房地產(chǎn)企業(yè)提升資金管理效率的策略

耿振華

（淇縣天天房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，河南 鶴壁 456750）

一、引言

黨和政府針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的一系列政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大的挑戰(zhàn)，對相關(guān)從業(yè)人員也提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)目前的首要工作就是保證資金管理的科學(xué)性以及資金的正常運轉(zhuǎn)，以確保隨時都能運用資金應(yīng)對經(jīng)營管理中出現(xiàn)的問題，讓企業(yè)充滿生機。而只有實現(xiàn)資金的高效管理，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中保持頑強的生命力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中存在的問題

（一）融資渠道單一

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其資金來源一般有貸款、股權(quán)融資等。但只有掛牌上市的房地產(chǎn)企業(yè)才有資格通過股權(quán)融資的途徑吸納資金，而目前我國還有80%的中小型房地產(chǎn)企業(yè)在籌資方面飽受磨難，面臨著籌資渠道單一、籌資成本較高等問題［1］。如果房地產(chǎn)企業(yè)能順利完成銀行貸款，那么其資金問題就能夠到很好的解決。然而實際情況卻是，一方面，申請銀行貸款的手續(xù)和流程復(fù)雜，企業(yè)很有可能經(jīng)過長期申請仍無法獲得貸款；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口大，其資金需求甚至無法被一家銀行滿足。因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力下選擇了民間融資等代價高且不合法的途徑補充資金，給企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展帶來了不利影響。

（二）資金預(yù)算管理制度難以落實

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目管理制度不完善，缺乏有效的成本控制制度，同時，企業(yè)對項目預(yù)算管理也不夠重視。對于企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營來說，不準(zhǔn)確或毫無實際意義的預(yù)算不僅不能幫助企業(yè)指導(dǎo)接下來的經(jīng)營，還會在很大程度上降低企業(yè)的資金使用效率，甚至還可能誤導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營者，最終導(dǎo)致企業(yè)在后續(xù)工作中缺乏充足的資金，面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。究其原因，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全完備的資金管理體系以及預(yù)算管理制度，無法為企業(yè)的發(fā)展建設(shè)進(jìn)行正確且意義的指導(dǎo)。

（三）資金風(fēng)險管理能力不足

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營項目一般都需要耗費較長的時間，相較于其他行業(yè)，其資金運轉(zhuǎn)周期過長，很容易受各種因素的影響而產(chǎn)生資金問題。同時，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員往往不重視風(fēng)險管理，缺乏資金風(fēng)險管理意識，也沒有足夠的資金風(fēng)險管理能力，他們在看到商業(yè)機遇時便不顧自身的基本情況進(jìn)行盲目投資。這很容易讓企業(yè)的資金出現(xiàn)問題，造成資金鏈斷裂，從而危及企業(yè)的生存和發(fā)展。

（四）監(jiān)督評價機制不夠完善

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者往往將企業(yè)經(jīng)營重點放在業(yè)務(wù)拓展和項目經(jīng)營上，而對自身的內(nèi)部建設(shè)則缺乏重視，沒有建立完備的監(jiān)督評價體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)包括資金管理制度在內(nèi)的各項內(nèi)部制度的落實缺乏有效的監(jiān)督，其應(yīng)用結(jié)果也缺乏系統(tǒng)的總結(jié)和評價。此外，缺乏監(jiān)督評價機制還會導(dǎo)致財務(wù)工作人員不能及時認(rèn)識到資金管理過程中的問題，進(jìn)而影響管理者的經(jīng)營決策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)提升資金管理效率的有效措施

（一）拓寬融資渠道

第一，加強與銀行的合作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要在保證企業(yè)隱私和機密信息不被泄露的前提下盡可能全面地向銀行披露經(jīng)營的基本情況等，讓銀行對企業(yè)有詳細(xì)、全面的了解，以維護銀行與企業(yè)之間良好的合作關(guān)系［2］。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視企業(yè)的信用情況，建立健全相關(guān)的信用管理制度，及時償還到期債務(wù)，以維持企業(yè)良好的形象。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)時還應(yīng)格外注意前期的可行性分析工作，包括項目的位置、周圍環(huán)境、配套措施、賣點等［3］。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到更多的融資機會。

