基于第三方的房地產開發企業信用評價研究要點

劉麗霞

【摘要】房地產企業對改善國民生活，促進社會經濟發展起到了重要作用。不可忽視的是，房地產屬于泡沫經濟，其發展存在高風險和不穩定性，涉及到了多方利益，房地產企業與不少合作者存在諸多矛盾。而且，部分房地產企業存在不誠信行為，為了短期利益，甚至不惜匯報虛假信息，制作假賬，背信棄義等。因此，加強房地產開發企業信用建設至關重要。

【關鍵詞】第三方;房地產開發企業;信用評價

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

做好基于第三方的房地產開發企業信用評價工作，理應準確把握評價要點，健全信用評價體系，加強對房地產企業的內控力度，細化房地產開發企業評價標準，在房地產交易過程中，恪守公平性、公正性原則，發揮評估的杠桿作用，對房地產開發企業狀況和信用進行透明性呈現，準確鑒別房地產開發企業的誠信，通過誠信監督努力解決房地產開發企業的誠信危機。本文將簡單分析房地產開發企業信用危機問題，系統論述第三方評價概念，并綜合探討基于第三方的房地產開發企業信用評價要點。

1、房地產開發企業信用危機問題

1.1 房地產開發企業信息存在不對稱問題

當代房地產開發企業運營管理中，信息不對稱問題頗為常見，出現這一問題的主要原因是房地產開發企業和購房的消費者雙方所掌握的信息并不對等。一般情況下，房地產開發企業對房地產項目產品質量，產品升值的潛力以及日后的物業服務質量等信息更為了解，可以說全面掌握。而購房的消費者對房地產開發項目所了解的信息甚少，通常只掌握了少量的對外公開信息。部分房地產開發企業會利用信息不對稱的漏洞，故意隱瞞負面信息以牟利，進而嚴重損害了消費者的合法權益（例如部分房地產開發企業會故意隱瞞房屋的漏水問題，讓消費者在不知情的情況下簽訂購房合同，當消費者發現問題后再次起訴必然會引起經濟糾紛，房地產開發企業這種行為屬于嚴重的失信行為）。

1.2 信用評價體系須待健全

中國當前尚未建立基于第三方的房地產開發企業信用指標體系，部分指標體系并不屬于完善的官方體系。與此同時，國家當前針對房地產開發企業所制定和行駛的信用評價方法尚且缺乏科學性、有效性和嚴謹性。其次，和西方發達國家相比，國內當前尚且缺乏像穆迪公司、普爾公司等標準規范的第三方信用評價機構，與此同時，各個信用評價機構之間并未進行房地產開發企業評價信用信息的共享，這樣難免存在暗箱操作。對此，應重視健全信用指標體系，設置標準的第三方信用評價機構，促進各機構信息的共享，在履行信用評價機制的過程中，應嚴格堅守公平性與公正性原則，實現監督執行部門和掌權部門的分離，以免出現官商勾結現象，確保評價結果的真實性和信用評價工作的有效性。

1.3 信用制度存在缺失

房地產開發企業出現嚴重的信用危機，有一個不可忽視的原因是當前國內針對房地產開發企業評價的信用制度還存在缺失。縱觀現狀問題，不能看出房地產開發企業信用制度的缺失現象可分為三種：第一，社會非正式約束明顯出現了軟化詳細。第二，國家的正式約束力度不足。第三，房地產開發企業市場運行機制須待健全。在針對房地產開發企業信用評價的社會非正式約束領域，不少企業自身的信用意識偏低，容易滋生投機取巧意識，普遍存在機會主義，時常會為了本企業的利益而出現失信行為。與此同時，不少房地產開發企業的信用文化建設須待加強，未樹立正確的核心價值觀，這樣難免存在損人利己行為。在針對房地產企業信用評價管理工作的國家正式約束領域，因為在司法制度、合約管理和經濟約束等領域未能有效制約企業的失信行為，所以無法區別信用評價結果的精確性。在房地產市場運行機制這一方面，國內尚未建立失信懲治管理制度和完善激勵守信機制，這樣很難對存在失信行為的房地產企業進行應有的懲處，也沒有對信用等級較高的房地產企業進行激勵，未提供相應的優惠與便利業務，大多數房地產開發企業所付出的失信成本較低。

