房地產(chǎn)企業(yè)提升資金管理效率的策略

耿振華

（淇縣天天房地產(chǎn)有限責任公司，河南 鶴壁 456750）

一、引言

黨和政府針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的一系列政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大的挑戰(zhàn)，對相關從業(yè)人員也提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)目前的首要工作就是保證資金管理的科學性以及資金的正常運轉，以確保隨時都能運用資金應對經(jīng)營管理中出現(xiàn)的問題，讓企業(yè)充滿生機。而只有實現(xiàn)資金的高效管理，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中保持頑強的生命力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中存在的問題

（一）融資渠道單一

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其資金來源一般有貸款、股權融資等。但只有掛牌上市的房地產(chǎn)企業(yè)才有資格通過股權融資的途徑吸納資金，而目前我國還有80%的中小型房地產(chǎn)企業(yè)在籌資方面飽受磨難，面臨著籌資渠道單一、籌資成本較高等問題［1］。如果房地產(chǎn)企業(yè)能順利完成銀行貸款，那么其資金問題就能夠到很好的解決。然而實際情況卻是，一方面，申請銀行貸款的手續(xù)和流程復雜，企業(yè)很有可能經(jīng)過長期申請仍無法獲得貸款；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口大，其資金需求甚至無法被一家銀行滿足。因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力下選擇了民間融資等代價高且不合法的途徑補充資金，給企業(yè)的長遠發(fā)展帶來了不利影響。

（二）資金預算管理制度難以落實

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目管理制度不完善，缺乏有效的成本控制制度，同時，企業(yè)對項目預算管理也不夠重視。對于企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營來說，不準確或毫無實際意義的預算不僅不能幫助企業(yè)指導接下來的經(jīng)營，還會在很大程度上降低企業(yè)的資金使用效率，甚至還可能誤導企業(yè)的經(jīng)營者，最終導致企業(yè)在后續(xù)工作中缺乏充足的資金，面臨資金鏈斷裂的風險。究其原因，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全完備的資金管理體系以及預算管理制度，無法為企業(yè)的發(fā)展建設進行正確且意義的指導。

（三）資金風險管理能力不足

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營項目一般都需要耗費較長的時間，相較于其他行業(yè)，其資金運轉周期過長，很容易受各種因素的影響而產(chǎn)生資金問題。同時，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員往往不重視風險管理，缺乏資金風險管理意識，也沒有足夠的資金風險管理能力，他們在看到商業(yè)機遇時便不顧自身的基本情況進行盲目投資。這很容易讓企業(yè)的資金出現(xiàn)問題，造成資金鏈斷裂，從而危及企業(yè)的生存和發(fā)展。

（四）監(jiān)督評價機制不夠完善

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者往往將企業(yè)經(jīng)營重點放在業(yè)務拓展和項目經(jīng)營上，而對自身的內(nèi)部建設則缺乏重視，沒有建立完備的監(jiān)督評價體系，導致房地產(chǎn)企業(yè)包括資金管理制度在內(nèi)的各項內(nèi)部制度的落實缺乏有效的監(jiān)督，其應用結果也缺乏系統(tǒng)的總結和評價。此外，缺乏監(jiān)督評價機制還會導致財務工作人員不能及時認識到資金管理過程中的問題，進而影響管理者的經(jīng)營決策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)提升資金管理效率的有效措施

（一）拓寬融資渠道

第一，加強與銀行的合作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要在保證企業(yè)隱私和機密信息不被泄露的前提下盡可能全面地向銀行披露經(jīng)營的基本情況等，讓銀行對企業(yè)有詳細、全面的了解，以維護銀行與企業(yè)之間良好的合作關系［2］。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應高度重視企業(yè)的信用情況，建立健全相關的信用管理制度，及時償還到期債務，以維持企業(yè)良好的形象。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時還應格外注意前期的可行性分析工作，包括項目的位置、周圍環(huán)境、配套措施、賣點等［3］。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到更多的融資機會。

