商業銀行抵押貸款中存在的風險及其管控

文/黃明富（平安銀行深圳分行）

隨著社會經濟的高速發展，企業經營規模不斷擴大，人們的消費模式更加多元化，融資貸款需求不斷增加，貸款成為多數企業和個人的選擇。為了對風險進行防范，規避不良貸款的產生，抵押貸款因為在安全性方面的優勢成為商業銀行首選。但是，由于部分客戶經理對抵押的法律知識了解不夠全面，缺乏有效的風險防范意識，貸款雖然辦理了抵押，但是形同虛設，給銀行帶來了不可挽回的損失。

一、商業銀行抵押貸款中存在的風險

（一）大宗抵押物無法分割和處理

大宗抵押物通常指的是整棟的商場或者大廈等，因為物業的購買需要大量的資金，一次性買斷的客戶較少且不容易進行變現，處理較為困難或者處置價格相較于評估價格而言較低。針對整棟抵押物進行分層抵押或者分割抵押的情況下，假如沒有獨立的通道，無法合法進行分享或者分攤整棟房產所應當具有的各項服務設施和權益，就會給處置帶來巨大的困難。此外還可能具有以下幾種情況：存在獨立的房產權證不能保證存在獨立可供利用的房產。存在多套無法進行處置的房產，成因是房產不能單獨進行分割利用，比如一個面積為三百多平方米的店面，同時存在超過三個的擁有者，各自擁有房產權證，牽扯到的其他兩人與抵押貸款沒有關聯，就無法對有關的房產進行分割或者拍賣[1]。大商場周圍的面積較小的店鋪，由于交通和人流量都取決于大商場的經營情況，假如大商場經營狀況不佳，并且店鋪和商場抵押給了不同的商業銀行，在進行處置時就會造成小店鋪沒有合適的買家。工業企業在進行分割抵押過程中，抵押物的價值大幅下降，假如沒有獨立的通道或者無法利用公用道路和設備，就會難以處置。不在工業園區內的廠房，其道路設置不合理或者產業沒有形成一定的規模，就會影響其變現能力。

（二）房產抵押存在限制轉讓的條款

抵押物在流通方面的屬性會對其抵押價值存在直接影響，隨著我國新農村建設的不斷深入以及經濟適用房的持續推廣，許多銀行將拆遷安置房都納入了抵押范圍，這些房產雖然擁有單獨的產權證，但是因為其土地性質屬于國有劃撥或者集體土地，產權變動中會附加一定的限制條款，規定其幾年內不得進行轉讓或者需要繳納額度較高的土地出讓金，這些限制性條款在產權登記簿中有時不會進行明確的備注。另外，像深圳等部分城市為了支持高新技術企業或招商引資的需要，興建了軟件產業基地、科技生態園、軟件園等產業用房，由于政府豁免了大部分地價，規定購買此類房產的購買對象必須滿足政府或開發商規定的條件，且轉讓必須報政府特定部門審批，同時受讓房產的企業也必須滿足這些條件，這會給銀行處置抵押物帶來困擾。客戶經理在進行權證的審核與查驗時要對備注進行查看，在實地考察和辦理抵押登記過程中要對抵押房產是否存在這一情況進行詢問。物權法中規定，不動產登記簿是物權歸屬問題的依據，不動產權是證書登記的重要內容，應當跟不動產登記簿相同[2]。記載存在差異的情況下，除非有證據證明不動產登記簿確實存在錯誤，均以不動產登記簿為標準。