2、第三方評價概述

2.1 第三方評價理論依據

第三方信用評價的理論依據主要包括以下三種：

（1）信息不對稱理論。信息不對稱理論主要是對房地產開發企業的信息進行全面了解，做好信息評估工作，將房地產項目產品質量，產品升值的潛力以及日后的物業服務質量等信息告知公眾。

（2）第三方干預理論。第三方干預理論主要是發揮獨立第三方的作用（第三方和房地產開發企業以及購房消費者沒有沖突利益），采用多種有效的方法幫助房地產開發企業和購房消費者解決沖突，化解雙方矛盾。

（3）“3F”要素學說。首次是由美國學者米爾頓·德·里克提出，所謂的“3F”要素包括管理、財務和經濟等三方面的要素。其中，管理要素是指企業的能力與品格。財務要素又名資本要素，是指企業組織的具體財務狀況，企業所掌握的財務資金體現了本組織的信用特質。如果財務資金流動不暢，資本結構存在失衡問題，就很容易誘發后期的失信行為，因此，企業財務要素屬于信用評價工作的要點。經濟要素則是指企業保險和環境狀況，其保險要素一般包括企業的信用證和信用保險，這在商業交易和信用評估中必須加以重視。環境狀況是指企業內部運營狀況以及房地產市場運營狀況。

2.2 第三方評價的基本內涵

進入21世紀后，國家非常重視構建“第三方評價模式”，并落實該模式。政府已組建了第三方評估管理機構，同時，非常重視完善該機構，確保該機構的獨立性與專業性，從而準確評估房地產開發企業的信用。在開展第三方評價工作的過程中，嚴格遵守“科學、客觀、公正”的方針，對參評者的相關信用信息進行準確提取與審核，認真鑒別信息的真實性，按照標準的評價步驟準確估量房地產開發企業的信用度。

3、基于第三方的房地產開發企業信用評價要點

3.1 發揮第三方評價的作用

準確把握基于第三方的房地產開發企業信用評價要點，做好評價工作，必須充分發揮第三方評價的作用，推進評價工作改革，著手解決信息不對稱問題，完善信用評價管理制度，大力加強中國房地產開發企業的信用評價監督工作，健全房地產開發市場的信用管理系統，針對房地產企業的項目開發行為進行科學整治，依法維護房地產銷售市場秩序的合法性、公平性與公正性，創建和諧、良好的信用環境。與此同時，要將第三方評價模式應用落到實處，對房地產開發企業的信用狀況進行依法評估，不斷增強房地產企業的自律能力，確保房地產行業環境的純潔性。

3.2 完善第三方評價指標體系

完善基于第三方的房地產開發企業信用評價指標體系，理應發揮德爾菲法的作用，廣泛聽取房地產專家的意見，依據相關理論基礎，準確分析房地產項目的全壽命周期特點，將企業維度、項目維度和社會維度納入房地產開發企業評價指標體系中。與此同時，應合理選取房地產開發企業的誠信評價指標，以此確保評價結果的準確性與合理性。在選取評價指標時，應堅守全面性準則與代表性準則，確保指標數量的適量性，選取指標不宜過多或者過少，以免出現重復和片面性問題。房地產開發企業信用評價指標體系必須科學合理，指標內涵應具有準確性，其含義必須明確，這樣方能房地產開發企業的信用情況予以精準表述。

3.3 做好房地產開發企業內控評價工作

企業內部控制制度是企業內部建立起來的，促使各項業務活動互相聯系、互相制約的措施、方法和規程。企業內部控制是企業內部管理的重要內容，是企業自我調整與自我約束的重要手段。內容主要包括授權批準控制、組織結構控制、會計記錄控制、資產保護控制、職工素質控制、預算控制和風險控制等，在房地產企業的經營管理中發揮著重要的作用。客觀評估房地產企業信用等級，必須做好企業內控評價工作，這對企業各個環節的經營活動，對經營活動的各個方面實施有效的管理和監督，確保其規范、有序的進行，有助于其經營方針和目標更好的實現。同時，有助于保證房地產企業各項資產的安全性和完整性，有效的防止和規避資產流失的現象，不斷的優化和完善企業的內控制度和相關的機制，有助于保證企業的業務經營信息、財務會計資料的真實性、完整性，為企業做出科學的決策提供支撐和依據。其次，做好房地產企業內控評價工作有助于提高房地產企業經濟核算的可靠性、準確性，促使企業的會計核算、業務核算等更完整準確，進而全面、準確的考核和反映企業的經濟效益、經營狀況和企業經營管理水平。而且，有助于提高企業的經營管理能力和經營管理水平，及時的發現和處理企業的各種不穩定因素和各類風險問題，在規避和防范企業風險的過程中發揮著重要的作用，促使房地產企業的生產建設和運營管理環境更安全，也能夠完善和優化企業的各項制度，發揮好制度的保障和約束作用，能促使企業的操作行為更規范，各項業務開展更流程化、規范化，避免人為因素對企業造成的影響和損失。不可忽視的是，加強房地產企業內控建設，提升評估效果應重視完善相關制度。

