房地產(chǎn)企業(yè)資金管理研究

王娜

（湖南繼善投資發(fā)展有限公司，湖南 長(zhǎng)沙 410208）

毋庸置疑，資金是房地產(chǎn)企業(yè)得以發(fā)展的血液。良好的資金管理既可以避免出現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，又能為企業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的資金保障。房地產(chǎn)行業(yè)屬于高投入高收益的行業(yè)，這個(gè)行業(yè)受政策的影響可能性很大，又受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)供需關(guān)系的影響大。在房產(chǎn)開發(fā)過程中，環(huán)節(jié)眾多，資金需求比較大，因此資金的有效利用，使每一分錢都能用到刀刃上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言意義重大，甚至可以說，良好的資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。

一、資金管理的概述

（一）資金管理的概念

筆者認(rèn)為資金管理有廣義和狹義之分，廣義上的資金管理是指凡是和資金有關(guān)的管理行為，包括籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、資金運(yùn)營；狹義的資金管理則偏向于過程管理，主要是指資金籌集、分配、使用、監(jiān)控的過程行為。如何提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效能，滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求應(yīng)是資金管理的終極目的。為從資金管理全過程來看，本文主要是從廣義概念的角度進(jìn)行分析。

（二）資金管理的內(nèi)容

1．資金籌集

資金籌集是指通過融資、股東投資、與他人合作等行為籌集資金的行為和活動(dòng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金籌集的方式主要包含股權(quán)投資和對(duì)外融資兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集計(jì)劃既要確定日常經(jīng)營所需，同時(shí)還要減少資金使用成本，以此增加企業(yè)的收益，并減少相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

2．資金投資活動(dòng)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金投資行為就是資金投入、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品流出的過程。資金投資是有風(fēng)險(xiǎn)的。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)擬訂科學(xué)完整的投資計(jì)劃，平衡投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和收益，根據(jù)投資計(jì)劃和項(xiàng)目的整體進(jìn)度合理使用資金，使資金使用更有方向性，也能使資金有效利用。

3．營運(yùn)資金

狹義的營運(yùn)資金是指流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額。因此，加強(qiáng)營運(yùn)資金的管理也就是對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的管控。從資金風(fēng)險(xiǎn)理論可知，營運(yùn)資金余額可作為判斷企業(yè)短期內(nèi)償還債務(wù)的能力，可以對(duì)外彰顯房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營能力，因而對(duì)營運(yùn)資金的管理能為房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營的良性運(yùn)營和發(fā)展提供保障。

（三）資金管理的重要意義

對(duì)資金管理進(jìn)一步加強(qiáng)，既是資金本身的需求，更是由房地產(chǎn)企業(yè)自身的特性決定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)意義重大。一是資金管理本身有利于企業(yè)資金的合理使用。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)開發(fā)周期長(zhǎng)，前期資金投放大，回款慢的行業(yè)，前期要經(jīng)過拿地、規(guī)劃審批、設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)等多個(gè)環(huán)節(jié)，因此需要大額資金進(jìn)行流轉(zhuǎn)。二是資金管理可以適當(dāng)緩解資金使用壓力。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，確保預(yù)售資金能真正投入到開發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)，部分地區(qū)設(shè)立了房產(chǎn)資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)及制度，如以長(zhǎng)沙為例，長(zhǎng)沙市人民政府和中國人民銀行長(zhǎng)沙中心支行《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》（[2016]261號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，購房人支付的定金、首付款、住房公積金貸款等各種購房款的25%作為重點(diǎn)監(jiān)管資金，期限自核發(fā)商品房預(yù)售許可證至完成房屋所有權(quán)首次登記止；并且業(yè)主的按揭款也要扣除5%的保證金預(yù)留在保證金賬戶，等到取得他項(xiàng)權(quán)證后銀行才能轉(zhuǎn)出供企業(yè)使用，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)緩慢，無形中增加了房產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。三是資金管理可以有效規(guī)避資金管理不足所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的資金除了部分自有外，大多是通過融資渠道籌集，意味著在沒銷售前企業(yè)就已負(fù)債形式運(yùn)營，銷售后產(chǎn)生的資金也不可自由支配。在此期間如果資金管理不合理，項(xiàng)目運(yùn)行將出現(xiàn)受阻，嚴(yán)重還會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂，進(jìn)而影響企業(yè)的生存。而科學(xué)有效的資金管理能夠保護(hù)企業(yè)資金安全，降低成本，提高資金有效利用率，提升企業(yè)整體管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）籌資渠道不暢，資金壓力大

