房地產REITs融資模式及其運用價值研究

楊明敏

（武漢綠地濱江置業有限公司，湖北 武漢 430000）

開發房地產時，面臨的主要問題就是資金問題，房地產項目的資金鏈是比較特殊的，與房地產行業自身的經營特點有關。一般來說，融資能力在很大程度上決定著企業能否在市場競爭中勝出，同樣關系著企業能否繼續發展下去。房地產行業的主要特點就在于資金投入量非常大，而且回收的期限非常長，所以房地產企業如果想要在競爭激烈的市場中站穩腳跟，必須具備非常強大的資金籌集能力。房地產信托是房地產與信托行業融合的產物，也是房地產金融非常重要的構成部分，房地產信托的發展離不開房地產行業的發展，更離不開信托行業的發展，能夠為房地產行業的發展提供更多的資金。

一、信托的理論基礎

我國房地產ABS產品的交易結構主要有直接轉讓的交易結構、類REITs結構、信托模式結構（類CMBS結構）三種。對于寫字樓、科研辦公樓、倉儲物流中心等不動產，其項目公司股權可以過戶給私募基金，專項計劃持有私募基金份額，即過戶型REITs，通常采用類REITs交易結構；或者以公寓酒店/度假村、購物中心、社區商業、寫字樓等不動產為抵押，信托計劃發放信托貸款（或委托貸款），專項計劃持有信托受益憑證，即抵押型REITs，通常采用信托模式結構。對收益權證券化，需要將收益權轉為債權，適合采取信托模式的交易結構。

（一）信托的概念

信托指的是融通資金，這是一個非常靈活的金融類活動，以資金與財產為核心，以信任為基礎，以資金委托的方式進行財產的管理。簡單來說，就是為了有效實現某些目的，把財產委托給機構，按照要求全權代理，進行各類經濟活動。財產所有者就是信托人，信托人可以是自然人，也可以是法人；承接財產代理業務的人稱為受托人，受托人一般是法人；財產委托者所指定的享受財產的人稱為受益者，受益者一般是第三人，也可以是委托人自己。如果委托者和受益者都是一個人，信托人就是自己的自益信托。

如果想要以信托的方式運用財產，首先委托人需要尋找自己信賴的受托人，然后簽訂合同，其次受托人需要對委托者給予的財產進行處理，最后受托人會把得到的收益轉遞給受益人，這是信托運行的一般流程。信托行業之所以越來越受歡迎，是因為財產的擁有者都希望自己手里的財產能變得更多，隨著信托需求的增長，信托機構應運而生。

（二）信托的種類

1.抵押貸款類信托

抵押貸款類的信托產品指的是公司抵押財產或股權作，發行信托產品之后，把所得的資金提供給公司使用。抵押貸款類的信托，其募集金額占整體金額的76.2%，以財產或股權擔保的方式募集資金是主要模式。這種模式的體量比較大，而且非常容易成功，因為這種方式是完全仿照銀行貸款模式設立的，這種比較成熟的信托業務非常受歡迎。

2.股權投資類信托

股權投資類信托指的是投資公司以股權的方式對信托資金進行運用，這是房地產項目開發者非常重要的選擇。信托公司會成為房地產項目的股東，直接對該項目進行運營，并且根據在該項目當中的所占比例獲得相關的經營資金，這也成為投資者的收益來源。這種模式的優點在于能夠有效增加房地產的資金，促使房地產企業達到銀行的融資條件。這種融資方式最接近國際流行的房地產投資信托。

3.股權證券化信托

股權證券化信托指的是投資公司成為房地產企業的項目所得者，并且不直接經營該項目，而是和當事人簽訂協議，約定在某一個時間按照約定好的價格收購投資公司的所有權。在這樣的模式下，房地產企業除了能夠有效實現自身的融資目標，還能夠真正提升企業的信用等級。

