關于房地產企業 稅務籌劃風險的若干思考運用

趙琦

（吉林市中海宏洋房地產開發有限公司，吉林 吉林 132013）

近年來我國稅收政策改革力度的加大，多數企業都認識到稅務管理跟管控工作的重要性。在激烈市場競爭中企業要想獲得良好的發展，還要積極應用專業化與高效率的稅務管理體系，這樣能夠更多降低企業自身的稅收成本，并且可以對納稅風險進行有效管控。借此提升企業的經營效益，提高稅務管理的工作效果，對企業的穩定發展也有著重要意義。

一、房地產開發企業面臨的主要稅務風險

伴隨國家稅收政策的變更，房地產銷售額及銷售面積增長速率不同程度放緩，但隨著人們生活水平不斷提升，對房屋剛性需求仍呈上升趨勢，加之外來人口數量不斷增多，對房地產行業發展具有積極促進作用。根據企業實際經營狀況，主要存在以下稅務風險：其一，銷售開發產品預收款入賬缺乏及時性。此類風險在中小房地產企業中較為多見，主要指銷售房款未能及時存入至對公賬戶中；或款項已經入賬，但未能及時核算等，均造成納稅申報滯后，增加本企業滯納的稅務風險。其二，房地產開發項目特征。一般而言，房地產開發周期長，且成本資金投入大，項目涉及環節較多，并且各個環節特征存在差異，使發票規范性存在不確定性，對最終核算及納稅申報造成一定影響。其三，未能嚴格依據稅法要求申報企業各項稅款。與其他行業相較，房地產企業承擔稅種不一，特別在預售房款層面，根據國家稅收政策，需預繳增值稅，所以確保毛利率相同狀況下，房地產企業稅負相比其他企業稍高。本企業財務人員對納稅操作稍有不慎，極易增加稅務風險。

二、企業稅收籌劃的主要目的

納稅人納稅籌劃的目的，是在法律范圍內減少稅款支出，獲得最大的凈營業收入，從而達到企業財務管理的總目標。因此，在討論稅收籌劃方法之前，企業如何獲得稅收節約和利益。一般來說，制約稅額的主要因素：經營主體單位的經營行為是否為應稅行為、應稅行為涉及何種稅種、稅收優惠政策、稅率水平、納稅期限的確定等。稅收籌劃的結果是通過調整這些方法，減輕企業的稅收負擔，使企業的整體利益最大化。

利用稅收籌劃優勢，幫助納稅主體實現戰略規劃，減小稅負，降低成本。制定財務目標時，不會把稅收籌劃收益計算在內，事前方案實施成功存在不確定性，產生的收益不確定性，籌劃手段不同。所以，納稅籌劃作用存在不確定性。因此，納稅籌劃目標只能依托財務目標籌劃，以達到提高效益的目的。

三、企業稅收籌劃的內涵

納稅籌劃是企業最大程度減少稅負的籌劃安排。即經營主體單位在稅收法律范圍內，針對投融資、經營活動等各財務管理活動，進行的安排籌劃、提前部署，也是以取得最大籌劃收益為目的，對自身經濟管理活動提前安排，在符合稅法規定的前提下以達到有效降低減輕稅負。納稅人以合法方式，將稅負轉嫁的節稅活動，就是納稅籌劃。籌劃活動是一種財務管理行為，通過納稅籌劃促使經營主體單位形成財務規劃，完善管理制度，提高納稅科學性，便于納稅方案優化選擇，可以提高納稅意識，規范納稅行為，防范風險。

四、房地產企業在納稅籌劃中出現的問題

（一）無法適應多變的政策

房地產行業在稅務籌劃方面的漏洞很多，自然也就面臨著更多的風險。而且本企業在把握政策風險的時候無法更加有效，缺乏力度。稅務籌劃人員要想對企業發展產生積極的影響，需要準確把握國家政策，稅務籌劃過程中各類問題和風險都會不斷地涌現，一旦遇到的不確定因素無法解決之后，企業就會遭到社會淘汰。

（二）經營舉措缺乏合理性

經營風險的存在與企業制定的經營舉措有關系。企業稅務籌劃受到了企業經營活動的影響，同時也受到稅收政策的影響。這些都很大程度地對稅務籌劃工作起著消極的作用。本企業屬于房地產行業，房地產行業的高風險性特征增加了其稅務籌劃的風險。無論是靜態風險還是動態風險都比較明顯，同時也伴隨著行業之間競爭趨勢的不斷加大。

（三）執行力度差

很多時候企業考慮問題時都缺乏全面性，尤其是涉及稅務籌劃工作的時候更容易出現顧此失彼的情況。在進行稅務籌劃過程中房地產行業本身就會遭遇各類困難與條件，最為明顯的就是企業面臨的較大的執行風險。這一類風險的存在影響了企業的壯大發展，而究其則可以知道稅法在納稅范圍上，存在彈性空間，這會令企業在制定經營決策以及開展稅務籌劃工作的時候出現各種各樣的問題。本身稅收籌劃的水平與稅法執行人員綜合素質之間也存在聯系。所以要想針對稅務籌劃工作本身進行優化與完善，就不得不從這些角度入手，加大影響力度。也需要吸引大量的專業人員參與其中，針對稅務籌劃人員的綜合技能以及業務水平進行提升，以增強最終的執行效果。

