淺析不動產統一登記的問題與解決方案

王婷婷

【摘要】當前新形勢下，如何更好地落實不動產統一登記工作，妥善解決不動產統一登記面臨的問題，實現不動產登記“一次辦好”，讓信息多跑路，讓群眾少跑腿，保障群眾合法權益成為當前迫切需要解決的問題。針對不動產登記工作中存在的問題，提出規范整合歷史數據、加快統一登記簿冊的建設、更新登記人員的知識結構這三個解決方案，可以解決不動產統一登記工作的困難，更好的推進不動產登記工作的開展。下文對不動產統一登記的存在的問題與其解決方案進行了研究。

【關鍵詞】不動產；統一登記；問題；解決方案

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 26.005

實行不動產統一登記可以更好地明確不動產權利邊界，減少權屬糾紛，進而提高登記準確率，能夠更好地維護好當事人的不動產權利。

1、不動產統一登記的存在的問題

根據不動產統一登記工作的實際情況，不動產統一登記工作的主要問題可以歸納成數據整合困難、不動產登記簿冊統一存在問題、登記人員業務素質薄弱這三個問題，針對這三個問題下面進行詳細的論述。

1.1 數據整合困難

1.1.1不同部門數據整合存在差異

土地按所有權可分為集體土地和國有土地，按性質劃分為耕地、林地、草地和建設用地等。不動產統一登記實施以后，應該按照統一的規范和技術標準，對以前各類數據進行整合的過程中發現，各類登記數據檔案，大多是以紙質文件存檔，電子數據檔案比較少。通過核查和對比全部房產登記數據，以及全部的土地登記數據和林權登記數據，及時對電子登記簿的信息進行完善補錄，同時建立關聯關系，補充和完善不動產權籍管理系統內房屋層圖形，從而實現房、地、林數據相匹配的機制，通過圖形與登記數據相關聯的模式，從而實現房產登記數據落宗和落幢、林權登記數據落宗，最終使數據庫符合技術標準，以此來滿足不動產統一登記的要求。原土地和原房產的數據是目前最需要整合的數據，林地和海洋等數據量相比土地和房產相比，數據量顯得少之又少。鑒于土地和房產信息化水平不同，國土部門掌握的土地數據的數據格式、存儲介質和住建部門掌握的房產數據格式、存儲介質在很大程度上存在不同。

1.1.2技術標準不統一

不同的管理部門有不同的調查程序和受理程序。一般由所屬行業的專業團隊參與調查并形成獨立意見。此外，成果坐標和精度的不一致，在成果的轉換和共享方面存在困難。不同部門在坐標測量和精度方面不能實現統一，導致成果共享轉化變得有難度；其次，每個部門對土地類型的標準以及政策范圍有不同的界定范圍。土地類型在相互轉換的過程中出現可能性。舉例來說，由于退耕還林政策，耕地變成林地，部分農民棄耕耕地變為林地。但是，跨部門的識別標準是他們自己部門來界定的。

1.1.3信息共享機制不健全

不同部門不愿意將自己部門過去的成果共享給其他部門，從而容易造成接邊錯誤，出現權屬糾紛、推諉扯皮的現象，這就容易導致數據庫標準不統一，從而讓不動產統一入庫數據的標準化難度增加。房產和土地數據不完整、房屋和土地的主體不一致、用途不一致、坐落不一致等導致數據關聯無法實現、出現了數據不兼容的問題突出，需要對手動將原始檔案進行人工一一對比，這就增加了工作量；另外由于缺乏一些原來檔案的電子數據，這就使得核實原始文件的真實性變得更困難，這些歷史遺留問題給不動產統一登記工作帶來諸多不便。

1.2 不動產登記簿冊統一存在問題

1.2.1分散登記導致登記簿冊數量龐大

每年產生大量新的不動產登記簿冊入數據庫。各部門交至不動產登記中心的登記簿冊信息不一致，主要表現為以下幾個方面：一是數據精度不同，對于小數點位數的要求也不同。二是數據資料不全，各部門根據自身需要，對登記數據進行統計，當統一登記簿冊之后，不動產登記數據往往出現沒有相應歷史數據的問題。受歷史條件的影響，各類不動產的圖紙信息已經形成自己的信息體系，由于圖紙不相同，導致繪制標準相差很大，難以有效銜接。將此類圖紙和數據用于不動產登記，很容易引發所有權界定的爭議。

