房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的問題及對策

王海燕

（安徽徽創(chuàng)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，安徽 合肥 236000）

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的相關(guān)理論

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，為中國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了重大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也成為稅務(wù)系統(tǒng)中的重要產(chǎn)業(yè)，其主要稅種為企業(yè)所得稅和土地增值稅，特別是土地增值稅，而這個稅種的核算是以收入及扣除項(xiàng)目組成，收入是固定的，關(guān)鍵點(diǎn)在于扣除項(xiàng)目，而扣除項(xiàng)目所涉及的內(nèi)容均為成本，因此要做好成本核算工作。扣除項(xiàng)目中，土地使用權(quán)支付金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法控制的，但開發(fā)成本是可以掌控的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對象及成本核算的項(xiàng)目

對房地產(chǎn)行業(yè)而言，成本一般通過開發(fā)成本一級科目進(jìn)行核算，其主要涉及以下幾個方面：

（一）獲取土地使用權(quán)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

指從政府土地管理部門取得土地開發(fā)使用權(quán)或開發(fā)權(quán)而生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括征地費(fèi)、契稅、拍賣傭金及手續(xù)費(fèi)、大市政配套費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。

（二）前期工程相關(guān)費(fèi)用

指在工程項(xiàng)目實(shí)施前期，對土地和房屋進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地供水，供電，供氣及道路平整等。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

指在建設(shè)園林、小區(qū)道路、綠化、水電暖氣、排污、通信照明等工程時發(fā)生的支出。

（四）建筑安裝工程費(fèi)

指在按照項(xiàng)目計劃要求，在進(jìn)行各項(xiàng)主體建筑工程時所發(fā)生的施工、安裝、裝修等費(fèi)用。

（五）公共配套設(shè)施

主要包括在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施，如居委會、消防設(shè)施、崗?fù)５龋豢山?jīng)營性公共配套設(shè)施，如圖書館、游泳池、醫(yī)院等；其他配套設(shè)施，如地下室，車庫，人防工程等設(shè)施支出。

（六）開發(fā)間接費(fèi)

在進(jìn)行工程項(xiàng)目建設(shè)時，企業(yè)會依據(jù)工程計劃要求組織人員和管理開發(fā)項(xiàng)目。在此過程中會產(chǎn)生諸多費(fèi)用，如員工的工資與福利，工作時產(chǎn)生的水電雜費(fèi)，以及周轉(zhuǎn)房攤銷等。

項(xiàng)目核算的具體內(nèi)容包括住宅、商鋪、別墅、公寓、寫字樓、物業(yè)配套用房、幼兒園等公共配用房。

三、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在的問題

（一）會計成本核算周期長且成本具有不確定性

通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長，容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難、施工存有技術(shù)難題，地方自然環(huán)境惡劣等問題，從而出現(xiàn)工程進(jìn)度被延誤，設(shè)計調(diào)整等情況，使得成本周期長，造成成本總額也不具有確定性。

（二）會計人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高

以前年度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利較好，企業(yè)的決策者不注重成本核算，也沒有認(rèn)識到成本核算過程需要全員的認(rèn)真參與配合，所以片面地認(rèn)為成本核算及管理是財務(wù)部門這一個部門的職責(zé)，致使其他部門和人員不積極配合成本核算工作，以及財務(wù)人員本身也不注重提升自身業(yè)務(wù)能力。現(xiàn)階段很多小型房地產(chǎn)公司沒有專門的成本會計人員，相關(guān)會計從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，對新政策及會計處理掌握不透徹，導(dǎo)致相關(guān)財務(wù)風(fēng)險。

（三）成本會計制度不完善，科目設(shè)置不合理

會計從業(yè)者的業(yè)務(wù)素質(zhì)和能力直接影響成本核算水平，若會計人員不能發(fā)現(xiàn)相關(guān)問題和提出建議，那么將無法對項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)確的成本核算及控制。針對開發(fā)成本一級科目設(shè)置劃分存在模糊，例如監(jiān)理費(fèi)應(yīng)歸入開發(fā)間接費(fèi)用中，但有些企業(yè)將其劃分至開發(fā)成本下的建安成本中。

