物業企業財務管理 存在的突出問題和完善措施

趙娜

（碧桂園生活服務集團股份有限公司沈陽于洪分公司，遼寧 沈陽 110000）

一、引言

80年代初期，伴隨著我國房地產業的恢復和發展，隨著我國對城市建設和管理的重視，物業企業開始傳入我國。現如今物業管理的發展已經由初級階段進入快速成長階段，已經成為房地產業發展的不可或缺的組成部分，但同時也面對著激烈的競爭。面對如此激烈的競爭，目前各種大大小小的物業企業都在不斷進行著探索與嘗試，尋找更加合理、適合自己的管理方案，其中，財務管理的作用顯而易見。為了不在競爭中被埋沒，物業企業應對財務管理中存在的問題進行分析，并提出應對措施，以便在企業運行中發揮更大的作用。

二、物業企業財務管理存在的問題

（一）制度體系不健全不完善

自1981年3月在我國設立第一家物業管理公司至今，全國已有大大小小物業管理公司不計其數。在如此發展壯大的同時，物業管理企業仍然存在執行不同會計制度的現象，仍然沒有一套健全、完善的財務管理制度。在財務管理方案，頂層有《會計法》這個法律作為基本法律準則，用于指導所有企業與從業者；在物業行業方面，一些行業規范（例如：《物業管理企業財務管理規定》《物業管理企業會計核算補充規定（試行）》以及各地方頒布實施的《物業管理企業財務管理實施細則》）用于規范物業管理整個行業的財務規范、取費標準等；同時，各個企業也頒布了各自的《企業會計準則》《會計基礎工作規范》等，作為公司內部管理制度。因此，從國家法律、行業法規、公司制度三個方面為物業管理企業的內部財務制度提供了一些的依據和參考。但是，在相關法律、法規、制度的實際操作與執行中依舊會存在混淆的現象。由于企業物業管理內容的多樣化，導致會計人員在具體財務工作處理上運用著不同的財務會計制度，而這些制度中存在著很大的差異，不但使行業的財務狀況和經營統計和比較的結果不能直觀的體現，同時成為物業產業可持續和穩定發展的絆腳石。

（二）公司組織架構不明晰

財務是一個管理監督部門，是一個隱性的存在。它不能與業務部門相提并論，因為它不會為企業創造切實可見的經濟效益。但它卻是公司高層領導做出未來企業發展方向決策的重要依據，可以實際反映出企業經營狀況的最直觀的依據。大多數物業公司內部體系都有層級關系，財務部門基本都被歸類為分支/項目經理管理的下級部門，而大多數經理本身財務知識比較匱乏。在他們看來，物業公司就是圍繞著人們的日常生活，收物業費、打掃衛生、為園區業主服務這種貼近生活的事件上，使業主滿意就行。對財務管理不重視，財務部門形同虛設，不配合財務人員的工作，給財務人員的工作造成極大影響。其次，總公司下達財務管理方針，由于層級關系，造成總分機構財務管理制度上行下不達，制度不統一，也使得分公司/項目財務部門成為孤軍奮戰的一個部門。

（三）財務管理人員素質不高

大部分財務人員認為他們的工作就是做賬、出報表、出相關數據等，認為自己就是服務部門，領導怎么說就怎么做。管理，那是領導的事。很多人抱著事不關己、高高掛起的態度，這便造成財務部門缺乏財務管理技能，對財務管理一事不積極，管理水平不達標。其實財務管理人員首先是應具備一定的道德素質和業務素質。這樣才能客觀真實的反映企業的財務狀況和經營成果；另外，應具備較高的協同能力與積極參與公司決策的能力。使其能從企業全局出發，積極參與到企業決策中來，以自身的財務知識作為基礎，以相關的法律法規作為準繩，為企業活動提供資金及財務方面的支持，挖掘企業內部人員潛力，協調團隊中各個人員的工作重點，使其各盡所能、取長補短、互補互助，做好參謀的角色。

（四）營運資金管理水平低

營運資金日常周轉性強、流動性大，是企業最具有活力的組成部分，是企業的血液，要想企業正常運轉，必須要保證血液能夠流動循環。成功管理營運資金，有助于確保企業的可持續經營，提升企業形象。而物業管理企業向下需要服務于數以萬計的廣大業主，提供優質服務；而在上游，需要應對不同的供應商、服務商。因此從財務管理角度來講，其中涉及的資金管理內容也是十分繁復的。企業需要根據與業主的物業合同提供相關的高質量服務，支付正常的設備維護費用、園區的綠化費用以及保潔費用、垃圾清運費、員工工資、社保、公積金，以及園區水電費等，還要面臨業主不按時繳納物業費等，甚至是長期拖欠費用的現象。造成滯留資金多，影響了資金的盈利能力。

