房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理 存在的問題與對(duì)策研究

郭珺

（龍巖市土地發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司，福建 龍巖 364000）

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正處于高質(zhì)量發(fā)展的階段，面對(duì)有限的可開發(fā)土地，有限的利潤(rùn)空間和不斷增長(zhǎng)的成本費(fèi)用，企業(yè)必須實(shí)施精細(xì)化管理，因此全面預(yù)算管理對(duì)企業(yè)發(fā)展是非常重要的手段。為了讓企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展，我們必須認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理的重要性，并不斷提高對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)和運(yùn)用能力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的重要性

全面預(yù)算管理是通過對(duì)未來經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的預(yù)測(cè)，并根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果合理分配企業(yè)的資源，科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目的一種管理方法。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的重要意義主要體現(xiàn)在以下幾方面：首先房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的過程，進(jìn)行全面預(yù)算可以幫助企業(yè)分解項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)，從中發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，做到事前控制。其次企業(yè)經(jīng)過全面預(yù)算可以細(xì)化和量化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)提供參考，促進(jìn)各個(gè)部門更好的分工和協(xié)作，為了同一個(gè)目標(biāo)一起努力。最后房地產(chǎn)企業(yè)面臨復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，全面預(yù)算可以幫助企業(yè)分析市場(chǎng)環(huán)境，分析未來的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，對(duì)企業(yè)后續(xù)的投資規(guī)劃提供一定的參考依據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）對(duì)全面預(yù)算管理工作重視不足

全面預(yù)算管理涵蓋了業(yè)務(wù)預(yù)算、項(xiàng)目預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算等方方面面，它著重強(qiáng)調(diào)“全面”，要求各個(gè)部門積極參與，但是在實(shí)際預(yù)算編制過程中，往往都是財(cái)務(wù)部門獨(dú)自承擔(dān)，其他部門的積極性不高，比較消極，容易造成各個(gè)部門預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)失去關(guān)聯(lián)。如營(yíng)銷部門預(yù)測(cè)銷售情況應(yīng)該根據(jù)工程部施工進(jìn)度，若營(yíng)銷部完全沒有結(jié)合工程部門的數(shù)據(jù)來預(yù)算，那么營(yíng)銷部預(yù)算出來的數(shù)據(jù)完全只是理想狀態(tài)，與實(shí)際業(yè)務(wù)情況脫節(jié)。多數(shù)部門只是為了完成預(yù)算工作而進(jìn)行預(yù)算，失去了全面預(yù)算的真正意義。

（二）預(yù)算編制基礎(chǔ)缺乏前瞻性

預(yù)算編制應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)預(yù)算而進(jìn)行編制，實(shí)際中大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)預(yù)算大多根據(jù)目前情況而預(yù)算，并沒有分情況來預(yù)測(cè)未來業(yè)務(wù)量，沒有預(yù)測(cè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)的情況和增加投資項(xiàng)目后的業(yè)務(wù)情況。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目都是需要大量資金，有無增加投資項(xiàng)目對(duì)于整體預(yù)算有著重大影響。由于企業(yè)績(jī)效考核往往會(huì)根據(jù)年度預(yù)算目標(biāo)來下達(dá)，因此有些企業(yè)為了績(jī)效考核可以完成，有意識(shí)地將預(yù)算目標(biāo)設(shè)定比較低，造成多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)編制預(yù)算都保守化，僅基于現(xiàn)有業(yè)務(wù)預(yù)算，制定可以完成的目標(biāo)，而不制定需要努力才可以完成的目標(biāo)，使得全面預(yù)算流于形式，并沒有實(shí)現(xiàn)它本身的功能，無法為企業(yè)發(fā)展提供一定的參考依據(jù)。

（三）預(yù)算執(zhí)行過程缺乏監(jiān)督和分析

房地產(chǎn)企業(yè)一般都會(huì)編制全面預(yù)算，根據(jù)全面預(yù)算分解工作目標(biāo)，并在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中監(jiān)督各個(gè)業(yè)務(wù)流程的進(jìn)度。按照項(xiàng)目進(jìn)度實(shí)際情況對(duì)照預(yù)算情況進(jìn)行差異分析，及時(shí)指出改進(jìn)措施。但有些企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中并沒有對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況及時(shí)進(jìn)行分析和跟蹤監(jiān)督，往往在做決策時(shí)忽略了預(yù)算指標(biāo)，超出預(yù)算時(shí)也沒有履行審批手續(xù)，一般只進(jìn)行事后的說明。預(yù)算的前期是事前控制，預(yù)算的執(zhí)行就是事中控制，預(yù)算過程的監(jiān)督和分析可以有效地規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，或及時(shí)采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)。由于企業(yè)沒有及時(shí)監(jiān)督和分析預(yù)算和實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況的差異，給企業(yè)帶來了不可估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）預(yù)算和實(shí)際情況偏差較大

