或是政策存在不確定性而造成的風險，以及由于市場形勢發生變化或是經濟發展規模發生改變而引發的風險。具體內容為：

1.房地產行業市場環境變化頻繁，加之政府相關政策的影響，極易造成該行業發展速度過快，但相關法律法規更新滯后；雖然我國一直高度重視房地產領域的發展，然而隨著市場形勢越來越復雜，不可避免發生政策監管不全面、法律法規存在一些漏洞等情況，針對有的房地產開發商正在執行的一些開發行為，若現行法律未詳細規定，也無法證明其行為是合理合法的，今后政府新頒布的政策與法規能夠對這些行為進行限制，而這也必然給房地產開發商造成了極大的成本浪費與經濟損失。政府也會結合當下房地產市場發展情況與我國土地資源情況來加以宏觀平衡與資源調配，這就可能會重新設定其中涉及的分配關系［2］。隨著各類產業、金融、環保等政策方針的頒布或是調整，均會對土地的開發使用權限造成很大的影響，并給房地產開發商帶來一定的商業風險。

2.由于城市發展規劃方案的不斷變化，使得難以確定各類土地資源的規劃。若由于城市的發展重新分配土地資源，或是更改土地資源的用途，這就會沖擊到相應的已建或是在建的房地產項目，對房地產商品的價值造成影響，甚至導致房地產項目被迫拆遷［3］。同時，由于受到政策的影響，使得產業結構發生調整或是經濟體制需要改革等，均會影響到土地資源的利用狀況，這就導致房地產項目的商業價值出現風險，如：若房地產項目鄰近區域商業配套和教育資源不健全，將會降低房地產項目價值，反之會讓項目增值。

（二）微觀實務操作層面

在微觀層面上，房地產糾紛中的法律風險具體體現為以下幾個方面：

1.在房地產項目建設過程中，需要通過出讓、轉讓或是合作等方式來取得土地的使用權，但在收購土地的過程中，房地產企業時常會遇到土地使用權權屬不明、土地使用權受限等問題，從而出現土地使用糾紛，造成雙方簽訂的合同與項目收購協議無法律效應，最終導致房地產企業無法獲得土地使用權，甚至造成嚴重的經濟損失。

2.當房地產項目工程開始建設以后，如果沒有明確參與工程建設的設計單位、施工單位、材料供應商等各方的經濟實力與聲譽，一旦其中一方出現違背合同規定的情況，既會阻礙工程的建設進度，還會引發一系列的質量隱患，甚至會引發工程質量安全施工等風險問題。

3.針對房地產項目的宣傳，企業會與廣告公司簽訂相應的協議，但如果宣傳過程中廣告公司提供的策劃方案與宣傳事宜存在歧義，將會給房地產企業帶來連帶法律風險。同時，針對房地產項目的銷售，企業也會與中介公司簽訂代銷合同，但若這一合同存在虛假銷售承諾或是歧義等，也會給予企業帶來風險。

二、房地產糾紛中法律風險的有效防范舉措

（一）樹立學習理念

為能夠有效防范房地產糾紛中的法律風險，首先，房地產企業必須樹立良好的學習理念，即需要實時關注我國關于房地產行業的立法情況，加強對企業內部全體員工關于相關法律法規的培訓教育，以此來提高企業對法律的認識與防范法律風險的能力。其次，房地產從業人員必須認真學習相關法律法規，使自己具備較強的法律意識，在實際工作中必須嚴格遵循相關法律法規，嚴禁按經驗辦事。再次，房地產企業應加強與政府相關部門的溝通交流，充分地掌握當下房地產市場的相關重要信息，可對市場風險進行及時準確地把握，從而及時科學地調整自身的發展目標。

（二）樹立誠信理念

對于所有企業而言，要想在市場中安身立命，對各種法律風險進行較好的規避，就必須樹立誠信理念，即所有項目的運作與管理等活動，均必須堅持誠信理念，這樣才能夠實現高效運營。同時，在房地產項目建設過程中，必須對所有參與單位、機構的資信情況進行細致調查，以此來確保后續合同簽訂的有效性及后續工程建造的正常開展，避免不必要的經濟損失發生。另外，房地產企業必須對提供土地使用權的一方進行及時調查，確保土地使用權的完整性，并明確這塊土地屬于劃撥還是出讓，且明確這塊土地的最終規劃用途等，接下來需對房地產項目開發的各項手續進行及時辦理，以此來確保項目受到相關法律保護。

（三）樹立證據理念

為能夠有效防范房地產糾紛中的法律風險，房地產企業除了要樹立學習理念與誠信理念外，還需樹立證據理念，因為證據可以對當事人之間的權利義務范圍進行較好的界定。基于此，在房地產交易過程中，房地產企業必須堅持證據理念，高度重視合同這一書面證據的合理簽訂。在司法實踐層面上，當前絕大多數的房地產法律糾紛均涉及合同不規范的問題，導致在合同履行過程中出現歧義，當事人雙方互相推卸責任；為避免這一問題的發生，就需要構建完善且科學的合同管理體系，尤其是一些重要的合同必須妥善保管。而在合同簽訂之前，必須嚴格審核雙方的履約能力，這是一個關鍵的機制，必須納入完善合同管理體系之中。同時，應確保合同制定的規范性，加強對合同的審查，及時排除合同中法定禁止性無效條款，以此來確保合同的合法性、有效性、真實性，也才能夠保障合同的效力得到充分發揮。

（四）樹立專業理念

面對競爭越來越激烈的市場環境，各個行業之間的競爭在本質上是專業實力與行業品牌的競爭。基于此，在房地產企業發展過程中，必須積極提升企業的專業度，打造獨具特色的品牌，以此來讓自己的項目能夠吸引到更多的消費者，幫助企業盡快占據更多的市場份額。可以說，企業必須樹立專業理念，使之具備較強的專業能力，即企業可成立專門的法務機構，對房地產項目開發、建設、銷售等各環節涉及的合同事宜進行有效管理，以此來實現對房地產糾紛中法律風險的有效防范。尤其是針對一些重大談判事項，房地產企業應尋求專業律師事務所的幫助，借助這一機構的專業能力來實現對風險的有效預防，且確保糾紛的順利解決。

綜上所述，隨著我國房地產市場的迅速發展，涌現出更多的糾紛事件，而這些糾紛往往會給房地產企業帶來極大的經濟損失，甚至損害企業的聲譽。基于此，房地產企業必須深入研究房地產糾紛中可能出現的法律風險，然后通過樹立學習、誠信、證據、專業的理念，以此來實現對風險的有效防范，確保糾紛的順利解決，最終促進房地產企業的良好發展。