三、提升企業財務管理能力與效率的措施

（一）制定健全完善的制度體系

制度完善是企業的根本，所謂無規矩不成方圓。對于企業來說，規矩也就是規章制度，是企業內部的“法律”。只有規章制度完善，才能保障公司管理的有序化、規范化；只有規章制度完善，才能有效防止管理的任意性；只有規章制度完善，才能使各自的利益得以保障。

目前國家出臺的相關法律法規均是會計這個行業的通用規范，行業內部還沒有一套完善的管理制度，不能提供具體、詳盡指導及管理意見。因此，在國家未出臺具體詳盡的方案前，為了物業管理企業能夠更好地發展壯大，企業自身需要在積極了解本企業的經營狀況，分析本行業的行業特性，并在此基礎上快速建立一套適用于本企業的內部財務管理制度。并以此為基礎，在實踐中不斷完善、內容增補。

（二）財務管理與業務工作融合

財務與業務自企業運營時就是相輔相成的，兩者之間缺一不可。為了保證企業運營正常和控制到位以達到控制監督與防范風險的目標，必然需要財務管理與業務工作協同運作。然而在企業實際運營過程中，由于兩者工作職能、工作流程以及標準要求等不同，必然會產生一定的矛盾。這便體現了財務管理部門與業務部門之間工作整合的必要性。

財務部門需要樹立服務及監督意識，在兩者之間達到一個平衡，才能在實際工作中為企業其他部門做好服務的同時完成監督工作。除日常的財務工作外，在業務活動的全過程中要找出關系到內部控制、風險管理的薄弱環節進行分析并與業務部門進行溝通，共同探討解決方案。業務部門也需要了解財務的基本知識，對財務提出合理的協作要求。這必然要求財務部門與業務部門人員相互提升對方的相關知識。財務人員提升對于業務工作的了解才能更好地與業務部門進行融合。財務部門在推進融合的過程中，應該結合企業的自身情況，循序漸進地進行推進，而不宜急于求成。為保證融合的順利進行，在融合過程中要出臺規范合理、易于操作的規章制度。

（三）提高財務管理人員素質

企業在招聘財務人員時，不僅需要財務人員會處理日常賬務，同時也要考慮管理者需具備的素質。企業建立的財務管理制度必須要有一個能力強、知識范圍廣并具有一定領導能力的財務管理人員作為核心，根據企業自身特點，將不同類型的核心人員分配到不同環節的企業活動，以便發揮財務人員效益最大化。同時，在分配人員的過程中應充分與被分配人員進行及時、有效的溝通，根據實際情況做出相應的選擇，以達到核心人員在崗位中發揮出水平。獎懲不是目的，但為了讓財務管理人員能夠有積極主動應對工作的態度，不斷提升個人業務素質，能夠在財務管理方面快速地適應，對工作人員定期進行考核、不定期進行抽查是必要的。與此同時，在有限的時間內，進行業務方面的培訓也是必不可少的。

（四）提升營運資金管理水平

要想提高營運資金管理水平，可以從以下幾個方面加強管理。第一，為了保證資金快速回籠，取得的收入要及時入賬；業主欠繳的應收賬款的催繳應及時不能拖沓。第二，物業管理企業收入比較單一，應該積極發展其他融資渠道；應該積極利用自身掌握的資源豐富業務經營方式，實現多樣化經營，以增加企業的其他收入。例如，企業可以利用電梯、停車場等空間開展廣告租賃業務，增加廣告等增值業務收入。第三，在增收的同時還要考慮節約成本，提高利潤。例如，物業企業會大批量采購清潔綠化用品等，貨比三家后，采取年度采購協議。在考慮價格、質量的同時還應考慮付款期限，選擇最優的方式。通過利用供應商的資金抵減資金風險和庫存積壓的成本，進而在總體上體現了既節約了成本提高利潤又提升了資金管理的效益。第四，現階段科技十分發達，資金管理方面可積極建立信息化管理系統，方便企業加強對資金使用的監督與管理，以降低企業風險。第五，為了保證快速處理資金事項，物業服務公司應設置專項管理人員，進行資金管理，能夠對企業在資金管理中出現的問題及時解決。并建立相關管理制度與流程，使企業的資金管理在嚴格的規范流程中進行。

四、結束語

財務管理是企業管理的一個重要組成部分。它是根據財經法規制度，按照財務管理的原則，組織企業財務活動，處理財務關系的一項經濟管理工作。財務管理是伴隨人們對生產管理的需要而產生的。在物業管理公司，財務管理必然也占據著相當重要的地位。一個物業管理公司要在大環境下生存，必然具備完善的財務管理制度。它是一項既簡單又復雜的工作，需要與各個環節融會貫通，才能發揮最大的作用。為此，物業企業應根據自身發展特點及戰略需要，制定完善的財務管理制度；與各部門共同協作，最大限度地達到橫向縱向工作的無縫融合；不斷提升財務人員在財務管理工作的能力；制定營運資金的管理方案，提升資金利用水平，以達到公司利益最大化。為企業發展奠定最堅實的基礎、發揮最大的動力。