目前我國除了大型的房地產(chǎn)公司采用發(fā)行股票和債券發(fā)行途徑進(jìn)行融資外，其他中小型房地產(chǎn)公司主要是向銀行貸款獲得。但現(xiàn)在央行對(duì)商業(yè)銀行的貸款額度抓得越來越緊，尤其對(duì)房地產(chǎn)公司的貸款政策更是嚴(yán)厲，不但額度收緊而且條件越來越苛刻。因此房地產(chǎn)公司既面臨著房?jī)r(jià)的調(diào)控對(duì)資金的影響還面臨著融資難對(duì)資金的影響。

（二）投資決策不科學(xué)，投資風(fēng)險(xiǎn)加大

近幾年人們生活水平不斷提高，房企市場(chǎng)異常火爆，也給房企帶來了豐厚的利潤(rùn)，使得投資者只顧眼前的利潤(rùn)，無暇分析行業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)性和市場(chǎng)需求變動(dòng)，大量籌集資金囤地，造成資金短缺，甚至可能還會(huì)影響企業(yè)其他建設(shè)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)。

（三）管理制度不健全，審核不嚴(yán)

資金管理貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)資金收付頻繁且金額較大，而且對(duì)口單位又多，特別是項(xiàng)目多的房產(chǎn)公司，對(duì)口單位都是成百上千，涉及購地、設(shè)計(jì)、工程、采購等多個(gè)領(lǐng)域，在支付上如果沒有嚴(yán)密的審核流程，資金將會(huì)出現(xiàn)挪用、侵占。

（四）資金預(yù)算管理落實(shí)不到位

隨著現(xiàn)代化管理的推進(jìn)，企業(yè)的預(yù)算管理意識(shí)越來越強(qiáng)，但很多只流于形式，有的為造成支出不超支，在預(yù)算編制時(shí)多造一些，而資金管理審批部門沒有深入各個(gè)業(yè)務(wù)部門調(diào)查，大多憑資金來源主觀性削減一些支出，造成實(shí)際與預(yù)算產(chǎn)生偏差，這樣編制出來的預(yù)算沒有實(shí)質(zhì)作用。且預(yù)算考核未納入績(jī)效考核體系，缺乏獎(jiǎng)懲機(jī)制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金管理問題的緣由

（一）外部因素

房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中重要的行業(yè)。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，資金流向原本就受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的影響。筆者認(rèn)為產(chǎn)生資金管理問題重要的外部因素是經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國家宏觀政策。比如當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度減慢，這些因素給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了壓力；國家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響也是至關(guān)重要的，一方面各地區(qū)相應(yīng)出臺(tái)限購限貸政策，潛在消費(fèi)者減少，市場(chǎng)熱度減退，使房地產(chǎn)行業(yè)的銷售達(dá)不到理想狀態(tài)，從而影響資金回籠；另一方面，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批更加嚴(yán)格，限制金融機(jī)構(gòu)資金流入房地產(chǎn)企業(yè)，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大的籌資壓力。

（二）內(nèi)部因素

正如前述，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理出現(xiàn)了一些問題，這些問題的產(chǎn)生除了受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國家宏觀調(diào)控影響的以外，房地產(chǎn)企業(yè)自身內(nèi)部存在管理缺陷也是導(dǎo)致這些問題的重要因素。筆者認(rèn)為主要有這樣一些原因：一是對(duì)投資項(xiàng)目的可行性分析不足。房地產(chǎn)項(xiàng)目是投入資金大、退出成本較高的項(xiàng)目，其中難以預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)比較多，因此極有可能導(dǎo)致投資回報(bào)達(dá)不到預(yù)期，甚至陷入更大的風(fēng)險(xiǎn)；二是內(nèi)部控制系統(tǒng)不完善。房地產(chǎn)資金管理應(yīng)該是一個(gè)相對(duì)系統(tǒng)的工程，需要有一整套完整的、科學(xué)的內(nèi)控管理體系，有高效管理層和治理機(jī)構(gòu)、原則性和靈活性比較強(qiáng)的流程管理機(jī)制、規(guī)范的會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)等。這些體系和流程一旦缺失，在資金投資、營運(yùn)資金、資金預(yù)算和計(jì)劃等方面極易導(dǎo)致出現(xiàn)問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題的解決措施

