房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃思路

蔣在斌

（重慶中駿和信置業(yè)有限公司，重慶 401120）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃概述

（一）土地增值稅的特點(diǎn)

第一，土地增值稅的征收方式是核定征收，核算后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后，按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率來(lái)征收。第二，土地增值稅的征繳范圍較廣，只要涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓并取得收入，均需要按照規(guī)定繳納稅額。其增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的全部銷(xiāo)售收入扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用等其他項(xiàng)目金額得到的數(shù)值。第三，土地增值稅實(shí)行按次征收，即不論之前是否征收，房地產(chǎn)每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓?zhuān)@得一次轉(zhuǎn)讓收入，就需要繳納一次土地增值稅［1］。

（二）籌劃意義

雖然近年來(lái)對(duì)房產(chǎn)發(fā)展有所管制，但對(duì)住房的剛需，使得房產(chǎn)銷(xiāo)售量較大，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)仍然較高。而且以往房地產(chǎn)企業(yè)為快速發(fā)展，多會(huì)囤積地皮，在進(jìn)入新經(jīng)濟(jì)環(huán)境后，企業(yè)間地皮流轉(zhuǎn)交易增多。諸如此類(lèi)情況的發(fā)生，使得房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負(fù)也較大。加強(qiáng)土地增值稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)控制稅務(wù)支出的重要一環(huán)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的主要路徑

（一）利用稅收優(yōu)惠政策

首先，對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)整是企業(yè)調(diào)控銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)率的主要方法，房地產(chǎn)企業(yè)可以在綜合調(diào)研、分析市場(chǎng)行情與行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)等信息的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)期房屋出售總量，調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格，使得住宅的增值額控制在20%以下，從而享受到免征土地增值稅的優(yōu)惠。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)涉及大量的成本費(fèi)用，目前針對(duì)管理費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用沒(méi)有準(zhǔn)確、統(tǒng)一的劃分標(biāo)準(zhǔn)，存在可操作空間。企業(yè)可以通過(guò)合理增加開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的方式來(lái)提高開(kāi)發(fā)總成本，比如開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中的行政管理費(fèi)用、技術(shù)支持費(fèi)用等，都和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有著直接聯(lián)系，企業(yè)可以將其劃為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，作為企業(yè)調(diào)整土地增值稅稅率和增值額的方法。而且房地產(chǎn)企業(yè)在投資建設(shè)住宅小區(qū)時(shí)，小區(qū)的公共設(shè)施、綠化等方面的投入也可以作為稅前抵扣項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)可以參考當(dāng)期增值率，在保證總成本最小的前提下，合理增減這方面的資金投入，并通過(guò)將這部分成本分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)的方式來(lái)籌劃土地增值稅［2］。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，可以對(duì)多個(gè)項(xiàng)目分別進(jìn)行核算。如果企業(yè)項(xiàng)目類(lèi)型一致，也可以選擇合并核算，如果企業(yè)項(xiàng)目集中在同一時(shí)間、同一區(qū)域，由同一施工隊(duì)進(jìn)行，合并核算更有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

（二）利用征稅范圍

第一，合理利用出租、聯(lián)營(yíng)投資等方式。房地產(chǎn)企業(yè)在出租房產(chǎn)時(shí)，由于獲得的是租金，按照規(guī)定，因?yàn)椴簧婕胺慨a(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)圆簧婕巴恋卦鲋刀悺Ｈ舴康禺a(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)合作，一方投資，一方出地，建設(shè)后的房產(chǎn)不涉及房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，則不用征收土地增值稅。為此，房地產(chǎn)企業(yè)可以提前對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)進(jìn)行規(guī)劃，以便更好地進(jìn)行稅務(wù)籌劃。第二，合理利用代建模式。代建即房地產(chǎn)企業(yè)是代客開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)獲得的是勞務(wù)收入，交易過(guò)程中不涉及產(chǎn)權(quán)交接，所以也無(wú)須繳納土地增值稅。另外，在房產(chǎn)出售時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以將裝修收入和毛坯房?jī)r(jià)值收入?yún)^(qū)分開(kāi)，分別和購(gòu)房者簽訂交易合同，此時(shí)，只有出售毛坯房時(shí)才會(huì)涉及土地增值稅，由于合同分離，企業(yè)住宅出售增值額降低，土地增值稅稅負(fù)自然也隨之下降。

