物業公司不良應收賬款的原因及對策探討

林妃

（福州融僑物業管理有限公司，福建 福州 350800）

1981年，我國第一家物業管理公司在深圳市成立后，發展至今已經取得巨大成就，據中商產業研究院報告，截至2020年底，全國在管建筑面積達到259億平方米，年總收入達到6232億元，復合年增長率9.4%。在管理規模不斷擴大的同時，多家大型的物業企業也紛紛融入了資本市場，在行業內部催生了十分激烈的收并購；管理模式也在持續演變與升級，特別在“十四五”規劃背景下，政府監督力度也隨之加大，因此物業企業亟需在發展戰略規劃、內部流程塑造、內控管理等方面不斷提升，方可在市場競爭機制中立于不敗之地。而不良應收賬款管理正屬于內控管理中的重要環節，不良應收賬款占比過高，將會帶來嚴重的財務風險；因此物業企業應積極建立應收賬款管理制度、監督機制，從而提高應收賬款回款率，降低不良應收賬款比例，盤活公司現金流，保證公司正常運營，持續發展，增強市場的競爭能力起到積極作用。

一、物業公司應收賬款概述

應收賬款是指企業在正常的生產經營過程中因銷售商品、提供勞務等業務，應向購買單位收取的款項；應收賬款是企業主要的流動資產，變現能力的強弱直接影響公司的現金流及盈利能力，嚴重的將導致企業資金鏈斷裂，難以繼續經營，甚至破產清算。物業公司在應收賬款管理方面既有一般企業相同的特點，同時也具有自身的特性，其應收賬款的對象主要分為地產開發商和分散的小業主兩種，具體包括：物業管理費、停車服務費、代墊的能耗費、代管配套房的租賃費等；物業企業屬微利行業，同時成本費用需及時支付，主要的成本輸出是人力，占比基本達到70%，其余為物資采購、設施設備維護保養、能耗等日常費用，上述均屬日常營運需支付資金；如果業主欠費，無法及時回款，將嚴重影響正常運營；因此現金流管理尤其重要，如何提高應收賬款回款率，加速資金周轉，是物業企業管理工作的一項重要工作。

二、物業公司不良應收賬款現狀

（一）應收賬款內控體系不健全

對于應收賬款的存在“滯后”的管理模式，管理體系不健全；業主的欠款未嚴格按合同的約定時間催繳，業主養成年終繳費的習慣，但是年終時又因為數額大，或者對物業服務不滿意，無理由拒交；并且在傳統企業的管理模式中，未將應收賬款管理與公司級、職能級、員工級的績效考核相關聯，僅僅將應收賬款作為一個記賬科目來管理，導致應收賬款額逐年遞增，超過訴訟時效，形成壞賬。

（二）回收成本高，降低公司的盈利能力

物業公司在年終時，主要通過現金折扣、逐戶上門催繳、給欠費業主斷水斷電等傳統方式清繳欠款，花費大量的人力、物力、財力，但收效甚微，當年欠費回款率低于90%，往欠的回款率低于50%；且通過斷水斷電的直接方式還違反了《民法典》的九百四十四條的規定“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。”增加業主的不滿，造成惡性循環，逾期應收賬款的比例不斷上升，超過訴訟時效，產生了實際的壞賬損失，同時由于壞賬損失的備查資料不全，無法進行合理的稅前抵扣，加大稅收負擔；上述因素均影響了物業公司的盈利能力。

（三）回收率低影響公司正常經營

物業公司按收入確認的原則及稅法規定，以服務發生的時點確認收入并履行納稅義務，且物業公司是個勞動密集型的企業，人工成本占比百分之七十，員工的工資按月發放，需公司墊付大量的資金，物業屬于微利行業，歷年資金盈余及利潤結余有限；應收賬款的產生，業主累計欠費一年以上的，主動繳費意愿低，往年欠費回收率基本達不到百分之五十，導致公司的經營性現金流收不抵支，甚至出現賬面有利潤但因缺少現金流無法兌付工資的情形，影響公司的正常運營甚至破產。

三、物業公司不良應收賬款產生的原因

（一）公司風險防范意識不強

公司風險防范意識不強，未建立欠費臺賬，或臺賬信息不齊全、不真實，無法為正常的催費工作提供數據支撐；未及時更新的業主檔案管理缺失，聯系地址、電話未及時更新，尤其是已售未接或未入住業主，催費難度加大；日常物業管理中，業主常因房屋質量問題、物業企業服務不到位、鄰里糾紛等各種投訴未及時處理，造成業主對物業企業的不滿，進而影響繳費積極性，或直接拒交；對無理由拒交的業主未及時采取對應的催費措施，如書面催繳、發送律師函甚至起訴；客戶催費書面資料未按法律規范進行填寫，或未統一保存管理，錯失訴訟維權的法律依據。

