民宿的概念與法律性質

杜艷葶 霍 立

（南京旅游職業學院，江蘇 南京 211100）

一、問題的提出

民宿是利用閑置住宅空間，結合當地的人文自然景觀及民俗風土人情，提供個性化居住的場所，也包括城市的一些居民，在景區附近，利用閑置房屋提供給客人住宿場所。近幾年，我國民宿發展突飛猛進，民宿的數量、種類，從業人員、地域分布等都有很大發展。截至2019年，我國在線民宿的產業規模已經達到200億，民宿達到17多萬家，參與人數達到2億人，同比增長53.8%。

在民宿經營過程中，有各種經營風險：高爭志（2019）提出，法律層面對民宿概念和性質界定不清晰，導致管理的混亂；孫新見（2016）提出，應該加強對民宿的立法，但是立法的前提是先明確民宿的法律概念。因此，對民宿法律概念和性質界定模糊已經成為阻礙民宿業發展的一大障礙，亟需明確民宿的法律概念和性質。

二、民宿的法律概念

劉星教授研究發現，法律概念理論本身的討論，是“傳統”的、“沉悶”的，甚至是“陳舊”的，從而也是容易“被人遺忘的”。然而，法律概念理論對于法律、法學來說，依然是核心的、根本的，而且也是可以“推陳出新”的。［1］法律的概念雖然是描述性的，但不是對豐富多彩的現實生活的描述，而是對事物的概括，是對內在價值的堅持。

（一）“民宿”的內涵

概念的內涵，就是概念所反映的事物的特有屬性。我國學者對民宿的定義停留在管理層面，大部分規范性文件，都從民宿的功能性、規模性等特點定義民宿，如客房數量不超過14間，建筑面積不超過800平方米，提供住宿功能、主人參與接待等。雖然各省規范性文件對民宿的定義不同，但是可以從不同的定義里去看到民宿的特有屬性，通過對國內規范性文件的梳理，民宿具有以下特有屬性：

1.商業性。所謂商業性，即用戶思維，顧客為上。雖顧客住在自家閑置房屋，與傳統借宿不同，民宿具有服務性，應以用戶為中心，提高顧客的住宿體驗。民宿經營者與顧客是住宿服務合同關系，互負權利與義務，民宿經營者有收取服務費的權利和保障客人人身財產安全的義務。［2］所以民宿的核心要素之一就是可營利，是一種商品，具有經營價值，民宿經營者利用閑置房屋合法經營取得經濟收益，而顧客通過給付費用獲得相應的服務。

2.小規模性。民宿和傳統酒店的區別之一在于小規模性，國家文件規定，民宿單棟建筑客房數量不能超過14間。這種小規模，讓民宿更具有親情化、家庭化和文化體驗感。我國臺灣地區對民宿客房的數量也有所限制，這種小規?；瑳Q定民宿的發展道路必須是小而精、注重個性化和小情調，需要提供客人具有當地人文屬性的體驗感。

3.非標準性。這是民宿與傳統酒店的又一區別。非標準性，為民宿的個性化服務提供了前提。民宿與傳統住宿不同，傳統住宿大都滿足“住”的功能，很多民宿則是景區的一部分，注重的是居住中的人文體驗感。民宿需要深入挖掘地區的人文特色和周邊潛在消費者的體驗需求，提升個性化體驗感。民宿的個性化與非標準性，決定了民宿難以形成規?；洜I，也難以做成品牌。也正因為非標準性，很多地區的民宿參差不齊，設計混亂，沒有統一規劃，缺乏統一管理，存在大量的安全隱患。

4.社會性。民宿的服務對象是客人，具有社會屬性。越來越多的游客選擇回歸自然，體驗鄉村生活，在與文化載體的游客不斷碰撞的過程中，民宿居民不斷接受外來文化的移入。入住社會群體廣泛，很多民宿的登記入住卻無法做到和酒店的標準化，大部分民宿沒有前臺登記，這導致民宿安全問題頻發，有時民宿甚至成為犯罪分子窩藏地點。這種松散的管理方式，不利于民宿的長遠發展。

