經濟新常態下房地產估價機構的短板及補足路徑分析

馬佰林（鄭州商學院）

隨著我國經濟發展進入新常態，評估行業面臨經濟轉型升級的時代背景，隨著經濟結構的不斷調整，評估機構的業務類型也在不斷變化。房地產評估機構深入貫徹《資產評估法》，通過創新業務類型，服務供給側改革，積極主動適應經濟新常態。

■ 新常態下房地產估價市場現狀及估價機構的短板

（一）當前房地產估價市場現狀

1.估價機構的創新水平滯后于市場需求

隨著市場經濟的不斷發展，評估需求也呈現出多元化的變化。例如：因環境污染對房屋價值造成的損失評估、高端評估咨詢等。但房地產評估機構的創新能力滯后于市場的估價需求，致使一些估價需求不能得到滿足。

2.估價機構面臨市場需求延遲的風險

受我國經濟轉型升級戰略疊加中央“住房不炒”政策的雙重影響，這將導致房地產市場的交易量在短期內處于下降或受抑制狀態，進而導致評估機構的業務量受到經濟換擋升級和創新能力不足的影響。但在短期內由于業務收入的下降，給中小評估機構的發展帶來較大的挑戰甚至倒閉的風險。

3.估價機構面臨經濟高質量發展的壓力

中央經濟工作會議指出，我國經濟發展進入了新時代，基本特征就是我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段。突出第三產業、創新、消費對經濟增長的貢獻，不斷優化結構。實現供給與需求之間保持動態平衡，從而實現經濟的普惠式增長。經濟的高質量發展必然面臨經濟結構、產業結構地調整，以及新舊產業的轉變。對于過度依賴傳統評估業務的中小評估機構來說，隨著傳統評估業務的縮減，將會帶來收入的減少，而對于新的評估業務由于缺乏強大的人才儲備和出于開拓新業務的成本考慮，使得中小評估機構很難獲得新的評估業務。因此傳統評估機構面臨經濟高質量發展的壓力進一步增加。如何調整評估業務類型、構建結構合理的人才儲備是估價機構在我國經濟高質量發展背景下需要思考的一個重要問題。

（二）當前房地產估價機構的短板

1.估價機構業務單一

房地產評估機構傳統業務主要集中在房地產抵押評估、房屋征收評估、房地產轉讓評估、司法鑒定評估等領域，在我國經濟進入高質量發展階段的背景下，經濟轉型進一步深入，產業結構、經濟增長方式都將面臨深刻的變革。房地產評估機構的傳統評估業務將繼續面臨較大的調整和改變。例如，隨著城市化的不斷提高和城市拆遷改造的不斷推進，傳統的房屋征收評估業務需求在今后將逐漸減少，依賴此項業務的房地產估價機構今后受到的影響較大。因此在經濟轉型升級的大背景下，傳統評估機構由于業務單一將受到較大的影響。

2.房地產評估機構抵御危機的能力較弱

隨著我國經濟發展由追求高速度向追求高質量的轉變，以及貫徹“住房不炒”的國家政策，使得房地產市場的投資量和銷售量同比出現一定下降，在短期內房地產的評估需求將出現下降趨勢，這將對創新能力差、評估業務單一的中小房地產評估機構的收入帶來較大影響。同時由于傳統評估業務的調整，主要依賴傳統評估業務的中小型房地產估價機構的營業收入將出現下降甚至面臨倒閉的風險，經濟新常態下也將是房地產估價機構面臨重大洗牌的時期。

3.運用大數據的能力偏弱

我國房地產估價行業與大數據的結合雖然還處于起步階段，但是發展迅速，房地產銷售和房地產評估在數據革命中獲益匪淺。國外通過建立房地產交易的數據庫借助計算機系統輔助評估，從而實現房地產大批量的自動評估。借助計算機網絡構建“云評估”、“云征收”、“云勘查”實現評估現場勘查、評估資料收集、評定估算的“云操作”，進而實現準確的“桌面評估”。而國內的房地產評估機構在大數據建設和“云評估”平臺建設方面還比較滯后，因此在傳統評估需求減少的背景下對于對數據庫建設滯后，缺乏計算機輔助評估系統的中小評估機構來說影響較大。傳統評估機構必然面臨著巨大的挑戰，尤其是對大數據運用能力偏弱的評估機構。