（二）內部管理制度不健全

企業管理者忽視應收賬款的管理，未建立專門的應收賬款管理體系，落實各級人員的管理權責，未將收費目標納入部門或員工的績效考核體系，造成管理者為了提高業主的滿意度，擔心催費引起業主的不滿，對欠費業主視若無睹不敢采取任何催費措施。信息系統不健全、不穩定，無法及時查看數據信息，造成管理者與收費責任人心中無數，并且系統無法實現自動向欠費者與管理者發送欠費預警信息。未與時俱進創新收費方式，還停留在物業中心配備收款員，等待業主上門繳費，效率低、且不便民，在一定程度上影響業主繳費積極性。

（三）員工素質不高，管理制度難以實施

物業項目管理人員基礎素質也不高，大部分未經過物業管理專業的學習，綜合管理能力不足，對公司下發的制度無法做到學以致用，更有甚者，認為收費是財務部門的事，項目只負責做好基礎服務，是否有現金流，是否可以按時支付員工工資及各項費用是財務部門的工作范圍。而企業也未建立嚴格的財務控制體系，財務部門監督機制不完善，或僅是將應收賬款作為一個科目來管理，未對回款的情況、催收措施進行有效的監督；同時也不重視應收賬款的成本分析，如機會成本、管理成本、壞賬成本等，財務能力缺失，無法發揮最大的效用，造成不良應收賬款逐年遞增。

四、不良應收賬款管理的建議措施

（一）應收賬款事前控制

1.建立應收賬款內部控制制度

首先，需提高企業管理者對應收賬款的管理能力，樹立財務風險意識，只有提高管理者的財務風險意識才能從源頭上實現不良應收賬款的管理能力；應優化管理職責，對應收賬款管理進行明確的崗位劃分，如：主要責任人為物業項目負責人，具體催費工作劃分責任區域到戶，責任到人，培養員工的主動催費意識；同時制定催費獎勵機制，宣導到位。其次，財務部門負責監督，明確收款工作流程，歸集數據，時時預警；人事部門建立考核機制，制定當期收費率，壞賬損失率，單項目利潤率、現金凈流量等考核指標，納入績效管理體系，按月與績效工資、年終獎金掛鉤。同時應貫徹不相容職位相分離的原因，將收款與對賬分離，應收賬款監控權、考核權、核銷權分離，避免一個部門或一個人完成一項工作的全過程。

2.建立健全詳細的客戶檔案

物業公司將業主信息、信用管理納入收款信息系統統一管理，是降低產生不良應收賬款風險的重要保證。首先，要保證業主的信息資料真實完整理，在辦理交房入伙手續時，一定要將業主的詳細信息填寫清楚，并對信息的真實性進行核實。同時還需定期核對、更新業主的資料，以便在進行針對性服務及催費時，可以及時聯系業主。其次，需要對業主的經濟能力進行評估，不斷優化業主資料，關注業主日常繳費時間，繳費意愿，是否有拖欠、欠費的原因等，建立業主的信用檔案，對于信用較差的業主需采取一定的措施，如根據客戶欠費賬齡年限、欠費原因等進行分級管理，按等級明確催繳措施，保證公司的利益。

3.完善收款系統，拓寬繳費渠道

物業公司在收費方面，早期主要采取在小區配備專職收款員，業主收到收款通知單后到小區服務中心收款處繳納費用，收款人員手工記賬，統計收費數據，效率低、不便民、業主意見多；隨著社會經濟的發展，智能科技的普及，線上繳費的多樣化，手機銀行、微信、支付寶、APP等各種繳費平臺的出現，給人民帶來了便捷的生活；此時作為物業行業，應與時俱進，對業主的繳費方式進行升級改造，建立完善的信息化系統，實現欠費預警、線上繳費、開具電子發票、數據分析、績效考核分值計算、員工工資編制審核等功能；方便業主靈活繳費、提高收費率與業主滿意度，同時減輕收費、統計、績效管理等方面工作的投入，實現物業人員精簡、減員增效，提高公司盈利能力。