（二）“民宿”的外延

概念的外延，就是具有概念所反映的特有屬性的對象。根據民宿的地理位置不同，民宿包含鄉村民宿和城市民宿。

1.鄉村民宿

鄉村民宿是指在鄉村建立的具有鄉村特色的房屋，主要特色是結合鄉村自然環境，人文、生活資源，提供給客人住宿及鄉村文化體驗的設施。鄉村民宿作為文化和旅游消費熱點的重要途徑，是深化旅游業供給側結構性改革的必然選擇。鄉村民宿與鄉村旅游共生，鄉村民宿依托鄉村旅游而發展。

2.城市民宿

城市民宿分散分布在景點周圍，比較于鄉村民宿的建設，城市民宿的初始投資成本較低，較為適合小型資產投入，分散型城市民宿獲利空間的本質是從房產市場的長租行為獲得資產的占有后進入另一個領域（酒店業）進行短租套利。鄉村民宿的競爭力在于優美的自然環境和文化特色，而城市民宿的競爭力在性價比，城市民宿的交通、價格、位置、設計都較有競爭力。

三、民宿的法律屬性

學界對于民宿的法律屬性一直存在爭議，有認為民宿應該屬于“經營場所”，也有認為民宿只是“租賃場所”，而不同的界定對民宿經營影響巨大。如《北京市旅游條例》（2017年制定）所稱“民宿”，是指為游客服務的經營場所。而《河北省租賃房屋治安管理條例》（2019年制定）中的民宿，則是指“租賃房屋”。“經營場所”法律關系更復雜，除了經營者與消費者的民事法律關系，還有經營者與國家部門的監管法律關系；而“租賃房屋”主要為出租人與承租人之間的租賃法律關系，是民事法律關系，暫時不涉及衛生、消防等特許經營問題。

法律性質和定位不同，直接導致適用不同的法律規制框架。法律上對經營場所和租賃房屋的規定不同，如果民宿或短租房是“經營場所”，則需要取得營業執照，辦理工商登記，往往要作為旅館取得特種行業許可證，如消防許可證，還要符合稅務等相關部門的要求。同時，根據我國《民法典》第二百七十九條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房；業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。［3］如此，城市民宿將面臨更大的準入困難，相鄰權的問題更是難以協調。但是若將民宿定位為“租賃”房屋，則不需要辦理營業執照和特種行業許可證，民宿的準入基本零門檻。

因此，若將民宿認定為“經營場所”，則民宿的門檻提高，發展受制約，但若將民宿認定為“租賃場所”，則民宿的門檻太低，政府對民宿缺乏管理，很多安全風險和經營風險性會隨之增加。在民宿穩定發展的同時如何保障安全是民宿當下的課題。

（一）民宿法律屬性的價值導向

民宿經濟發展要體現社會正義，各種經濟經營行為應具有社會正當性。民宿法律屬性的界定體現民宿今后發展的價值導向。人的行為具有目的性，在一定現實條件下，無法使每個人的社會預期達到同等程度的滿足，即民宿主、顧客、相鄰關系人等市場經濟參與主體的社會需求不能同等滿足。這時候需要對不同社會預期進行合理性評價，權衡各種社會預期的價值判斷及輕重主次。合理的社會需求得到滿足，可以激發社會主體的主觀能動性，是一種積極的社會價值引導；而不合理的社會需求得到滿足，則對社會產生消極影響。因此，民宿健康有序發展最有效的方式是權衡各個主體的利益，設置社會行為的邊界或者判斷標準，引導參與主體正向發展。

行為正義的基本要求是，主體之間經濟活動遵循公平的原則，主體在謀取利益最大化的同時，手段是正當合理的，同時必須充分考慮社會公共利益，意識到并能履行社會責任。在民宿發展經濟效益與安全兩者價值之間，筆者傾向于公共安全。按照馬斯洛需求理論，安全需求是人類的基本需求，任何的美好體驗與自我實現都應該在安全的前提之下。在安全價值與效益價值相沖突的時候，先保障安全。提高經濟效益的最終價值目標是社會正義，只有得到社會正義認可的效益，才具有合法性與合理性。

（二）民宿屬于經營場所

法律屬性體現不同價值導向，筆者傾向于認定民宿是居民利用閑置房屋提供住宿設施的經營性場所。法律層面將民宿認定為經營場所，可以提高民宿行業的準入門檻，提前辦理營業執照及取得相關許可證，可以有效規范民宿的治安管理，防范各類安全事故的發生。對于城市民宿而言，將民宿定義為經營場所，保障了小區公民的安全，有利于小區的規范化管理。