（三）銀行在進行抵押物處理時存在不利條件

該類風險主要表現在兩個方面。一方面，由于拍賣標的受到司法機關查封而不能及時交付。在借款人和抵押人為同一對象的情形中，假如抵押人負有多項債務，其向銀行提出對抵押物進行處理的申請以后，抵押物還沒有進行拍賣成交以前受到司法機關的處理，通常會造成拍賣物不能按照預定日期交付，銀行作為標的處理的委托方需要承擔無法及時交付的違約責任。另一方面，抵押權利的核心內容是抵押權人能夠享受到優先的賠償權利，然而銀行需要對抵押物上存在的各項權利進行有效的審核，不然銀行可能既使享受到抵押權但仍會在分配時無法享受價款。優先于抵押權的主要是欠繳在抵押之前的稅收優先權，劃撥土地的土地出讓金的優先權，航空器材或者船舶的優先權及留置權（優先權是指：援救的報酬及保管維護的必需費用，需要在終了之日起3個月內向主管部門登記，或債權人、債務人雙方已經達成協議的，或有關此項債權的訴訟已經開始的，優先權為倒序原則，即后發生的債權先受償，優先權只能通過法院扣押產生優先權才能實現。留置權是指：因保管合同、運輸合同、加工承攬合同的債權人依法有權留置，以該財產折價或拍賣、變賣而實現），抵押形成以前的承租權以及非公益項目的工程價款（含施工裝修裝飾等）優先權（以約定竣工之日或實際竣工之日起6個月內）。

二、抵押貸款風險防范措施

（一）對房產現狀和抵押人的信息進行調查

銀行進行抵押貸款辦理前需要對抵押物當前的情況、抵押人信息的準確性和合規性進行調查，同時要對抵押房產或者大廈商場等的已投入使用的實踐和實際情況進行核實。在進行抵押登記的辦理過程中，需要對有關信息進行全面的核實和比對，并通過申請人進行佐證。在實際操作中，抵押物拆遷或者通道打通的情況較為多見，抵押物需要具備一定的流通性和獨立性便于進行變現。關注抵押房產是否屬于學區房，是否會受到政府學區房的政策影響而出現價格的巨額波動。關注抵押房產是否位于主干道的路頭路尾，會否因為政府修建立交橋而價格暴跌。關于抵押房產周圍是否已經有或將要有高壓線、核電站、加油站、垃圾焚燒站、污染工廠等而導致價格出現較大波動。因此，貸款辦理人員需要在完成抵押前對抵押物進行現場調查，內容主要是抵押物所處的位置以及周邊交通情況，對抵押物登記的使用情況進行核實，查驗抵押物實際的構造、新舊情況以及裝修狀況等。貸款存續時期商業銀行應該要求借款人為抵押資產購置綜合財產保險，將銀行定為第一受益人，且投保金額應當與貸款本息對等，保險時間的設定需要超過貸款到期日。如果貸款金額大于評估總值的，按照評估總值購買，如果貸款金額小于評估總值，則按照貸款金額的1.1倍購買，除了一次性投保覆蓋期限外，也可以分年投保，但是必須做到對貸款期限的連續覆蓋。保險費用一般由企業支付，但如果屬于小微企業，則必須由銀行自行承擔。抵押房產為單位擁有的有主管部門，需要經過主管部門簽章確認。健全抵押物的評估程序，防止抵押物被客戶經理或評估公司人為操縱，出現價值嚴重高估，從而給銀行貸款帶來風險。

（二）全面了解區域政策，完善各類房地產與在建工程的抵押程序

商業銀行要對土地抵押信息進行多角度多層面的掌握，針對評估確認價值的真實性進行了解。通過對各個地區土地管理部門的土地轉讓信息進行查詢，了解申請者抵押土地的價格、建筑密度、規劃用途等，跟其他區域內類型相同地段的土地開展對比，對預估的價格開展有效的分析和評估。利用各個地區的政府網站，針對公開的政策信息進行全方位的關注，包括為招商引資企業提供的財政補貼、稅務減免等，對有關的內容進行精準的掌握。因為在建工程承包人所擁有的優先受償權相較于抵押權具有更高的優先級，在貸款過程中需要注意以下幾個方面的問題。首先，要對客戶資信方面的信息進行及時了解，優先選擇具有良好工程開發前景的客戶，將企業的申請資格進行一定程度的提高，對申請企業的貸款償還能力、信用資質等進行全面的審查；其次，在貸款發放前要求抵押人出具其跟承包人所簽訂的建筑工程合同，對合同條款中關于價款、工程進度和已付款項等進行全面的分析，從而保證給予抵押貸款的合理性；最后如果在建工程已經完工，需要申請人提供在建工程已經進行價款交付的有關證明，并讓其盡量提供除了在建工程之外的其他抵押擔保，從而避免發生風險問題。

