物業企業稅收籌劃相關問題的分析

梅奕

（重慶渝海物業管理有限責任公司，重慶 400000）

在社會主義市場經濟不斷完善的背景之下，物業企業的經濟發展也呈現出持續、穩定的增長趨勢，為了能夠保證物業企業一直保持良好的經濟增長趨勢，在經濟領域進行相應的稅制改革，使得我們國家的稅收體系也在不斷完善。物業企業作為市場上比較重要的經營主體，稅收籌劃的方式也因此發生了相應的改變，在一定程度上為納稅主體提供了比較廣闊的空間。物業企業為了能夠合理地降低生產成本，合法地降低稅收，就會借助稅收籌劃來降低稅負。

一、稅收籌劃的相關概述

（一）稅收籌劃的概念

稅收籌劃的概念有很多種解釋，從整體的角度來考慮，稅收籌劃指的是納稅人在滿足我們國家制定的相關法律法規的條件之下，利用各種手段從而實現稅務的轉移或者減少繳納的稅額[1]。在物業企業的稅收籌劃過程中，比較偏向于注重物業企業的行業類別及各項稅收優惠政策的運用，在不違反國家法律法規和企業會計準則的前提下，科學化、合理化的進行會計處理，從而達到為企業減稅降負效果。

（二）物業企業稅收籌劃的特點

一般來說，物業企業稅收籌劃具有以下的特點：第一，稅收籌劃具有合法性。物業企業在開展稅收籌劃的時候，必須要在我們國家規定的稅收的法律法規之下進行。第二，稅收籌劃具有籌劃性。物業企業的稅收籌劃的工作重點在于前期的規劃工作，在納稅經濟行為開始之前，物業企業在開始納稅之前，對部分經營活動進行適當的調整，幫助物業企業減少稅負支出。第三，稅收籌劃具有目的性。對于物業企業來說，稅收籌劃工作順利執行的主要目的是減少納稅，利用節稅、延期納稅的形式，來幫助物業企業賺取最大化的經濟利益。

二、稅收籌劃的重要意義

（一）能夠規避涉稅風險

物業企業經過全方位的分析每一項風險之后，科學、合理的規劃稅收籌劃，通過稅收籌劃，物業企業能夠對不同的涉稅環節進行判斷，比如：稅務登記、發票管理、納稅申報等，及時有效的收集和整理相關稅務資料，確保物業企業的納稅人能夠掌握真實的納稅情況，掌握對應的稅務風險，并且相關稅務人員還要將所有涉及的稅務風險進行整理，加強物業企業工作人員的風險意識，幫助物業企業科學、合理的規避涉稅風險[2]。最后，物業企業在開展稅收籌劃的時候，需要讓納稅人全面掌握物業企業的經濟活動需要繳納的稅費，避免因為不能及時繳稅而帶來嚴重的稅務懲罰。

（二）促使物業企業稅收成本降低

物業企業的稅收籌劃在從納稅人的角度來考慮，根據物業企業自身發展的實際情況，對各種經濟活動項目進行合理納稅的一種方法，是幫助物業企業降低成本的關鍵路徑。物業企業的偷稅漏稅行為很容易導致物業企業的工作人員重新修訂賬目，比如：生產、銷售等環節，也不能保證物業企業能夠了解真實的財政支出費用，在一定程度上給物業企業增加了經營風險。但是物業企業如果科學、合理的規劃稅收籌劃工作，及時了解我們國家制定的“營改增”政策，才能更好地降低稅收成本，促使物業企業的經濟利益更大。

（三）提升物業企業的財務水平

物業企業的財務管理水平的高低直接決定著物業企業的日后發展，物業企業在開展稅收籌劃工作的時候，要保證納稅人科學、合理的計算相應的稅收資金，合理分配物業企業現有的資金，在保證物業企業利益最大化的同時也不會造成國家的稅收資金流失。除此之外，物業企業科學、合理的開展稅收籌劃工作，保證物業企業每年的財務報表能夠準確編制，及時的申報納稅活動，保證稅收資金的合理繳納，進一步增強納稅人的納稅意識，便于物業企業的日常經營活動能夠順利進行。

三、物業企業稅收籌劃存在的相關問題分析

（一）對物業企業的行業類別認識不充分

人們普遍認為物業企業屬于生活服務業或者房地產業，但根據財政部國家稅務總局發布的財稅[2016]36號文件《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，物業企業在稅收征管上屬于現代服務業，從而影響到了部分物業企業財務人員對稅收優惠政策的運用，例如自2020年1月1日起，對生活服務業的企業免征增值稅，部分物業企業的財務人員誤認為物業企業屬于免征范圍，并在納稅申報時，按照免征增值稅的行業范圍進行申報，從而造成了企業逾期申報或者未申報增值稅的情況。

