房地產交易合同效力界分

林楚雄

（廣東華商律師事務所，廣東 深圳 518048）

在市場經濟逐漸得到完善的情況下，房地產交易也逐漸變得頻繁。由于房地產交易具有價值高、影響力大等方面的特點，其在簽署合同時往往會出現效力不明等方面的爭議，在判定房產交易合同效力時通常都會以保護公眾利益底線、維護司法程序為準則。

一、進行合同效力界分的必要性

為了維護司法的公正性以及各方利益的最大化，需要對交易合同效力進行界分。對房地產交易合同效力進行界分有其必要性，這主要體現在以下幾個方面：

（一）保護當事人的權益

在房地產交易中進行合同效力界分可以幫助當事人實現最大化的利益。在界分的過程中將會判定合同的有效性，從而幫助當事人維護自己的權益，減少不必要的損失[1]。

（二）促進司法公正

在進行合同效力界分的過程中往往會綜合考慮國家及地方出臺的相關政策、法律法規以及當地的實際情況，在這一過程中將會發現相關法律及政策中存在的漏洞，并推動法律及政策不斷地完善，從而達到促進司法公正的目的。

例如，在房地產交易中存在利用法律漏洞制定陰陽合同的現象，從而達到偷稅的目的，法院在對陰陽合同效力進行判定的過程中將會做合理的判斷，從而達到促進司法公正的目的。

王某與龍某簽訂《深圳市房屋買賣協議》即“陰合同”，王某將其房屋以800萬元的價格出售給龍某。當日，又與龍某簽訂《深圳市房屋買賣合同》即“陽合同”，將同一套房屋以500萬元的價格出售給龍某，并辦理了房屋產權過戶手續。后王某訴至法院，請求撤銷金額為500萬元的房屋買賣合同，并將房屋產權過戶到王某名下。經法院判決，成交價為800萬元的合同有效符合雙方真實意圖，成交價為500萬元是雙方為避稅而簽訂，屬于無效合同。故駁回王某主張撤銷該合同的訴訟請求。

（三）推動司法系統的有效運作

在房地產交易的過程中對合同效力進行有效的界分將會使相關的司法職能充分發揮出來，從而使司法系統的運作變得更為有效。各項職能的實現將會使制定房地產法律法規的目的和功能充分發揮出來，在進行界分的過程中，相關的法律法規不僅會對合同的有效性產生直接的決定作用，對司法機制的有效性也會產生相應的影響。

（四）推動司法進步

在房地產交易中對合同效力進行界分可以推動司法進步。房地產案件屬于民事案件，但是其關乎民眾的切身利益，因此其具有超越個體案件的公共意義，合理有效的合同效力界分將會促使法律在發展中變得更為公平正義。在進行司法實踐的過程中常常會出現較為保守的判決，這往往和社會發展中的新需求并不相符，根據不同的情況對房地產交易的合同效力進行界分可能會促使司法機構做出新的判例，從而促使法律制度在社會發展中不斷地進行完善，并在公眾中提升司法公信力。

二、有效性傾向的法理基礎

（一）不動產物權的區分原則

不動產物權的區分原則主要是指當物權發生變動時，物權變動結果以及變動原因是法律事實，并且會根據相關的法律法規生效。登記要件會制約著傳統不動產物權的合同效力，登記要件是作為不動產權變動主要結果要件。目前，物權登記已經不再作為房產交易的強制性生效要件，即使賣方在進行房地產交易還未得到房屋所有權，但其會在承擔違約責任的基礎上保證合同具有有效性[2]。

（二）履行不能有效性

當物權變動登記要件不再制約房地產交易合同的有效性后，有效因素判斷范疇成了房地產合同效力的主要界分點。當合同出現履行不能的狀況時，需要依據履行不能的時間對其進行界分（自始不能為其理論名詞）。在民法中，判斷合同效力的主要內容有當事人的能力是否適格、強制性規范是否相抵觸以及意思表達是否具有真實性等幾個方面，現階段已經出現了自始不能的合同被判定為有效的案例。

（三）誠信原則

誠信原則主要是指合同行為具有真實性、合理性以及公平性等，但是誠信原則和合同有效性的判定并無太大關系，當事人的主觀意愿并不會影響到合同效力。但是，其是司法機關在判定合同有效性時的一個重要標準。