（三）遞延納稅時(shí)間

納稅遞延法主要是利用延長(zhǎng)納稅人繳稅時(shí)間，擴(kuò)大稅金的時(shí)間價(jià)值，以此來(lái)獲得額外的收益，相當(dāng)于實(shí)現(xiàn)了少繳稅。企業(yè)納稅行為是在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)生后才會(huì)存在的，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以分析各項(xiàng)目活動(dòng)的土地增值稅稅負(fù)情況，結(jié)合當(dāng)期企業(yè)土地增值稅籌劃方案，比如關(guān)于臨界點(diǎn)的籌劃，先開(kāi)展稅負(fù)較輕的項(xiàng)目，清算時(shí)提前清算，從而延長(zhǎng)企業(yè)整體的納稅時(shí)間，增加部分稅金的時(shí)間價(jià)值，擴(kuò)大企業(yè)利潤(rùn)。

（四）合理劃分業(yè)務(wù)

根據(jù)業(yè)務(wù)進(jìn)行分劈，成立房產(chǎn)裝修公司，將混合建筑裝修業(yè)務(wù)分劈為房產(chǎn)裝修和房屋建設(shè)服務(wù)，使得企業(yè)可以更為合理地分割裝修收入和銷(xiāo)售毛坯房的收入，將不涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的活動(dòng)單列出來(lái)，合理減少需要征收土地增值稅的金額。

但這項(xiàng)技術(shù)手段應(yīng)用起來(lái)較為復(fù)雜，限制性較強(qiáng)，一個(gè)企業(yè)分立成多個(gè)企業(yè)時(shí)，需要重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估、變更登記，而且也容易被認(rèn)定為是不合規(guī)避稅措施。國(guó)外一些國(guó)家就針對(duì)企業(yè)分劈多個(gè)小企業(yè)降低稅率行為制定了反避稅措施，房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用時(shí)需要提前做好各項(xiàng)準(zhǔn)備。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃中存在的問(wèn)題

（一）對(duì)政策了解不清晰

目前，一方面由于我國(guó)稅制體制還不夠完善，部分稅法條規(guī)、稅收政策中存在不確定、模糊的界定條件，而不同地方稅務(wù)機(jī)關(guān)單位可能有不同的判定原則，容易誤導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政策的解讀。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅人員專(zhuān)業(yè)性不足。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)管理人員的控制過(guò)于嚴(yán)格，現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員緊張，一人兼多職情況十分常見(jiàn)。針對(duì)財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)體系也不夠健全，財(cái)務(wù)人員疲于基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作，綜合能力水平低，對(duì)政策的理解和應(yīng)用不夠靈活，循規(guī)蹈矩，以傳統(tǒng)思維來(lái)籌劃土地增值稅，稅籌方案不夠科學(xué)，導(dǎo)致稅籌空間沒(méi)有得到充分利用，企業(yè)稅負(fù)偏高［3］。

（二）涉稅事項(xiàng)缺乏健全的管理制度

完善的稅務(wù)管理制度是保證企業(yè)稅務(wù)籌劃預(yù)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要保障。但目前，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理制度的構(gòu)建上多是選擇復(fù)制模式，即照搬其他企業(yè)制度架構(gòu)，部分企業(yè)涉稅事項(xiàng)管理制度和自身實(shí)際土地增值稅涉稅流程不契合，難以完全套用，實(shí)踐中無(wú)法有效指導(dǎo)土地增值稅稅務(wù)管理工作的開(kāi)展，涉稅風(fēng)險(xiǎn)較高。