（四）涉稅金額大，現金流量難以實現可控化

針對房地產開發企業而言，涉及資金較大，現有資金流動難以實現可控化，加之多數項目開發周期長，資金運營若一旦存在偏差，對企業生存及發展構成威脅。企業，其運營期間將精力置于業務發展層面，而對資金合理籌劃未能加以控制，使資金管控能力位于管理邊緣，增加納稅滯后風險，不利于企業穩定發展。

五、房地產企業進行稅務籌劃風險的相關策略與方法

（一）企業稅務人員應當掌握稅收政策

房地產行業的稅務籌劃風險較大，為此更加需要強調在稅務籌劃過程相關工作人員的責任。企業稅務人員要認識到企業面臨的很多風險，采取積極的措施進一步規避這些風險。除了稅務人員之外，還需要對企業內部人員開展稅收政策學習活動。通過這樣的舉措能夠盡快地在企業內部打造一種國家相關稅收法律政策學習交流氛圍，利于自身發展的政策得到了充分靈活的運用之后可以提高企業應對風險的能力。

企業后續稅務籌劃工作的開展需要建立在扎實的基礎之上。稅務籌劃工作本身就具有很強的綜合性，所以進行有效的活動時，更應當結合國家稅收法律政策制定決策，針對內部的風險加以控制，使其可以在合理的范圍得到調控。高層領導人員在企業發展中發揮著重要的作用，為此在稅務籌劃風險的規避中也要發揮作用，并且要與稅務人員之間建立起良好的溝通關系，使得整個企業都盡快地融入稅收政策學習中，及時掌控國家稅收政策，積極優化完善現有的納稅籌劃方案，降低企業經濟損失。

（二）企業稅務部門溝通交流需加強

房地產行業對于我國經濟的發展影響較大，為此很多部門對于房地產行業的關注度較高。加之本企業近年來的綜合實力的不斷提高，無論是經營的項目還是項目種類都明顯與以往發生了很大的變化，具有了明顯的多樣性。稅務籌劃目前的作用是提高企業的管理水平，所以針對稅務部門與企業稅務籌劃工作者之間的銜接很重要。籌劃工作綜合性本身較強，因此要在實際籌劃過程中制定積極的控制措施，以便于保證企業稅務部門幫助企業渡過風險。為了規避風險，還需要加強與稅務部門之間的溝通和聯系，為了整個過程更加高效，可以建立溝通協調機制。同時還可以解決分歧，避免不必要的紛爭。

（三）構建企業稅務籌劃風險預警機制

企業應當從實際情況出發制定加強稅務籌劃人員風險的識別和診斷能力的方案，并在具體的方案執行過程中加以監督管理。有了這樣的前提之后進行稅務籌劃工作的時候便可以更加順利。此外還可以建立一個完善的網絡環境，風險控制形成的數據和信息則可以建成相應的文檔，以電子檔案的形式加以保管。稅務風險的評估、分析都要基于具體的原因，在風險產生的原因之上構建相應的解決措施可以提高整個過程的專業性。

企業要采取科學合理的對策來控制風險，防止盲目跟風。企業作為市場競爭中的主體，承擔著一定的風險，但是一旦將風險合理控制便可以獲得最大化的經濟效益。加強內部人員技能培訓可以對于企業稅務籌劃風險控制形成強有力的應對措施，預警機制屬于常見的應對措施之一。不斷提高企業稅務人員的專業知識水平，開展相應的學習培訓活動提升稅務人員的綜合能力。為了令稅務人員清楚地認識到自身所扮演的稅務角色，以及他們承擔的工作對于企業發展的意義和價值，可以從稅務風險預警機制的作用和價值出發開設講座，聘請專業的稅務籌劃人員對企業內部員工展開多對一、一對一的培訓。稅務風險預警機制本身除了要適應當前的稅務政策以及市場環境之外，還需要形成不斷發展優化的理念，并融入其中，以便于針對其中存在的不足之處及時采取措施彌補。房地產企業的稅務籌劃風險控制可以利用有利的條件，除了政策之外，還有市場的良性競爭以及相關組織等。

（四）加強企業資金管控，實現合理籌劃運用

房地產開發周期較長，且投入資金較大，特別在預售產品階段，需承擔增值稅金額較大。需重視企業預算管理，且給予完善的相關落實制度，使項目資金成本實現可控化，利用稅款繳納時間段，將資金進行科學、合理規劃，避免使稅務申報滯后，增加承擔滯納金風險。

六、結束語

加強房地產行業稅務風險管理，不僅對房地產企業十分關鍵，而且直接影響我國實際稅收金額，進而對經濟發展造成影響。所以，房地產企業需根據實際運營特征，將其稅務風險予以充分掌握，確保滿足國家相關政策要求，做好稅務風險管控，將各類不利因素遏制于搖籃中，為企業可持續發展做以保障。