新時期零售企業商業地產的經營方式

（廣東粵海天河城（集團）股份有限公司，廣東 廣州 510620）

陳銀鋒

新時期零售企業商業地產在創新經營方式的過程中，可以按照自身的發展特點和經營創新需求，積極引進訂單地產、加盟出租、整買零賣、地產擴張、聯營出租等經營方式，在打造更多經營發展優勢的同時，促使自身效益的良好發展，增強零售企業商業地產市場競爭力的同時，促使國民經濟的發展進步。

一、商業地產的發展現狀

目前商業地產的發展速度很快，但是，也開始發生零售業下行的問題，很多企業在轉型發展的過程中也面臨著規劃融資問題、轉型升級問題等等，不利于商業地產的良好發展。傳統零售房租成本有所提升，甚至已經比銷售增幅高，零售企業也呈現出業態老化的現象，市場缺少一定的增長動力，這對商業地產、零售企業都造成了一定的影響。

二、零售企業和商業地產的關系

近年來商業地產快速發展的過程中，衍生出很多的住宅地產行業，很多國外的商業地產也開始進入到我國的地產領域中，使得開發經營向著多元化的方向發展，通過租售結合、出租不出售等形式經營，甚至開始采用零售企業的經營方式促進商業地產的經濟效益發展。從實際情況來講，商業地產本身就是地產商與零售企業共同進行經營的一個載體，兩者之間需要在簽訂契約進行合作的情況下，按照共同利益之間的聯系，產生一定的合作關系，預防出現風險問題的同時獲取更多效益。從本質層面而言，商業地產就是利用商業化的形式在地產行業中獲取一定的利潤，零售業態的銷售形式可以在商業地產與零售企業相互合作的情況下，利用各種合作方式獲得較高的經濟效益，二者之間有著相互促進、互相合作的關系。

三、零售企業商業地產的運營模式

（一）訂單地產

對于訂單類型的運營模式來講，就是進行商業地產運營程序的局部改良優化，也就是在地產開發之前明確具體的商家，結合商家的要求實現有關項目的規劃任務，例如：大連萬達集團就采用了訂單式的零售企業商業地產的運營模式，和沃爾等連鎖企業之間利用簽訂長時間合作協議的方式，創建了戰略聯盟的關系，在項目開發之前和合作企業之間相互談判，吸引商業巨頭進駐其中，此類零售企業在進駐商業地產行業之后，為了更好地搶占市場，勢必會優先解決選址困難等各種問題，這樣在訂單式捆綁性地產開發的情況下，除了可以發揮零售企業的優勢，還能促使開發項目的良好建設與發展。與此同時，在采用訂單式運營模式的過程中，還能打破傳統運營局限性，將零售企業商業地產的所有工作相互聯系，避免出現地產開發、零售之間相互脫節的現象，在一定程度上還能減少經營過程中的成本，合理進行成本的控制。從大規模的零售企業發展來講，訂單地產運營模式，主要就是資本和商業相互聯合的新型模式，在地產商的幫助下能夠更好地解決選址問題、物業建筑問題等等，有著促使企業發展、擴張的良好作用[1]。

（二）加盟出租

此類模式主要就是零售企業尋求適合進行開發的地址，以長時間承租形式或者是購進土地形式、購進房屋的形式等，將墊面出租給相關的加盟店，通過差額獲得一定的利潤。例如：麥當勞公司在我國的第一家分店就開設在北京東單、長安街的接口位置，是黃金地段，是20世紀八十年代末期入駐的，此階段人們還沒有充分認識到土地的價值，之后在對網附近進行改造的過程中，麥當勞因為土地超前獲得到很大一筆補償款，此時人們才察覺到麥當勞在房地產方面的投資眼光。在采用加盟出租模式的過程中，可以將第一債權人的權利轉讓給零售企業，使其可以具有在銀行中獲取貸款的資格，這樣除了能夠應對加盟者在開店過程中出現的資金短缺問題，還能促使零售企業經濟效益的提升，對房地產進行控制，還便于相關的零售企業開展受許人的管理工作。在零售企業租賃店鋪之后，通過名牌籌碼降低店鋪價格，對店鋪進行出租的過程中，通過商業地產專業性的分析方式等提升價格，這樣可以增加活動空間。