1.2.2電子登記簿冊的起步晚

不動產登記簿冊大部分是以紙質檔案存檔的，并且手寫的居多。仍有相當一部分紙質檔案沒有實現電子化，導致大量老舊不動產電子信息缺失。大多數房屋測繪的樓盤表信息是依據2000年后開始使用的電子版本。登記中所使用的樓盤表依賴于原有數據，并且此類信息的更新非常滯后，不能滿足當前不動產統一登記形勢下的房屋與土地數據的匹配。

1.3 登記人員業務素質薄弱

不動產登記要求從業人員應具備不動產登記相關的專業知識，同時還具備能夠隨機應變處理各種難點業務的能力。還要加強登記人員崗前培訓，培訓登記業務常識和流程知識。但是，目前的不動產登記工作中，大部分登記人員沒有取得相應的資格證書，知識儲備能力相對薄弱。不動產登記窗口人員，他們面向群眾在一線工作，平時工作忙經常加班，無法離崗，導致學習時間較少，培訓的機會更少。

2、針對不動產統一登記存在的問題的提出解決方案

2.1 規范整合歷史數據

2.1.1對需要整合的數據進行收集和分析

一是對不動產登記數據庫中使用的土地登記數據和不動產登記數據進行質量檢查工作，包括檢查轉換前后數據是否一致，將每種業務類型的轉換數據同原登記系統中的數據進行對比，保證轉換前后數據一致。二是對數據進行規范化處理。針對不動產數據庫標準的要求，規范化處理轉換后的數據，保證轉換后不動產登記數據的規范性。三是對數據進行整理。完成房產、土地等登記電子數據轉換后，參照房產、土地登記紙質檔案，并對以往年份的數據進行分析整理，將各年份數據進行補充和完善，對缺失的宗地進行補充。四是對房和地落宗。對已完成數據規范化處理和數據整理的土地數據、房屋數據進行匹配落宗，按規范要求對單獨不動產單元進行編號。五是進行整合入庫。完成上述工作之后，將各類歷史數據導入不動產登記數據庫中，同時對不動產登記數據按要求匯交，形成數據成果，依法向上級部門匯交。

2.1.2對歷史遺留數據進行處理

對于難以推進數據整合的歷史的遺留問題，協調時應建立會商制度。集體研究制定處理問題的口徑，再由負責人安排重點任務，對相對滯后的部分要突出形成現有的工作安排。大力推進不動產登記數據整合，保質保量的完成既定任務。

在當前國務院大力推進“放管服”和“互聯網+政務服務”改革的大形勢下，不動產登記交易一體化的模式的實施，能夠保持登記工作的連續性和一致性，一定程度上實現了便民利民的原則，同時減少了登記環節，使流程優化，這有利于提高統一登記的辦事效率。

2.1.3實現各部門的信息共享

很多地市在不動產統一登記信息平臺建設過程中的有先進經驗，市自然資源和規劃局牽頭負責建立信息平臺的工作，其他相關部門配合，盡快建立統一的不動產登記信息數據管理平臺，信息共享接口由市自然資源和規劃局統一開發，確保接口標準一致性。各部門可以實現信息共享的服務，可以通過數據交換接口、對數據進行抄送等方式來實現信息共享，在不動產審批、不動產交易以及登記信息等方面實現共享。等建成信息平臺以后，不動產登記數據電子信息將與住建部門進行數據共享，這樣既可以滿足住建部門與地方網簽系統數據直連的要求，又可以形成職責邊界明確、規則清晰、責任明確的協調配合機制。