（一）改善融資渠道，降低融資成本

近二十年來，房地產(chǎn)行業(yè)得到了蓬勃發(fā)展，在政策利好的情形下，房地產(chǎn)行業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，資金流入房地產(chǎn)行業(yè)較多。銀行貸款主要客戶是房地產(chǎn)公司，但隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，房地產(chǎn)公司的去化率越來越低，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策也進(jìn)一步縮緊，因此房地產(chǎn)公司就需豐富融資渠道。首先，一定要嚴(yán)紀(jì)守法開展經(jīng)營取得良好信譽(yù)，維系好銀企關(guān)系，向銀行貸款時(shí)爭(zhēng)取資金分次發(fā)放并使用最優(yōu)惠的貸款利率來降低融資成本。其次，房地產(chǎn)公司也可根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況分期開發(fā)，或者與其他有實(shí)力企業(yè)合作開發(fā)，減少資金壓力和成本，降低風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)投資可行性研究，降低投資風(fēng)險(xiǎn)

在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目之前一定要做好投資項(xiàng)目的全面分析，分析項(xiàng)目所在地區(qū)的城市規(guī)劃、人口密集度、當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平等，將資金管理工作提前到可行性分析中去，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、投入資金大，特別在前期的拿地，就需要先投入大量的資金，避免因分析不足，造成時(shí)間和精力的浪費(fèi)，更有甚者造成資金的損失。

（三）制定嚴(yán)格的資金審批制度

房地產(chǎn)項(xiàng)目投入大，資金流也會(huì)大，一筆支出小則幾十萬，大則幾千萬，因此要加強(qiáng)對(duì)資金的流向監(jiān)控管理，能清楚監(jiān)管到每一筆資金的使用。應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，設(shè)定審批權(quán)限，對(duì)大額資金支付可以按照規(guī)定的程序和權(quán)限進(jìn)行集體決策審批或者聯(lián)簽制度，設(shè)定、完善優(yōu)化資金管理的獎(jiǎng)懲機(jī)制，嚴(yán)格按照制度執(zhí)行。

（四）加強(qiáng)資金預(yù)算管理，提高資金使用效率

房地產(chǎn)公司因項(xiàng)目周期長(zhǎng)，資金把控難度大，所以必須要有資金的收支預(yù)算管理，企業(yè)各部門應(yīng)根據(jù)投資計(jì)劃、合同、工程進(jìn)度等編制切合實(shí)際的月度資金計(jì)劃，銷售部門除編制支付計(jì)劃，還應(yīng)編制資金回籠計(jì)劃，這有利于資金管理部門統(tǒng)籌合理安排資金。各部門應(yīng)嚴(yán)格按照?qǐng)?bào)送的計(jì)劃執(zhí)行，財(cái)務(wù)部門應(yīng)嚴(yán)密監(jiān)督每筆資金的去向，確保資金計(jì)劃執(zhí)行的準(zhǔn)確，使企業(yè)資金處于可控狀態(tài)。對(duì)于因特殊情況超支或未列入資金計(jì)劃需要支付的，應(yīng)寫明原因由直接領(lǐng)導(dǎo)審批支付。通過定期或動(dòng)態(tài)的預(yù)算考核，提高預(yù)算管理的執(zhí)行力，這樣才有利于企業(yè)資金的有效利用。

五、結(jié)束語

資金是企業(yè)的血脈，是保證企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的核心要素，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理能力的高低直接決定著企業(yè)的經(jīng)營能力。房地產(chǎn)企業(yè)可通過改善融資渠道、強(qiáng)化投資決策、完善資金審批制度、加強(qiáng)資金預(yù)算管理來不斷提高資金周轉(zhuǎn)效率和使用效益，不斷提升資金管理能力，為企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展提供強(qiáng)有力保障。