（三）對轉讓受限房產的抵押風險預防與處置

針對一些城市的新興產業用房抵押，需要采取特殊的手段進行預防。首先，房產在當地國土部門能否辦理抵押，這是我們商業銀行是否接受抵押的前提條件。有些房產雖然能夠辦理抵押，但是會有轉讓受限的情形。其次，看轉讓受限的期限是否到期。最后，針對轉讓受限的企業房產，需要追加企業所有股權質押手續，方便在無法進行拍賣、轉讓時，直接通過轉讓股權的方式，實現房產的順利轉讓。

（四）加強貸后檢查，避免土地用途變更或者抵押物查封

貸款發放后要進行貸后檢查，銀行需要定期對貸款申請人土地的實際用途開展監督，檢查其是否出現改變，依據實際狀況采取科學有效的措施。商業銀行在進行新的貸款發放時，需要對房產的具體狀況進行查詢，避免抵押物因為各種問題被司法機關查封，造成貸款脫離保護。假如確實能夠進行款項償還，僅僅是不想房產被第三方拍賣而進行時間延長的話，可以進行貸款展期的申請。展期指的是對原有貸款的延續，不會由于被抵押物受到查封而造成脫離保護。還存在另一種意外情況，即在抵押存續過程中，抵押人同時辦理了其他抵押。在進行貸后檢查過程中，要將貸后的管理和檢查有效結合，對客戶的經營狀況和資金實力進行定期或者不定期檢查，從而有效的評估客戶是否依據合同規定進行資金的使用，是否存在資金緊張或者資金鏈斷裂等風險，要通過現場和非現場有機結合的方式，對客戶的具體狀況進行全面的檢測。許多借款人所提供的財務數據和報表存在虛假內容，而現金流則具有更高的真實性，更能夠體現客戶真實的財務狀況，因此在貸后檢查中要加強對現金流的監控和掌握，從而保證銀行所掌握借款人經濟信息的真實性。同時，要對抵押人的工作、家庭、身體狀況等進行檢測，針對抵押物的完整性、法律糾紛等開展動態的檢查，對于其合規性、變現水平等進行重點關注，在抵押物貶值到無法保證貸款安全的情況下，借款人如果不能提供其他擔保，需要及時采取措施保證貸款的安全。通過科學有效的貸后管理，能夠對貸款業務中的風險進行及時識別，采取有效措施進行補救，可以對貸款的類型進行調整，構建風險預警體系，啟動應急預案，通過貸款合同中的有關條款進行風險的應對[3]。

（五）提高員工的綜合素質和業務能力

首先，商業銀行要提高貸款辦理人員的風險意識，既要保證資金的安全，又要提高貸款的流動性和經濟效益。秉承收益能夠對風險進行覆蓋的原則，將業務辦理和審核分離，對權利進行劃分，依據標準化流程進行抵押貸款業務的辦理，避免假房產證、假抵押的操作風險。其次，要堅持實地調查的原則。通過抵押物周邊條件、人群等側面調查，實現對申請客戶和房產信息的準確評估，不但不影響業務的進行，還能對其中的風險進行防范。再次，落實責任人制度，針對貸款辦理過程中違反有關規章制度和法律法規的人員，要依據帶來損失的嚴重程度進行責任的追究。最后，針對資產的處置，要依據有關規范和標準開展，負責資產處理的員工需要對有關法律法規有著全面的掌握，從而實現對法律風險的規避。要對貸款中存在的法律缺陷進行完善，保證貸款重組后風險有效地降低，提高借款人主動進行款項償還的主動性，而且保證貸款流程更加合規。貸款辦理人員要對資產處置的流程進行了解，尤其是通過訴訟進行債務的追償，要學習有關的法律流程，在進行訴訟過程中，積極主動地跟法院有關人員進行交流和溝通，對案件的進度進行掌握，盡量縮短訴訟和落實所用的時間。

三、結語

隨著社會的高速發展，銀行業競爭不斷加劇，信貸員在進行抵押貸款過程中，需要了解與掌握國家對各類房產的轉讓與受讓的相關法律政策，對抵押物的實際情況進行全面掌握，貸后要加強對抵押物的關注，提高檢查頻率，從而對存在的風險進行及時的識別和應對，保證抵押貸款的規范進行，為銀行價值最大化目標的實現提供保障。