4.評估機構整體實力不足

經查詢中國房地產估價師官網發現，截至2020 年年底我國房地產估價機構5348 家，其中一級評估機構798 家，占比14.92% ，這也反映了在我國房地產評估行業里，中小房地產估價機構占據絕對的比例，大型、高端的房地產評估機構數量還不能適應經濟社會發展的需要。房地產評估行業整體競爭實力還有很大的提升空間。

5.企業盈利能力還有待進一步提升

目前，國內房地產評估機構還存在營收來源單一、盈利能力較弱等問題，其存在的主要原因是國內評估市場低價競爭現象仍然存在，房地產評估行業的進入門檻較低，粗放式發展模式依然較普遍。房地產估價機構提供的高端咨詢、高端評估業務占比依然偏少。

■ 新常態下房地產估價機構補短板的路徑

（一）關注社會熱點培育新的業務增長點

1.研發新產品服務新基建

新型基礎設施建設主要包括5G、大數據中心、人工智能、工業互聯網、特高壓、新能源汽車充電樁、城市軌道交通七大領域，房地產估價機構應該抓住國家新基建發展方向，關注新基建對房地產估價、房地產投資分析等業務的新需求，不斷創新服務，開拓房地產估價新的業務增長點。

2.服務老舊城區改造投資

住建部與國家發改委以及財政部做了一項全國性的摸底調查，調查發現全國需要改造的老舊小區有17 萬個，涉及人口超過一個億，這些老舊小區在供電網絡、電梯、小區道路等方面改造的緊迫性更加突出，因此要充分發揮房地產評估機構在老舊小區改造過程中的評估、咨詢的作用，豐富評估機構的業務類型。

3.關注民宿投資分析研究

隨著人們收入水平的不斷增長，國內消費者對文旅消費和休閑度假消費的需求也在不斷增加，在未來一段時期內，民宿將成為一個新的消費需求。因此，房地產評估機構要充分發揮自身在估價、咨詢方面的專業優勢，為民宿經營、投資等行為提供專業服務。

4.服務房地產租賃市場

隨著深化住房制度改革和堅持住房不炒的定位，住房在逐漸回歸居住屬性，住房租賃市場也在迅速地發展壯大，房地產評估機構應該抓住住房租賃市場的發展機遇，服務住房租賃市場的估價、投資需求，不斷開拓新的業務領域。

（二）加強與國外先進房地產評估機構的合作

我國房地產評估機構應該走出國門，與發達國家的房地產評估機構開展合作，進行技術交流。尤其是學習國外先進的評估技術、先進的評估準則體系和完善的管理體制，促進國內評估行業準則的完善和評估機構的轉型升級，實現評估與大數據、互聯網的結合，不斷深化理論創新，提升自身的品牌影響力和智能評估能力，不斷縮小國內評估行業與國外發達國家評估行業的差距。

（三）評估機構應注重評估大數據建設

在我國經濟高質量發展的大背景下，評估機構要想持續穩定發展下去，必須走專業化、信息化、智能化、批量化的發展方向。注重評估與互聯網和大數據的結合，建立自己的評估數據庫，逐步向 “批量評估”、“智能評估”、“云評估”轉變，將提供數據信息服務作為企業轉型的方向，提升企業應對突發事件的能力，將更多的評估業務“搬到”網上，降低企業成本，滿足經濟發展對評估業務多樣化的需求。

（四）注重評估機構的人才儲備

企業競爭力的核心在于人才競爭，在經濟轉型升級的背景下，評估行業能否實現業務轉型、不斷創新服務的產品類型關鍵在人才。因此，要提高企業競爭力，要不斷加大對人才的培養，尤其是對評估、經濟、金融、法律、計算機、大數據等專業人才的培養。在“互聯網+”的時代背景下，房地產估價師要不斷提升數據的分析能力，估價機構要重視復合型人才庫建設，為房地產評估機構由提供傳統價值評估向提供綜合咨詢服務的轉型升級提供人才儲備。估價機構要定期開展人才培訓和交流，注重高端人才的情感需求，使人才能招得來留得住，儲備企業未來轉型升級的人力資源，助力企業高質量發展。

（五）加強評估機構之間的合作

不同的房地產評估機構擅長的業務類型存在差異，因此可以通過不同評估機構之間的合作、重組、并購等方式，來實現優勢業務和人力資源的互補，有利于評估機構做大做強，從而提升評估機構綜合競爭力，實現房地產評估機構高質量發展。