為了可以將加盟出租方式的作用充分發揮出來，在采用此類經營模式期間，應遵循一系列的要點，首先，為加盟商提供專業的店鋪選址服務，通過三個月到六個月左右的考察，明確店鋪的地址和城市規劃發展是否符合，會不會因為市政或是周圍的原因出現動遷現象，會不會被列入到城市規劃紅線等等，這樣才能保證選址的科學性，以免出現選址不良或是不合理的現象。其次，編制相應的經營程序，統一店面的具體擺設規則要求，合理設置具備一定競爭力的商品，這樣才能吸引更多加盟商的注意力，使得加盟商在品牌效應的作用下，更好地參與到其中，使得零售企業商業地產的加盟出租模式持續性、長遠性的發展應用[2]。

（三）整買零賣

從整買零賣運營模式的本質層面來講，就是零售企業商業地產經營的過程中，直接參與到商業物業的選址活動，利用資產和開發商之間強強聯合，在項目開發的最初階段就要和開發商之間相互創建開發商的退出機制，獲得在建設完成以后的資產處置權，之后利用產權分割類型的銷售方式，也就是部分自己持有，統一性的進行經營。例如上個世紀末期頤高集團就進行了電腦城與賣場的整買零賣，先購買產權或者是自主性建設項目，之后進行產權分割的銷售，取得了良好的經營效果。從具體的情況而言，整買零賣經營模式在應用期間，零售企業可以購置或者是聯合開發等形式獲取相關項目的產權處置權，將其作為基礎兼顧商業運營、物業資本運營的模式，在進行商業經營的同時，還可以進行房屋的售賣和管理，此類模式受到投資人的青睞。并且在整買零賣經營的過程中，可以強制性的利用返租合同進行約束，通過大業主的身份來運用資本杠桿，在一定程度上能夠促使商業活動的穩定經營，促使投資人能夠理性的進行投資，獲取相應的回報[3]。

在采用此類經營模式的過程中，應重點關注以下幾點：1．在將資產介入到有關地產開發過程的前期階段，就要合理的設置開發商退出機制，使得開發商在整體的資本投入之后，可以獲取到較為合理的回報。2．可以采用物業資產部分銷售形式、物業抵押的形式、經營類型貸款的形式、引進信托投資形式等等，對前期階段的資產投入進行合理的平衡，以免因為前期的資產不平衡出現項目開發和零售的問題。3．長時間的持有一部分物業，剩余的其他物業都可以利用產權分割的方式進行銷售，并且開展統一性的經營活動，利用持續性的經營來獲取到更多的商業利益，促使物業的增值，并且可以為投資人提供更為合理的回報。

（四）地產擴張

地產擴張經營模式主要是零售企業大范圍、大批量的進行商業用地的購買，利用出租方式或者是自用的方式等減少成本，獲取到更多的效益，同時還能借助土地增值來形成企業擴張的良好經營業態。此類模式在應用的過程中，能夠為零售工作帶來很多的現金流，在一定程度上可以滿足地產行業在現金方面的根本需求，甚至于能夠形成商業地產的高利潤、高現金流之間互補的良好效應，并且在商業地產發展的過程中還能將零售企業的長處發揮出來，增強經營工作的水平。值得一提的是，在使用地產擴張經營模式的過程中，應完善有關的經營戰略，首先，借助零售企業自身優勢準確、專業的判斷商業地產情況，再借助零售現金流大批量的購置商業用地。其次，通過購置的商業用地增值來促使企業資本擴張[4]。

（五）聯營出租

此類經營模式就是零售企業在開發商一方整體性進行店鋪的租賃，之后將多余場地出租給其他的商家，賺取一定的利潤，不僅可以提升自身效益水平，還能更好的規避風險問題。在采用此類模式期間，應該注意的是：首先，盡可能選擇商業中心的位置，整體性地進行承租，然后對其進行統一性的規劃和管理。其次，將經營的區域劃分成為自主經營部分、出租部分和聯合經營的部分，對于自主經營的部分來講，自主性的使用，出租的部分則出租給其他的商家，聯合區域則是零售企業和商家之間共同性地進行經營和管理，共同獲取效益、承擔風險[5]。

四、結束語

綜上所述，近年來在商業地產和零售企業發展過程中面臨著很多問題，并且二者之間有著相互促進的關系，為了可以解決問題、發揮二者之間的促進作用，在未來發展的過程中，應著重制定零售企業商業地產的經營模式，運用訂單類型、整買零賣類型、聯合出租類型等經營模式，降低自身經營成本、提高經濟效益，推動行業的穩定進步。