房地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算比較難把握，由于它項(xiàng)目周期長(zhǎng)，受內(nèi)外部環(huán)境影響，不確定因素多，由此房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算結(jié)果和實(shí)際情況偏差比較大。例如：房地產(chǎn)企業(yè)在前期預(yù)算拿地情況時(shí)，要去了解本年出讓地塊的情況，但是出讓地塊的具體情況和進(jìn)度是不受控的，無法準(zhǔn)確預(yù)計(jì)什么時(shí)候地塊出讓，以及是否可以成功拿下地塊；在開發(fā)階段預(yù)算工程進(jìn)度時(shí)，實(shí)際施工進(jìn)度和成本管控都會(huì)影響到預(yù)算數(shù)據(jù)，在營(yíng)銷階段無法準(zhǔn)確預(yù)算預(yù)售時(shí)間、銷售數(shù)量和銷售單價(jià)，這些都會(huì)造成企業(yè)的全面預(yù)算和實(shí)際情況偏差大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在問題的原因分析

（一）缺乏對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對(duì)于全面預(yù)算的理解和認(rèn)識(shí)不夠全面，潛意識(shí)的認(rèn)為全面預(yù)算是財(cái)務(wù)部門的事情，對(duì)于全面預(yù)算工作積極性不高，造成數(shù)據(jù)與實(shí)際情況偏差較大。一般全面預(yù)算需要前期部門、營(yíng)銷部門、工程部門等每個(gè)部門共同參與和配合，得出一個(gè)比較合理、各部門認(rèn)可的業(yè)務(wù)預(yù)算。如果各個(gè)部門管理人員對(duì)于全面預(yù)算認(rèn)識(shí)不夠，參與度不高，就會(huì)使得預(yù)算脫離實(shí)際，無法實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)。

（二）績(jī)效考核機(jī)制不科學(xué)

一般情況下，集團(tuán)企業(yè)或上級(jí)企業(yè)下達(dá)績(jī)效考核指標(biāo)是根據(jù)下級(jí)企業(yè)的全面預(yù)算。由于績(jī)效考核的導(dǎo)向，容易造成被考核企業(yè)為了保證可以完成上級(jí)企業(yè)下達(dá)績(jī)效考核指標(biāo)，而在編制全面預(yù)算時(shí)過于保守，且有意識(shí)地降低預(yù)算目標(biāo)值，預(yù)算編制基礎(chǔ)缺乏前瞻性，導(dǎo)致全面預(yù)算管理無法發(fā)揮應(yīng)有作用。

（三）缺乏健全有效的全面預(yù)算管理制度

全面預(yù)算管理離不開制度的規(guī)范，但是中小型房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)沒有制定預(yù)算管理制度，使得預(yù)算工作無法嚴(yán)格執(zhí)行，沒有明確全面預(yù)算工作的職責(zé)分工，容易使得各個(gè)部門不重視全面預(yù)算工作，部門間互相推諉工作，大大降低全面預(yù)算管理工作的效率。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理制度中缺乏預(yù)算考核機(jī)制激勵(lì)措施，制度中只明確懲處方法和責(zé)任界定，沒有明確預(yù)算工作優(yōu)秀的激勵(lì)措施，不利于提高員工的積極性，使各部門在預(yù)算執(zhí)行過程中對(duì)監(jiān)督和分析工作產(chǎn)生懈怠思想。

（四）預(yù)算體系不科學(xué)

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算不同于其他企業(yè)，受宏觀因素影響大，不確定性多，然而現(xiàn)在的預(yù)算體系基本沒有區(qū)分行業(yè)，沒有針對(duì)不同行業(yè)來設(shè)計(jì)預(yù)算體系，預(yù)算體系不科學(xué)、不先進(jìn)，造成預(yù)算與實(shí)際偏差大。

四、提升房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理效果的對(duì)策建議

（一）提高管理人員對(duì)全面預(yù)算管理的重視程度

全面預(yù)算管理工作對(duì)企業(yè)持續(xù)發(fā)展有著重要意義，在全面預(yù)測(cè)業(yè)務(wù)和未來市場(chǎng)行情的情況下，制定出企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)，給企業(yè)和員工努力的方向，全員朝著共同的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)奮斗，可以激發(fā)員工的積極性。房地產(chǎn)企業(yè)要提高管理人員對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)和重視程度，不僅可以使管理人員在全面預(yù)算工作中明確自己的角色，還可以分解項(xiàng)目，預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提高管理人員的管理水平。企業(yè)應(yīng)做好以下幾方面：第一，每年在全面預(yù)算工作開展前舉行預(yù)算動(dòng)員大會(huì)和預(yù)算工作分工會(huì)議，明確各自職責(zé)，各部門共同配合完成全面預(yù)算工作。第二，舉行全面預(yù)算培訓(xùn)，使管理人員更加清楚了解預(yù)算的意義和流程，提高員工的全面預(yù)算水平。第三，學(xué)習(xí)先進(jìn)企業(yè)全面預(yù)算管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身企業(yè)特色，改進(jìn)全面預(yù)算管理工作方法。