4.權益轉讓模式

權益轉讓模式是以房地產開發公司的合法可售房屋作為擔保來完成房地產信托，信托公司購買第三方的產品，將其作為預售進行登記，之后把這些產品作為擔保，或者將房產收益作為擔保，完成后續的信托計劃。這種模式一般是為了在多期項目開發的時候，讓多個項目共同運作，并且為房地產企業提供更好的融資條件。這種模式在運行的時候存在一定的風險，不僅建工及竣工的過程中存在風險，房屋銷售的時候也面臨風險。

二、我國房地產信托的主要運作模式

（一）房地產股權投資信托

房地產股權投資信托主要是投資公司以公司的股權作為應用的方式，成為房地產項目的所有者或直接經營項目，并且依據在房地產企業當中所占的比例實現經營。北京國際信托投資公司發行的法國歐尚信托就是一個非常典型的例子。該信托的運行包括六個環節。

第一，北京國投向投資者發行委托計劃，投資者跟國投簽訂合同并且交付資金。第二，北京國投依據文件的需求進行房地產項目的采購。第三，北京國投按照所簽訂的文件的具體要求，將房屋出租給法國歐尚超市集團，并且簽訂合同。第四，承租人需要支付租金。第五，北京國投需要按照文件的具體需求，扣除一些必要的管理費用，向投資者支付投資的收益。第六，在信托期末，北京國投需要發行下一個計劃，用于歸還上一期投資人的投入本金。

（二）股權證券化信托

股權證券化信托就是投資公司成為房地產項目的所有者之后，不直接參與項目當中，而是簽訂協議，當事人按照約定的價格回購公司的所有權。在這樣的模式下，房地產企業除了能夠有效融資，還可以提升自身的信用等級。依據121號文件的規定，房地產自身的資金絕對不能夠低于開發總資金的30%，而這30%必須是所有者的權益。

三、發展我國REITs的政策建議

REITs是指房地產投資信托基金，是通過發行股票或收益憑證的方式匯集投資者資金，由專門的投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。一個標準REITs通過公開募集資金，將基金資產投資于房地產產業或項目，將租金收益和未來資產價值作為支持，以此獲得投資收益和資本增值。

（一）培養大量的機構投資者

經過研究可以發現，不斷增長的投資參與者成了REITs市場最積極的因素，它能夠有效引導其他投資者投資，并且也有利于幫助市場形成更加成熟的投資理念。除此之外，機構的投資者在一定情況下，能夠通過自身的投資行為有效穩定市場，降低市場出現波動的概率，讓收益變得更加穩定。

事實上，我國現在并沒有真正定義機構投資者，這對房地產信托來說是非常不利的。因此培育相關投資者是社會發展的必然需求，只有讓投資者占領市場的主體地位，才能夠真正滿足穩定市場的需求，讓REITs快速發售。

（二）完善人才培養機制

從REITs的運行狀況來看，它是更加偏向于理財的資產運作，而不是簡單的房地產項目實施方案。如果想要發展REITs，必須培養一批既具有投資眼光又能夠熟練掌握銀行業務的理財專家，同時，這些專家還需要對我國房地產行業的發展有一定的了解。與美國等發達國家相比，REITs在我國仍處于起步階段，針對REITs的討論還比較少，信托行業的復合型人才更是少之又少。就目前我國信托行業的發展來看，實際管理人員以房地產行業的人員居多，但是他們在理財方面的能力比較欠缺，這不利于我國房地產信托的長期發展。只有加強這方面的人才培養，才能夠組建更加專業的人才隊伍，促進REITs在我國的發展。

四、結語

雖然我國房地產信托行業的發展規模還不夠大，占有的市場份額也十分有限，但隨著社會經濟的不斷發展以及信托行業的不斷創新，房地產信托將在融資領域占據一席之地。相信在未來，這種擁有非常強的制度優勢且靈活多樣的融資方式會成為更多人的選擇。