簡而言之，房地產企業需要根據時代的需求、自身的實際需要，不斷的完善和優化相關的制度機制，為企業的各項業務規范化開展和實施提供保障。健全和完善職責分工制度，確保各環節的人員明確自身的職責、目標和任務，規范化的進行生產建設和施工作業。制定嚴格的審批檢查制度，對影響房地產企業生產建設和經營管理的各項因素進行嚴格的審查和檢查，做好各重要和關鍵環節的審批管理。健全和完善會計制度和企業管理制度，確保企業的會計信息真實、可靠、準確、全面，提高會計信息的質量;強化對房地產企業資產資金和固定資產的管理，有效的降低資產流失的現象;對會計人員進行有效的管理，確保其操作規范合理，避免人為因素造成的風險問題和損失。完善內部激勵和約束機制，建立和完善相關的法律法規和規章制度，有效的避免各種疏漏問題，提高內部控制的效果。其次，要發揮好內部審計的作用，構建專門的內部財務審計部門，并確保審計工作的獨立性，以全面、準確的反映企業的運營、業務、財務資金狀況等，對房地產且的業務開支、票據手續、預算執行情況等進行有效的監督。聘請資質強的審計監督機構全面的審查和分析企業的財務報表，進行資產評估，并就企業的一些問題提出科學的建議。與此同時，要實施全面預算管理，做好財務預測、科學預算等工作，確保房地產企業的投資更合理，資金的使用與分配更加合理，規避工程項目超預算情況。科學的預測和分析工程項目投資收益，做好成本、造價管理工作。實施全面預算管理與控制，強化對房地產企業整個運營活動、生產經營活動的監督管控。另外，要做好企業信息溝通工作，強化企業各部門、內外部的信息溝通，解決信息交流和溝通不順暢的問題，提高信息資源的使用效率和共享程度。利用信息化技術，建立完善的信息系統和信息化平臺，方便企業獲取各類信息資源，為科學決策提供真實可靠、全面的數據。

3.4 優化第三方評價方法

在房地產開發企業信用評價工作中，優化第三方評價方法尤為重要。目前，最常用的評價方法包括門檻法和信用評分法，在中國房地產開發企業信用評價的準入門檻以遵紀守法為基準，也就是只有遵守國家相關法律法規的房地產開發企業才能或許信用評價的基本資格和持續經營的條件。房地產開發企業信用評價工作的對象是日常運營守法的企業組織。如果某一房地產開發企業存在嚴重違法違規行為，必然失信，沒有信用等級評估資格，通常要直接列入企業誠信黑名單，無須開展詳細的信用評價工作。其次，國家目前已針對房地產開發企業行為約束工作頒布了一系列法律文獻，主要包括《城市房地產開發經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》、《合同法》和《招投標法》等，對房地產企業的違法違規行為均予以明確。再次，信用評分法在房地產開發企業信用評價工作中的應用也非常普遍，這種方法起初廣泛應用于信貸服務管理領域，隨著相關技術的成熟與發展以及信用信息共享制度的日益完善，信用評分法的應用范圍也更加廣泛。在此背景下，房地產開發企業信用數據共享制度的往上和啟用也能為信用評分法在房地產開發企業信用評價工作的應用提供了完善的數據基礎。據了解，信用評分法有效提取了房地產開發企業的相關信息，通過信息整理與分析以及量化評分準確反映了該企業的信譽度。

結語：

綜上所述，做好基于第三方的房地產企業信用評價工作，規范房地產開發市場，理應重視發揮第三方評價的作用，推進評價工作改革，完善評價指標體系和評價工作方法，加強企業內控評價工作。

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