四、提高企業(yè)土地增值稅籌劃水平的策略

（一）樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，組建專(zhuān)業(yè)稅務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，全面學(xué)習(xí)相關(guān)政策

在提高企業(yè)土地增值稅籌劃水平方面，首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹(shù)立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，企業(yè)管理者、各部門(mén)、各層級(jí)人員都要認(rèn)識(shí)到土地增值稅稅務(wù)籌劃的重要性。管理者從戰(zhàn)略層面支撐稅務(wù)管理工作的開(kāi)展，認(rèn)識(shí)到土地增值稅籌劃中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，重視稅法、稅收政策的學(xué)習(xí)，組建專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，結(jié)合信息化、數(shù)字化等培養(yǎng)學(xué)習(xí)能力強(qiáng)、實(shí)操經(jīng)驗(yàn)豐富、具備管理能力的綜合型財(cái)稅人才。并且定期組織財(cái)稅人員參與相關(guān)稅收政策的解讀會(huì)，使其參與到企業(yè)管理決策中，對(duì)企業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式、住宅的配置、銷(xiāo)售價(jià)格的制定等，從稅務(wù)角度提出意見(jiàn)，做好事前土地增值稅稅務(wù)規(guī)劃。同時(shí)，企業(yè)管理者也要推進(jìn)信息化建設(shè)，搭建業(yè)財(cái)一體化平臺(tái)，為財(cái)稅人才提供實(shí)時(shí)、全面的經(jīng)營(yíng)情況、項(xiàng)目開(kāi)展情況以及涉稅事項(xiàng)管控情況等信息，做好事中控制工作。其次，各部門(mén)、各基層人員也要積極配合稅務(wù)工作的開(kāi)展，按照財(cái)稅部門(mén)提出的要求，規(guī)范自身行為。比如在票據(jù)管理上，嚴(yán)格按照發(fā)票規(guī)格取得各期發(fā)票，并妥善保管，及時(shí)報(bào)送到財(cái)稅部門(mén)，及時(shí)抵扣。另外，在稅法、稅收政策的學(xué)習(xí)上，為避免對(duì)不明確條例的錯(cuò)誤理解，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅人員還應(yīng)做好和稅務(wù)機(jī)關(guān)單位的溝通，尤其是在跨地開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)時(shí)，需要及時(shí)和項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)溝通，了解其對(duì)相關(guān)涉稅事項(xiàng)的自由裁量權(quán)，避免后期因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)在涉稅事項(xiàng)判定上的差異導(dǎo)致企業(yè)不能抵扣土地增值稅的情況出現(xiàn)，防止稅企糾紛［4］。

（二）完善涉稅事項(xiàng)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)必須立足于實(shí)際，由企業(yè)財(cái)稅人員或外部財(cái)稅團(tuán)隊(duì)來(lái)梳理企業(yè)土地增值稅籌劃過(guò)程中的涉稅環(huán)節(jié)和事項(xiàng)，分離其中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，明確風(fēng)險(xiǎn)成因。在此基礎(chǔ)上，借鑒同行業(yè)其他房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項(xiàng)管理制度架構(gòu)，對(duì)自身稅務(wù)管理制度、細(xì)則等進(jìn)行完善和優(yōu)化。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也需要建立健全監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制，以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向，分析企業(yè)稅務(wù)管理制度運(yùn)行效率，識(shí)別其中存在的問(wèn)題，并反饋給管理者，作為下一步制度優(yōu)化的參考依據(jù)，以便更好地指導(dǎo)企業(yè)土地增值稅籌劃和管理工作的開(kāi)展。

五、結(jié)語(yǔ)

土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)重要稅種，房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)識(shí)到對(duì)其籌劃的重要性，合理選擇適宜的籌劃方法，制定適宜的籌劃方案。同時(shí)也需要進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到自身在稅務(wù)籌劃中存在的問(wèn)題，從思想理念、人員能力等多維度提升自身稅務(wù)籌劃和管理水平，合理規(guī)避和化解稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)可以在合理、合法的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)最大化節(jié)稅的目標(biāo)。