大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中沒有制定完善健全的成本核算準(zhǔn)則，在分配成本費(fèi)用時，存在著混亂現(xiàn)象。也存在部分有完善健全的成本核算準(zhǔn)則，但成本制度落實(shí)不到位，執(zhí)行力弱的情況，或成本核算分析不精準(zhǔn)，核算工作流于表面，再加上缺乏相關(guān)考核機(jī)制，勢必降低工作人員對成本核算的重視度，削弱工作人員的工作積極性。

（四）成本核算對象劃分不細(xì)致，期間費(fèi)用歸集不合理

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計成本核算時，會采用分期開發(fā)分期核算或同類型合并核算的方式進(jìn)行成本核算。在一個項(xiàng)目中往往有多種類型如住宅，商鋪，公寓，寫字樓等，而在處理這種情況時，應(yīng)先明確劃分對核算對象，保證成本核算的精準(zhǔn)性，才能有利于土地增值稅的清算。但在現(xiàn)實(shí)工作中，大部分房地產(chǎn)企業(yè)為了減少成本會計核算的工作量，不會對核算對象進(jìn)行細(xì)致性的劃分，使得核算不合理十分明顯，特別是在需要分?jǐn)偟钠陂g費(fèi)用上尤為突出，顯然這種方式必定不利于房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作的有效開展，使得數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性受到了影響，最終影響了土增清算結(jié)果及影響企業(yè)的決策，增加了成本管理工作風(fēng)險的概率。

四、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的改進(jìn)對策

（一）嚴(yán)格把控項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)成本

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特性，導(dǎo)致其周期長且總成本金額不確定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分意識到加強(qiáng)成本核算的重要性，做好事前、事中和事后的成本核算管理。為了實(shí)現(xiàn)全面管理與控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要深入項(xiàng)目開發(fā)的各個成本環(huán)節(jié)，掌握每一個環(huán)節(jié)的流程，并對全員參與配合給予嚴(yán)格的要求。在進(jìn)行成本核算時應(yīng)與有關(guān)部門進(jìn)行充分的溝通，及時了解本地政策和掌握相關(guān)情況，以合理舵預(yù)計項(xiàng)目的核算周期。在此過程中，若出現(xiàn)不能準(zhǔn)確核算成本的問題，以及及時查明原因，并根據(jù)實(shí)際情況及時進(jìn)行調(diào)整，提高總體預(yù)測性和核算的準(zhǔn)確性。

（二）提高會計人員素質(zhì)和能力，并納入考核范圍

針對成本會計人員的素質(zhì)和能力，除需要可靠的技術(shù)支撐以外，還需要具有扎實(shí)理論知識與現(xiàn)代思想的會計人才。

企業(yè)要認(rèn)識到會計人才的價值作用，必須做好引才和育才工作。一方面，積極拓寬招聘渠道，提高崗位薪資待遇等，及時企業(yè)所需要的代化信息技術(shù)的優(yōu)秀會計人才。另一方面，投加人力、物力、財力、技術(shù)資源，進(jìn)一步加強(qiáng)會計人員培訓(xùn)工作。會計準(zhǔn)則近幾年變化較大，稅法也相應(yīng)出臺了不少新政策，所以會計人員應(yīng)借助培訓(xùn)學(xué)習(xí)，不斷了解新政策，接受新觀念，以及學(xué)習(xí)新知識和新技術(shù)，才能提升自身業(yè)務(wù)能力，更好地創(chuàng)造崗位價值。

另外建立完善的考核機(jī)制，以提高會計人員對培訓(xùn)的重視度。將會計人員學(xué)習(xí)結(jié)果納入考核范圍，以更好的落實(shí)提高會計人員的綜合素質(zhì)。