三、否定的公共利益底線

合同效率的認同標準也在進行不斷的放寬。但是，在房地產交易合同中一項重要的標準就是是否侵害了公共利益。

（一）強制性規范的違背

當房地產交易合同違背了強制性規范時就會判定為無效合同。目前，我國出臺了一系列與房地產交易相關的法規措施，這為房地產交易提供了相關的管理制度以及前置條件，從而對房地產交易合同效力產生了限制。

（二）效力性強制規范的限制

在對房產交易合同進行認定的過程中，強制性法律規范可以分為效力型及管理型兩種類型。強制性規范的認定需要對立法目的、當事人預期利益的損耗以及對違規行為的抗議程度等幾方面內容進行綜合考慮，在這一過程中并不能只考慮一種因素。

（三）政策約束

目前，房地產交易合同因為違背強制性規范而被認定為無效化的現象在不斷減少，但是房地產調控政策具有宏觀性的特征，因此房地產的地方政策在與其完全匹配的過程中具有一定的難度，這就需要出臺房地產交易的相關政策對合同效力進行約束。當房地產交易市場缺乏明確的法律規范時，運用調控工具以及政策可以對其起到約束作用，不僅可以降低當事人進行違法行為，而且可以對房地產司法裁判的認定標準進行統一。

四、合法進行司法裁量

合同的效力判斷不僅和當事人實現預期利益相關，而且也是在進行房地產審判實務中所要明確的第一件事。無效的合同會產生浪費社會財富、增加社會成本以及阻礙社會正常的房地產交易等負面影響，并且與“物盡其用”的現代市場經濟價值取向并不相符。但是，如果對房地產交易的合同效力采用一味支持的態度，也有可能會產生因觸碰公共利益或國家政策而出現適得其反的效果。因此，房地產行業在發展的過程中需要和房地產的發展趨向相結合，使得房地產交易合同效力界分能夠做到張弛有度。

（一）規劃紅線維護社會公益

在房地產交易中，規劃紅線不僅代表著對城鄉進行簡單的行政性管理，而且起到對房地產市場進行穩定、維護人民群眾合法利益的作用。目前，在最高人民法院的相關司法解釋中已經將建設工程規劃許可證作為房地產交易的紅線，并且確定了合同無效的相關規定。如果房地產商在進行項目規劃時，已經和當地的實際情況相結合并且確定了不能進行交易的房產，那么房地產開發商就不能買賣這些房屋，不然交易合同就會判定為不具有有效性。

（二）區別看待房地產政策變動

在不同時期，國家出臺的房地產政策會有所變化，這會對房地產交易合同效力產生影響，因此這就需要對房地產政策變動的特殊情況進行區別看待。一方面，需要綜合比較分析房地產交易的時間以及政策變動的時間。另一方面，需要根據相關法律限定國家出臺的房地產政策。地方政府在出臺房地產政策時不能行使行政機關出具行政行為的權利，也不能將具有無效性的房地產交易合同變為有效性。

（三）柔性化處理合同表意瑕疵

房地產交易合同屬于較為典型的民事法律行為。在進行合同效力界分的過程中真實性是其首要條件。目前針對合同表意瑕疵的問題，相關的法律規范也分為無效性以及可撤銷性兩種方式。雖然說在目前，對于出現自始不能的合同情況很難做出較為有效的判定，但是仍然具有可以使用的余地。但是，當房地產在進行交易時發現其屬于禁止流通的房屋類型，那么合同就具有無效性。

（四）善用效力補正制度

在司法實踐中運用效力補正制度，可以降低合同無效性產生的負面影響，對房產交易效力界分進行平衡。但是其也具有一定的局限性，比如說在進行補正時常常會將后續的司法審查要件的工作忽略。

五、結束語

目前，房地產交易類型存在著多元化的傾向，科學、合理地制定房地產交易合同的效力界分是在房地產立法及司法實踐中存在的一項難題。因此，在對房地產交易合效力進行界分的過程中，應當從當地的實際情況出發，以保護公眾利益為底線，對司法自治原則進行合理的維護，從而準確、有效地對房地產交易合同效力進行界分。