2.2 加快統一的不動產登記簿冊的建設

2.2.1加快統一的不動產登記簿冊信息錄入和校正

由于每年不動產登記交易量多，所以不動產登記簿冊的量很大，做好不動產統一登記工作任務艱巨。鑒于登記中心人手有限，因此在短時間內整合原各登記部門移交的登記簿冊難度大，又要整理統一登記后新形成的不動產統一登記簿冊，可以先對交易頻繁地區的登記簿進行整合。通過數據開發技術手段，獲取房產表、分層戶籍圖、房產登記數據、地籍調查等數據，在不同系統之間的進行數據轉換，這樣使新形成的不動產登記登記數據能夠及時并準確補錄到原系統中，在保持原有系統數據的完整性的同時，又能夠讓數據保持此最新的時效。

2.2.2完善電子統一登記簿冊的建設

通過網絡信息技術整合優化各類不動產登記簿冊信息，并對這些數據進行歸集。將土地和房屋、房屋樓幢和房屋單元、房屋和權利人關聯起來，同時建立各有關部門的互通共享機制，為不動產市場交易提供有效的數據支持和保障，同時也為政府部門的需要提供信息和技術保障。

當前不動產登記電子簿冊的建設仍處于不斷優化的階段，不能完全滿足不動產統一登記的要求，這時候紙質登記簿冊以輔助的形式，借助這些登記簿冊來開展不動產統一登記工作。在現有不動產登記信息登記系統的基礎上，對老紙質檔案進行數字化處理，完成登記簿冊的移交匯總工作，建立與電子登記簿相同的不動產簿冊，對新增登記簿冊數據通過采取錄入的形式進行數字化處理工作，并且發揮云計算和互聯網技術的引領，爭取使電子統一登記簿冊的建設能夠早日實現檔案的信息化管理。

3、加強登記人員的培養

提高不動產登記的準入門檻，加強登記人員業務素質工作。通過制定嚴謹、科學的考核機制，挑選出一些不動產專業高素質的登記專業人才，為不動產登記工作的發展提供了技術支持。同時，加強對招錄人員的用人管理，在選擇編外人員時候，要根據學歷和工作背景進行合理招聘。同時，也要完善績效考核體系，定期考核員工的工作表現、服務和工作職責等，對工作好的實施各種獎勵政策，對表現不好的要定期加強培訓，這樣能夠調動不動產登記人員的工作積極性，可以更好的開展工作。

不動產登記工作人員的業務素質，直接關系到對不動產登記工作正常開展。隨著不動產登記的類型增多，對登記人員的要求也越來越高，對員工的綜合素質要求也變得嚴格，就需要做好對員工的系統方面的培訓。讓培訓的內容變得豐富生動性，這樣繞過培訓變得更加高效更加具有科學性，從而提高登記人員的業務水平和業務素質，當他們在面對各種復雜難以解決的情況時能夠積極應對，這樣可以提高隨機應變的能力，讓便民的措施更加在不動產登記工作中得到更好的體現，可以老百姓辦證的效率，贏得老百姓的口碑。

登記審查工作是不動產登記的重要工作，直接影響不動產登記的效率和正確性。我國的登記部門大多數是分散式登記，登記人員對專業知識的掌握不透，不動產統一登記實行之后，對登記從業人員的要求更為嚴格。當務之急就是要提高不動產登記人員的綜合素質，建議多開設一些培訓課程，及時對不動產登記人員的知識結構進行更新，加強對不動產登記人才的培養。在設置培訓內容時候，要充分考慮內容要有針對性，多設置一些業務流程以及不動產登記法律法規，通過培訓可以解決業務中的難題，又可以提高登記人員的業務流程的處理能力。培訓的方式可以是研討交流的形式，通過交談座談的方式把工作中遇到的難以解決的問題提出來，這樣可以研究解決對策。通過培訓讓登記人員在以后的工作中能夠更好的為群眾服務，讓辦事流程更加高效，讓老百姓減少跑腿的次數，一次辦好，讓群眾滿意。

結語：

通過規范整合歷史數據、加快統一登記簿冊建設、更新登記人員知識結構這些措施，同時健全各部門信息平臺的共享機制，能夠為不動產登記服務的同時，也能夠為政府各部門提供服務。

參考文獻：

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