（二）應收賬款事中控制

1.分解指標過程預警

物業公司需在每年年初根據總體考核指標與經營預算，從上至下層層分解小區的各類指標，簽訂目標責任書，明確考核周期、權重、評價方法，以考評結果作為績效工資、獎金發放的依據，使之可保障項目正常運營；并且將各類指標按崗位分解到人，比如給小區樓棟客服需考核收費率指標（包括當年收費率、往欠收費率）、壞賬損失率、預存占比；工程人員考核有償服務維修收入、安防隊長考核車位管理費收費率；小區管理者在考核總體上述的指標外，還需考核單項目經營利潤率、現金凈流量等財務類指標；所有制訂的各類指標需與公司總體戰略目標、財年計劃緊密銜接。考核指標下達，重在執行過程的預警、改進，負責考核的部門需嚴格按考核周期統計指標達成情況，并在績效工資中兌現，環環相扣，提高員工按時催費的積極性，培養各級管理者目標清晰、精準解決問題的能力。

2.制定合理預存政策

物業公司可在每年年末開展來年的物業費預存活動，對無欠費的業主，設定預交返利政策，返利比例可按金融機構半年定期的利率、催費成本等綜合考慮設定；返利方式可根據每個地區業主的喜好，采用現金折扣、線上贈送積分抵物業費、積分換購禮品、線下直接贈送實物等方式，還可對參加預存活動的業主開展搶紅包、抽獎等活動。同時公司內部制訂預收獎勵政策，在預存活動開展期間，財務部門需按日統計數據及時公布，營造公司內部團隊力爭向上的氛圍，鼓舞士氣；客服團隊在業主群做好宣傳，通知到戶，并及時向業主兌現返利獎品。活動期結束后，立即進行預存數據統計，按內部獎例政策對員工個人及團隊進行獎勵；各個管理層在預存活動期間各司其責，活動結束復盤，及時解決存在的問題，有效閉環，保證預存政策合理、對業主、員工守信，為來年活動的開展打下堅實的基礎。

3.制定有效催費流程

為提高催費效率，減少壞賬產生，物業公司應根據《民法典》中訴訟有效期三年的規定制定催費流程。依欠費賬齡時長、客戶的信用度等制定相應的催費借施。一般情況下，催費措施要循序漸進，如欠費一年以內，短信或電話催繳、寄送通知書等方式；欠費一年以上寄送律師函，欠費兩年以上窮盡上述措施后無果的可采取法律訴訟，如果訴訟的成本過高，還可采用《民事訴訟法》規定的督促程序-支付令，即可縮短受理時限，又可節省費用。上述所有的寄送的通知書、律師函等均需采用EMS寄送；面單詳細描述業主的信息及信件的內容，拍照存檔，并保留快遞回執。通過行之有效的催費措施，提高收費率，降低壞賬損失率，將業主欠費保護在訴訟有效期之內。

（三）應收賬款事后控制

在事后環節的控制中，物業公司首先應建立壞賬準備金制度，于每年年度終了時，依據政策規定提取壞賬準備金，根據欠費的賬齡和原因進行分析，分類歸集，應收賬款逾期越長，壞賬的可能性就越大。如超過業務周期（通常為一年）的應收賬款不再被視為短期資產；就流動性而言，應收賬款存在的時間越長，流動性越差。為了最大限度地降低壞賬風險，壞賬應累計三年以上。目的是在發生壞賬時及時賠償，以確保公司資金的正常運作，降低風險并防止應收賬款減少，避免給公司運營帶來損失。其次可把催收難度大的應收賬款交由專門催收過期賬款的收款機構負責，但收款機構一般要收費比較高，比如收回賬款的一半，并且它們所收回的僅是它們所追討的賬款的一部分。所以對容易形成壞賬的賒銷款項，還可在保險公司投保，這樣一來，一旦壞賬產生也會為企業減少損失。但公司需要考慮投保費用數額的大小，若費用過高需謹慎評估其可行性。此外，在必要的情況下，還應該開展應收賬款保理或債務重組等措施對資金進行盤活。

五、結束語

綜上所述，對物業這個微利行業來說，不良應收賬款的產生將嚴重影響其正常運營及盈利能力，因此做好應收賬款的控制和管理具有重要的意義，有利于降低財務風險，提高企業財務管理水平和盈利水平。作為十四五規劃中重要的民生行業，及當下行業的激烈競爭，物業管理者更需提升專業化、綜合化的管理能力，提高對應收賬款管理和控制的重視度，完善相關內控制度，建立全流程應收賬款管理體系，將公司存在不良應收賬款降至最低，為公司可持續發展貢獻力量。