（二）完善績(jī)效考核工作

績(jī)效考核和全面預(yù)算兩者相輔相成，由于執(zhí)行過程中缺乏有效的銜接，造成全面預(yù)算容易受主觀因素影響，使企業(yè)全面預(yù)算管理達(dá)不到應(yīng)有的效果。績(jī)效考核指標(biāo)的下達(dá)可以根據(jù)不同的行業(yè)來設(shè)定完成預(yù)算的難度系數(shù)，根據(jù)不同行業(yè)的難度系數(shù)結(jié)合企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行結(jié)果來制定績(jī)效考核指標(biāo)。如房地產(chǎn)行業(yè)的績(jī)效考核目標(biāo)可以根據(jù)全面預(yù)算結(jié)果結(jié)合難度系數(shù)來下達(dá)，而企業(yè)應(yīng)該根據(jù)預(yù)算情況真實(shí)、科學(xué)的編制全面預(yù)算，讓全面預(yù)算工作可以真正地為企業(yè)帶來效益。同時(shí)績(jī)效考核也可以更好的依據(jù)全面預(yù)算來對(duì)企業(yè)下達(dá)考核指標(biāo)。

（三）建立并完善全面預(yù)算管理制度

沒有規(guī)矩不成方圓，制度就是企業(yè)管理的規(guī)矩，建立并完善全面預(yù)算管理制度可以明確預(yù)算工作職責(zé)和預(yù)算工作流程，使各部門各司其職，共同完成預(yù)算工作。房地產(chǎn)企業(yè)可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)預(yù)算法》或參考同類型同行業(yè)企業(yè)已有的全面預(yù)算管理制度來制定適合企業(yè)情況的全面預(yù)算管理制度。由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷變化，稅法、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等財(cái)務(wù)類知識(shí)和非財(cái)務(wù)類知識(shí)都在不斷變化，所以全面預(yù)算管理制度也要跟上變化，不能讓制度滯后而變成無法實(shí)施。對(duì)于已經(jīng)制定全面預(yù)算管理制度的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況不斷完善制度，使其更加有利于全面預(yù)算管理工作的實(shí)行。在企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理工作時(shí)，嚴(yán)格按制度執(zhí)行，讓制度落到實(shí)處，而不只是擺設(shè)。預(yù)算管理委員會(huì)定期匯報(bào)預(yù)算工作情況，不斷的改進(jìn)和完善全面預(yù)算管理制度。

（四）完善預(yù)算考核獎(jiǎng)懲機(jī)制

全面預(yù)算考核是對(duì)各個(gè)單位預(yù)算完成情況進(jìn)行考核，根據(jù)考核情況對(duì)企業(yè)采取一定的獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰，為企業(yè)發(fā)展提出合理化建議。全面預(yù)算考核是一種動(dòng)態(tài)考核和綜合考核，企業(yè)在特定預(yù)算期間的預(yù)算執(zhí)行過程中和完成后都可以進(jìn)行考核，以便更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略和預(yù)算管理目標(biāo)。對(duì)于預(yù)算優(yōu)秀的單位和個(gè)人，應(yīng)該給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于預(yù)算完成較差的單位也應(yīng)該給予一定的懲戒，做到有獎(jiǎng)有罰，讓員工明白制度不是形同虛設(shè)，激勵(lì)企業(yè)員工的工作積極性。預(yù)算考核也應(yīng)考慮企業(yè)項(xiàng)目的周期性，按照項(xiàng)目的周期性考核和按照會(huì)計(jì)年度考核的結(jié)果大大不同，如對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目周期性來進(jìn)行考核，而不能一味地按照會(huì)計(jì)年度來考核。

五、結(jié)束語

面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境和不斷變化的宏觀政策因素，房地產(chǎn)企業(yè)要積極運(yùn)用各種管理手段保證企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，而全面預(yù)算管理是管理企業(yè)的重要有效的方法。企業(yè)應(yīng)該提高管理人員對(duì)全面預(yù)算的認(rèn)識(shí)和重視程度，提高全員參與的積極性，完善績(jī)效考核工作，建立并完善全面預(yù)算管理制度，發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用，為企業(yè)的發(fā)展提供有效地保障。