對成本核算制度的執(zhí)行也納入考核范圍，以提高成本核算制度的執(zhí)行力。

（三）完善成本核算制度，合理設(shè)計會計科目

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的成本組成比其他一般行業(yè)的成本組成都要復(fù)雜得多，由于土地增值稅中開發(fā)費(fèi)用中的利息支出，能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明并能計劃分?jǐn)偟模筛鶕?jù)實(shí)際發(fā)生額扣除，但不得超過根據(jù)銀行同期利率計算的金額，其他相關(guān)開發(fā)費(fèi)用是按土地款及契稅與開發(fā)成本金額的5%以內(nèi)扣除；提供不了金融機(jī)構(gòu)證明的，可按土地款及契稅與開發(fā)成本金額的10%以內(nèi)扣除。

另財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目是按土地出讓金及契稅與開發(fā)成本之和的20%以內(nèi)扣除。

土地增值稅清算時，當(dāng)不能準(zhǔn)確劃分管理費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)，發(fā)生的有可能被認(rèn)定為土地增值稅流程當(dāng)中的開發(fā)費(fèi)用，從而影響扣除以及加計扣除，導(dǎo)致納稅人稅負(fù)增加。

因此成本核算成為整個項(xiàng)目中的重中之重，故制定合理的成本核算制度，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要在整個開發(fā)過程中建立進(jìn)行事前預(yù)算編制、事中分析控制，事后考核獎懲的成本管理的制度。通過根據(jù)合理的核算方法進(jìn)行核算，以確保成本和收入相配比，并及時與企業(yè)決策者進(jìn)行充分的溝通，以便對成本科目核算進(jìn)行科學(xué)的管理。

核算成本時首先要明確成本對象，了解費(fèi)用的承擔(dān)者。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地、建筑安裝工程、配套設(shè)施、各項(xiàng)費(fèi)用所占比例不同，實(shí)現(xiàn)的利潤差異較大，直接影響企業(yè)所得稅 、土地增值稅管理。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)務(wù)流程，依據(jù)行業(yè)特點(diǎn)等，明確成本核算對象，劃分費(fèi)用承擔(dān)者，對相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)。成本對象的分類可通過在科目中設(shè)置輔助核算進(jìn)行實(shí)現(xiàn)，可根據(jù)業(yè)態(tài)劃分核算對象，也可以根據(jù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)劃分劃算對象。

實(shí)務(wù)中企業(yè)一般會根據(jù)現(xiàn)行會計制度中對會計科目的設(shè)立及使用規(guī)定，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況制定符合企業(yè)的相關(guān)的會計制度，以及對會計科目設(shè)立及使用的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以在執(zhí)行自身適用的會計制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，增設(shè)相應(yīng)的會計科目進(jìn)行核算，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本核算時盡量按稅收規(guī)定的要求進(jìn)行，以避免稅會差異的調(diào)整。另建議加強(qiáng)成本控制部門與預(yù)算部門的合作，就相關(guān)工作事宜進(jìn)行溝通，以保證核算口徑一致。

（四）利用智能軟件，細(xì)分成本核算，合理分?jǐn)?/h3>

雖然房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目種類繁多，但仍應(yīng)進(jìn)行細(xì)致劃分，在當(dāng)今智能化軟件的廣泛應(yīng)用，借助科技的力量完成核算量大的工作。

成本分配有建筑面積法、占地面積法、預(yù)算造價法、直接成本法、層高系數(shù)法五種分?jǐn)偡椒ǎ陂g費(fèi)用能直接確認(rèn)核算對象的使用直接成本法，共同的成本，按其他幾種分?jǐn)偟姆椒ㄟM(jìn)行核算 ，部分省市還創(chuàng)新了其他成本分?jǐn)偡椒ǎ枰?dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)不斷提升成本核算水平，并在項(xiàng)目進(jìn)行過程中嚴(yán)格按照成本預(yù)算及規(guī)定進(jìn)行核算，以便提高項(xiàng)目的整體利潤。總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算比較復(fù)雜且很重要，提前進(jìn)行成本預(yù)算及結(jié)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)稅務(wù)政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃，為決策者及時提供更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，以便于做出更合理的決策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把舵經(jīng)營方向，并建立健全的財務(wù)管理制度，保證財務(wù)工作高質(zhì)高效的運(yùn)行，及時處理財務(wù)風(fēng)險問題，從而推動我國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展。