（二）沒有及時了解稅收優惠相關政策文件

由于物業企業的財務人員工作比較繁瑣，工作量較大，再加上對稅收籌劃的工作不太重視，因此對國家新發布的財稅政策沒有及時了解[3]。例如，2019年發布的企業招用退伍軍人增值稅稅收減免政策和增值稅加計扣除政策，由于部分物業企業的財務人員對政策的了解過于滯后，造成部分企業多納稅的情況實有存在。物業企業應該根據自身的發展情況，設置專門的工作人員管理稅收籌劃工作，及時跟蹤國家新發布的相關稅收文件，從而提升稅收籌劃管理的科學化、系統化。但是大部分的物業企業缺少專門的工作人員執行稅收籌劃，有的工作人員在工作中全憑自身主觀經驗，對于“營改增”相關稅收政策不能完全掌握，在一定程度上就會導致運營管理的成本增加。

（三）缺少健全的稅收籌劃管理制度

物業企業一般都是將工作重心放在節省成本、注重管理方面，物業的成本管理包括：人工管理、垃圾管理、水電管理、取暖管理、物業費管理、電梯管理、停車管理等等，這些管理費用都是納入財務管理之中。隨著城市化進程不斷加快，廣大人民群眾的生活水平在不斷提升，對于物業管理也提出了更高的要求。物業企業如果不想被市場競爭所落下，就必須要采取更多的措施去管理，全面提高物業企業的自身服務化水平，加強工作人員的自身福利待遇，以此來調動工作人員的自身工作積極性，更好為廣大人民群眾服務。但是物業企業在進行稅收籌劃的管理過程中，大部分的物業企業都沒有將這些項目考慮在內，無形中就會增加物業企業的收稅成本，在稅收籌劃管理制度方面也需要進一步劃分，才能降低物業企業的稅負。

四、物業企業稅收籌劃的解決措施

（一）建立完善的稅收籌劃管理制度

物業企業的管理內容設計得比較寬泛，因此，就需要物業企業建立健全稅收籌劃管理制度。物業企業在開展稅收籌劃管理制度的過程中，需要弄清楚物業企業增值稅的納稅范圍，嚴格的執行稅收籌劃管理制度，將具體的責任嚴格落實到每一個工作人員身上。如果物業企業的稅收籌劃管理制度存在一定的問題，在實際的工作之中不能將相應的稅收籌劃管理制度執行到位，那么就會導致物業企業存在極大的稅收風險，同樣也不能保證物業企業能夠長久的、穩定的發展，因此，物業企業必須根據自身的實際情況，建立健全完善的稅收籌劃管理制度。比如：萬科集團旗下的萬科物業，在我們國家實施“營改增”之后，建立稅收籌劃小組，不斷完善稅收籌劃管理制度，能夠在很大程度上降低萬科物業的經營成本，從而增強了萬科物業的經濟利益。

（二）加強物業企業在稅收籌劃方面的專業、法律知識

物業企業的領導以及工作人員要正確地認識到稅收籌劃的重要性，全面增強稅務人員的專業技能以及自身的工作能力，保證物業企業的全體工作人員能夠熟悉相關法律法規，從而為物業企業在稅收籌劃方面提供更加精確的管理方案，從而減少物業企業的經營成本。物業企業還需要加強對工作人員的業務工作培訓，提高稅收籌劃人員的稅收籌劃能力，對于租金收入以外的其他收入進行科學、合理的規避風險。與此同時，還需要讓工作人員學習關于稅收籌劃的相關政策、法律法規知識，在法律允許的范圍之內增強物業企業的核心競爭價值，從而提升稅收籌劃的執行力度。

（三）物業企業要積極引入科學的方法進行稅收籌劃

物業企業屬于服務類型的行業，還具有一定的稅收籌劃的空間，但是因為稅收籌劃的工作結構比較簡單，所以也不必要專門引入稅收籌劃管理的人才。物業企業需要加大稅收籌劃的投入，在必要的時候，考慮和專業的稅務機構及性能合作，將稅收籌劃管理工作外包給第三方機構，進一步降低物業企業的稅收成本。除此之外，對于經濟條件比較富足的物業企業，可以積極引進先進的技術設備，全面提高稅收人員的自身工作質量。例如：借助稅收籌劃軟件進行計算相關財務信息的時候，物業企業需要結合自身的實際經營情況，選擇合適的納稅主體，避免物業企業從高適用稅率。

五、結束語

綜上所述，稅收籌劃工作是比較復雜的工作，因此，需要引起物業企業的高度關注，物業企業正確使用相關的經濟手段，幫助物業企業的日后發展能夠更加穩定。物業企業還要及時的轉變納稅人的意識，根據增值稅的相關要求選擇適合物業企業發展的納稅人身份，為物業企業獲得最大化的經濟效益。除此之外，物業企業也需要制定科學、合理的財務預算管理體系，全過程的監督財務預算的執行情況，降低物業企業的稅負成本，促進物業企業可持續發展。