房地產財務管理工作關鍵環節的有效控制研究

楊明敏

（武漢綠地濱江置業有限公司，湖北 武漢 430000）

房地產行業和其他行業的最大區別就在于其投資規模非常大，而且資金的回收周期也比較長。房地產的財務管理工作在其整個開發周期中都非常重要，加強對資金的管理、進行科學的財務規劃、統籌財務發展是房地產資金管理的重要內容。房地產企業只有對實際開發項目進行有效的成本控制，才能夠真正保證項目能順利達到預期的收益效果。因此，房地產企業的管理者必須增強自身的風險意識，在企業內部樹立全員參與的先進理念，構建有效的成本管理模式，提升企業在開發過程中應對風險的能力，這對于房地產企業的發展來說是有非常重要的影響的。

一、房地產財務管理工作中存在的問題

具有效數據顯示中TOP100房企銷售額均值為730.9億元，增長率均值為4.9%。其中，銷售額超千億元的房企有19家，數量與去年持平，超百億元的房企有130家。TOP100房企權益銷售額均值為548.2億元，權益銷售面積均值為409.4萬平方米。單月來看，8月TOP100房企銷售額同比增長率均值為21.4%。

房地產開發項目大多投資大，項目開發時間長，資金需求量大，許多房地產企業往往存在高負債，在銷售短期遇冷的情況下，房地產企業依靠銷售回款的路徑就會出現障礙，回款受限將給房地產企業帶來不小的資金壓力。正是房地產企業的這些特點及現狀，導致在財務管理工作中許多房地產企業的資金問題突顯出來，但融資渠道受限；企業的全面預算管理不能與企業的發展規劃相結合；財務管理制度尚未完善，崗位責任無法落實；財務管理人員的素養有待提高等，這些問題的存在影響了企業財務管理工作的正常開展。

（一）財務管理制度不夠完善

目前，房地產行業存在一個非常大的問題，那就是企業財務管理制度并不完善。尤其是那些中型或小型的企業，它們在企業的自身管理的過程中，基本上都缺乏財務管理方面的意識，甚至有一些企業連財務部門都沒有設置。此外，部分企業雖然設置了相關的部門，也招聘了財務人員，但是這些財務人員缺乏專業素養，企業的財務工作存在計算方面的漏洞，這導致企業存在財務流程以及管理方面問題。對于一個企業來說，財務保障工作不到位是非常不利的，這很有可能制約企業的發展。

（二）資金管理制度不夠健全

房地產行業是一個非常復雜的行業，它在立項以及具體的建設過程中會涉及非常多的環節，比如在項目開始之前需要進行融資及投資，而且每一個環節都會涉及大量的資金，所以說能否管好資金其實是房地產企業能否實現蓬勃發展的主導因素之一。部分企業在資金管理方面并沒有非常明確的概念，導致企業在經營過程中出現資金無法及時回籠的情況，甚至還有一些企業直接出現了融資困難以及資金斷層的情況，這導致其很難真正將項目維持下去，進而倒閉或者是破產。

二、房地產財務管理工作當中的關鍵環節

（一）資金管理

房地產在開發的過程中會涉及多個環節，比如項目的立項、項目的規劃、開盤銷售等等，基本上每一個環節都對應著一個非常龐大的資金鏈。而且房地產的特殊性就在于資金的投入與產出之間間隔的時間非常長，因此，如何做好相關期限內的資金管理對于房地產發展來說有著非常重要的影響。一方面，企業需要關注整個項目的土地成本以及資金管理，因為企業如果通過除撥款的方式獲取土地，那么其前期勢必要投入大量的資金，而資金是影響房地產開發的一個主要的因素。另一方面，針對資金回籠的問題，企業要盡可能地提高資金的使用效率，并且在相關政策允許的情況下盡早地獲得預售證。同時及時與政府部門進行有效的溝通，做好銷售資金的監管工作，努力降低單方面的監管額度。此外，為每一個時間節點提供足夠的資金，這非常有利于企業降低成本、提高資金的使用效率。