第二，加強對金融工具的利用。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇利用期權(quán)工具進(jìn)行融資。對于還沒有出售的房屋，可以選擇將期權(quán)作為商品進(jìn)行銷售，從而獲得資金。銷售期權(quán)是指房地產(chǎn)企業(yè)可以與買方達(dá)成合意，在未來某個約定的時間，買方可以以約定好的價格購買房屋，同時約定買方也可以不行使這一權(quán)利。在這一交易中，買方付出了一定的期權(quán)費，但能在未來以較為優(yōu)惠的價格購買房屋，且擁有是否行使權(quán)利的選擇權(quán)；而房地產(chǎn)企業(yè)付出了未來的一部分賣房款，但能在現(xiàn)在獲得一部分資金。無論是對買方還是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這都是一筆劃算的生意。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇項目開發(fā)貸款進(jìn)行融資。當(dāng)項目取得國有土地使用證時，房地產(chǎn)企業(yè)可以將該證抵押以獲得流動資金貸款。當(dāng)項目在獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證后就可以進(jìn)行項目貸款。當(dāng)項目完工銷售時就可以開始還款。

（二）加強預(yù)算管理

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)科學(xué)設(shè)置預(yù)算工作中的各項指標(biāo)。在設(shè)置預(yù)算指標(biāo)時應(yīng)從企業(yè)宏觀的戰(zhàn)略目標(biāo)著手，將各個部門和個人的計劃加以融合，并逐漸細(xì)化到各個具體的經(jīng)營環(huán)節(jié)中。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強預(yù)算執(zhí)行工作?？茖W(xué)設(shè)置各項指標(biāo)是開展預(yù)算管理工作的前提條件，但企業(yè)還應(yīng)將各個指標(biāo)進(jìn)行精準(zhǔn)落實，并加強監(jiān)督，以及時發(fā)現(xiàn)指標(biāo)數(shù)額與實際數(shù)額的差異，并采取相應(yīng)措施予以調(diào)整。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對資金流向和流量的控制。應(yīng)盡量保障和及時供應(yīng)預(yù)算內(nèi)的資金，避免出現(xiàn)資金供應(yīng)不足的情況。此外，還應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，以有效降低資金成本。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的程序?qū)C器設(shè)備進(jìn)行維修和養(yǎng)護，費用不得超出預(yù)算指標(biāo)，不得挪作他用。

第五，倘若發(fā)生了預(yù)算之外的情況且需要使用資金時，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照程序逐級上報，堅決禁止不在預(yù)算中進(jìn)行資金支付。

（三）強化資金風(fēng)險管理

第一，增強工作人員的資金風(fēng)險管理意識，定期向員工宣傳資金風(fēng)險管理的重要性，定期舉行并組織員工參加專題研討會、培訓(xùn)會、報告會等，以提高他們對于資金風(fēng)險管理的重視程度，讓其能更加深入地了解資金管理改革的具體情況，深入討論企業(yè)目前在資金管理方面的問題。

第二，重視企業(yè)高管和財務(wù)工作人員的工作能力的提高。高層管理人員只有提高自己管理能力，樹立正確的經(jīng)營理念，才能做好宏觀把控和頂層設(shè)計；財務(wù)人員只有擁有較強的專業(yè)能力才能在開展資金管理工作時提出更科學(xué)、更合理的管理方案。

（四）完善監(jiān)督管理機制

完善的監(jiān)督管理機制能有效地監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度的運行和落實。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極落實執(zhí)行相應(yīng)的監(jiān)督考核機制，通過全過程、多角度的監(jiān)督和考核，實現(xiàn)即時規(guī)范和風(fēng)險控制，最終保證企業(yè)的資金安全［4］。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對資金進(jìn)行全面管理。每一級管理部門都要承擔(dān)一定的資金管理責(zé)任，每一筆款項的支出都要經(jīng)過主管領(lǐng)導(dǎo)的審批，只有將責(zé)任落實到個人，才能更好地保證資金的合理運用，才能堅決避免亂開支現(xiàn)象的發(fā)生。第二，企業(yè)應(yīng)定期進(jìn)行財務(wù)工作匯報。應(yīng)由財務(wù)工作人員定期向高層管理人員匯報企業(yè)在一定期限內(nèi)的資金使用情況、實際使用資金與預(yù)算指標(biāo)的差距等，讓管理人員準(zhǔn)確地了解企業(yè)的財務(wù)狀況，以便其更好地調(diào)整下一步的工作計劃。

四、結(jié)語

風(fēng)險與機遇總是相伴相生，房地產(chǎn)行業(yè)雖然較于其他行業(yè)有超高的回報率，但其面臨的風(fēng)險也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。因此，落實好資金管理工作，提高資金利用的效率，對房地產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立適應(yīng)自身發(fā)展、符合自身特色的資金管理體系，不斷提高自己的資金運轉(zhuǎn)能力，讓企業(yè)資金保持健康的狀態(tài)。這樣一來，即便是遇到了經(jīng)營管理上的問題，企業(yè)也能有較強的風(fēng)險抵御能力。總而言之，健康、安全的資金狀態(tài)是保證房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地以及應(yīng)對危機的重要法寶。