第二，加強對金融工具的利用。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇利用期權工具進行融資。對于還沒有出售的房屋，可以選擇將期權作為商品進行銷售，從而獲得資金。銷售期權是指房地產(chǎn)企業(yè)可以與買方達成合意，在未來某個約定的時間，買方可以以約定好的價格購買房屋，同時約定買方也可以不行使這一權利。在這一交易中，買方付出了一定的期權費，但能在未來以較為優(yōu)惠的價格購買房屋，且擁有是否行使權利的選擇權；而房地產(chǎn)企業(yè)付出了未來的一部分賣房款，但能在現(xiàn)在獲得一部分資金。無論是對買方還是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這都是一筆劃算的生意。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇項目開發(fā)貸款進行融資。當項目取得國有土地使用證時，房地產(chǎn)企業(yè)可以將該證抵押以獲得流動資金貸款。當項目在獲得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證后就可以進行項目貸款。當項目完工銷售時就可以開始還款。

（二）加強預算管理

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應科學設置預算工作中的各項指標。在設置預算指標時應從企業(yè)宏觀的戰(zhàn)略目標著手，將各個部門和個人的計劃加以融合，并逐漸細化到各個具體的經(jīng)營環(huán)節(jié)中。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)應加強預算執(zhí)行工作。科學設置各項指標是開展預算管理工作的前提條件，但企業(yè)還應將各個指標進行精準落實，并加強監(jiān)督，以及時發(fā)現(xiàn)指標數(shù)額與實際數(shù)額的差異，并采取相應措施予以調整。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)應加強對資金流向和流量的控制。應盡量保障和及時供應預算內(nèi)的資金，避免出現(xiàn)資金供應不足的情況。此外，還應進一步優(yōu)化債務結構，以有效降低資金成本。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)應嚴格按照規(guī)定的程序對機器設備進行維修和養(yǎng)護，費用不得超出預算指標，不得挪作他用。

第五，倘若發(fā)生了預算之外的情況且需要使用資金時，企業(yè)應嚴格按照程序逐級上報，堅決禁止不在預算中進行資金支付。

（三）強化資金風險管理

第一，增強工作人員的資金風險管理意識，定期向員工宣傳資金風險管理的重要性，定期舉行并組織員工參加專題研討會、培訓會、報告會等，以提高他們對于資金風險管理的重視程度，讓其能更加深入地了解資金管理改革的具體情況，深入討論企業(yè)目前在資金管理方面的問題。

第二，重視企業(yè)高管和財務工作人員的工作能力的提高。高層管理人員只有提高自己管理能力，樹立正確的經(jīng)營理念，才能做好宏觀把控和頂層設計；財務人員只有擁有較強的專業(yè)能力才能在開展資金管理工作時提出更科學、更合理的管理方案。

（四）完善監(jiān)督管理機制

完善的監(jiān)督管理機制能有效地監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度的運行和落實。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應積極落實執(zhí)行相應的監(jiān)督考核機制，通過全過程、多角度的監(jiān)督和考核，實現(xiàn)即時規(guī)范和風險控制，最終保證企業(yè)的資金安全［4］。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應對資金進行全面管理。每一級管理部門都要承擔一定的資金管理責任，每一筆款項的支出都要經(jīng)過主管領導的審批，只有將責任落實到個人，才能更好地保證資金的合理運用，才能堅決避免亂開支現(xiàn)象的發(fā)生。第二，企業(yè)應定期進行財務工作匯報。應由財務工作人員定期向高層管理人員匯報企業(yè)在一定期限內(nèi)的資金使用情況、實際使用資金與預算指標的差距等，讓管理人員準確地了解企業(yè)的財務狀況，以便其更好地調整下一步的工作計劃。

四、結語

風險與機遇總是相伴相生，房地產(chǎn)行業(yè)雖然較于其他行業(yè)有超高的回報率，但其面臨的風險也遠遠高于其他行業(yè)。因此，落實好資金管理工作，提高資金利用的效率，對房地產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)應建立適應自身發(fā)展、符合自身特色的資金管理體系，不斷提高自己的資金運轉能力，讓企業(yè)資金保持健康的狀態(tài)。這樣一來，即便是遇到了經(jīng)營管理上的問題，企業(yè)也能有較強的風險抵御能力。總而言之，健康、安全的資金狀態(tài)是保證房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地以及應對危機的重要法寶。