（二）稅務籌劃

房地產的稅務籌劃涉及多個環節，基本上從土地的獲取到最終的項目完工都會涉及房地產的稅務籌劃。因此，稅務籌劃也成了房地產的財務管理工作中不能夠缺少的一個環節，是值得每一位財務人員高度重視的一個環節。同時，因為房地產的開發種類比較多，其稅額也相對較高，如印花稅、土地契稅等，在項目研究以及開發的不同階段所產生的稅種的類型也可能不同，因此只要是在法律允許的范圍之內都可以對項目各個環節進行有效的稅務籌劃。綜合籌劃能夠有效控制房地產企業的整體投資，進而提高最終的項目收益水平，同時這也是一項能體現企業的財務管理水平的非常重要的工作。

（三）財務計劃以及風險管理

房地產項目在開發的過程中有長期性和復雜性的特點，因此，財務計劃以及風險防控也成了房地產企業財務工作中不可缺少的環節。房地產企業需要從土地獲取開始就對項目進行全方位的研究，如市場的調查、資金流向統計等。同時，還要將土地開發的進度以及資金回籠的情況和相關收益進行有機結合。此外，還應該及時更新市場的情況，綜合考慮市場因素、政策因素等。想要真正實現對整個項目開發過程的管控，房地產企業就必須制定各類預算計劃，如年度報表、季度報表、月度報表等。這需要管理人員對財產進行預計，對利潤、現金流、新簽合同額等進行科學的確定，并且盡可能地要求每一個部門參與。

三、房地產財務管理工作當中的關鍵環節的有效控制策略

（一）健全房地產企業的財務管理制度

從房地產企業的發展來看，財務管理的關鍵性的環節就在于控制好企業的財務管理制度。這需要企業明確好各個工作人員的職責，尤其是要提升財務管理人員的綜合素質，只有這樣才能為企業的財務程序優化提供更多的幫助。同時，房地產企業要結合自身的發展需求，對財務管理的制度進行有效的完善，以確保財務管理工作能夠有理有據地發展，這樣不僅可以減少財務方面的沖突，還能降低企業的投資成本，大大提高企業在市場中的競爭力。此外，房地產企業要科學地建立內部的獎勵機制，定期對財務管理人員進行素質方面的培養，通過有效的獎懲措施充分激發工作人員的工作能力及工作的激情，增強工作人員的榮譽感和責任感，提高其對整個工作的重視程度。

（二）關注房地產企業的資金管理

前文已經說到，房地產企業的資金管理所涉及的環節非常多，如融資、投資、銷售等，還會涉及非常大的資金流。因此，房地產企業只有提高資金的使用效率，才能真正降低成本。首先，拓寬融資渠道是非常重要的一個選擇。房地產企業可以將銀行融資與股權融資相結合，運用強大的資金網絡解決運營的風險。其次，針對企業的資金以及現金的管理，制定更加完善的體系，制定戰略性的投資計劃，以控制融資風險，加強對在建項目資金使用的控制。最后，房地產企業還要制定動態的資金管理方法，確保企業在各環節都能科學合理地將資金的使用成本控制在有效范圍內。

（三）優化房地產企業的稅務籌劃方案

房地產企業稅務籌劃方案直接影響著企業的稅負負擔，最終還會影響企業的開發成本。因此，房地產企業必須重視稅務籌劃方案的制定，值得注意的是，企業優化方案時必須以遵守法律與誠信納稅為前提，將方案落實到土地的競標以及開發和建設當中。同時，企業所得稅是根據企業的成本取票以及全按土地增值清算進行抵扣的，因此，在項目的開發以及稅務籌劃的過程中企業要對合同以及成本的分攤等多方面進行綜合性的研究，權衡利弊。而對于除此以外的其他稅種，企業需要不斷關注國家所出臺的各種優惠政策，這些都可以為企業減稅降費提供一定的幫助。

四、結語

在房地站資金管理中需要嚴格執行庫存現金限額，把超過部分按時存入銀行。審核現金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現金日記賬。對收入和付出的現金及支票都由我和主任雙重復核，以確保準確無誤。堅持每日盤點庫存現金,做到日清日結。這樣一來,問題便不會留到隔日，及時發現，及時改正。

房地產企業在進行日常的開發以及管理時必須做好財務管理方面的工作，做好資金的管理以及稅務籌劃，其中包括財務計劃等重要環節。而企業管理人員必須結合市場發展的實際需求以及企業發展的情況完成對企業資金的規劃，進而有效控制企業財務風險及成本，實現健康可持續發展。