論新收入準則對房地產企業收入確認的影響

許莎莎

（石家莊中基會計師事務所（普通合伙），河北 石家莊 050000）

收入確認是衡量企業經營狀況的一個標準，也是優化企業內部管理方式的重要因素。在企業發展過程中，加強對新收入準則的研究，利用此分析企業整體運行情況，探究管理工作中存在的問題與不足，并進行創新完善，以此解決經營問題，提升管理工作質量。

一、新收入準則重要變化

與舊收入準則相比，新的收入準則內容主要發生以下變化：第一，收益計量方式理念。在舊準則中“收入費用觀”基礎上，新收入準則中提出“資產負債觀”這一收益計量方式理念，要求企業在明確成本資產、收益、負債的情況下，進行收入計量，凸顯出其他綜合收益的重要性與合理性，可以更加直觀地反映出企業資金收入與支出狀態。第二，收入確認模式發生變化。新收入準則中，要求不同行業的企業以合同的方式，完成收入確認。該規定的出現，促使各個行業的統一，保證會計信息的準確性，提升工作效率。第三，收入確定、計量流程發生變化。舊收入準則中，要求企業將完工百分比作為確定計量的方式，根據合同中要求的內容及完工情況的百分比進行收入確認。新收入確認準則改變原有收入確定及計量流程方式，要求企業根據合同要求按時完工，只有這樣才能實現收入確認。第四，信用風險防范方式發生變化。新收入準則中，要求以期末計提壞賬準備的方式進行信用風險預防，在保證企業收入確認工作效率的同時，減少不法行為出現，提升風險防范效果。第五，合同成本內容更加完善。新準則中，要求將資本條件、履行合同時發生的損耗、合同增量成本、合同成本相關的減值計在合同中體現，明確哪些是收入內容，這對于企業發展來講十分有利，具有指導作用。第六，信息披露內容逐漸增加。與舊收入準則相比，新收入準則中，要求企業將合同資產、負債等內容體現出來，這對于收入確認工作來講，不僅提供便利，同時還保證會計信息的準確性，避免出現收入不準確的問題。

二、新收入確認模型對房地產企業的影響

（一）會計政策的轉變

新收入確認模型的出現，對房地產企業會計政策使用情況產生非常大的影響。在2017年新收入準則提出前，使用原有的收入準則及對應的會計政策，在收入、成本確認和計量上都采用原有的方式進行工作。當使用新的收入準則后，需要按照合同要求時間進行工作，只有完工才能進行收入確認，并且在合同中規定了合同資本與負債方面的內容，使整個收入確認過程變得更加直觀、有效。

（二）財務報告發生變化

在新收入準則中，要求各個行業的企業將資產、負債等情況體現在合同中，以便保證收入確認的準確性。如，某房地產企業，在2017年上半年收入金額為744.7億，若是采用時間段的方式確認收入則為147.5億，占總收入的19.8%，調增收入為23%。若是采用新收入準則進行計算，則將調增期初留存收益確認為31.5億，凈利潤為33.3億，利潤為66%，呈現在財務報告中，與舊收入準則相比，更加具體、詳細。

（三）對企業經營產生影響

房地產企業利用新收入準則進行收入確認工作時，可以通過其中細節部分發現自身運行管理中存在的問題，能夠根據資產、負債信息調整工作模式與內容，以保證各項工作的順利進行。舊收入準則中，并沒有要求企業將資產與負債情況體現出來，導致部分企業管理人員在看到收入確認合同時，只看到收入，卻沒有看出企業為了這一項目順利運行所付出的資金，使其認為自身的運行方式是符合市場需求的，缺失創新發展意識。而新準則中則凸顯出更多的信息，提升管理者對整個項目的認識，促使其創新思維發展，對企業經營發展來講具有推動作用。

（四）收入確認時點影響

房地產企業發展的目的，就是如何實現利益最大化，在激烈的市場競爭中站穩腳步，獲得更長遠的發展。在經營過程中，會通過一些方法，創新工作模式，參與更多的項目投資，以達到自身價值最大化的目的。準確地核算收入，是房地產企業的重要工作之一，也是保證獲利的前提。房地產企業投資內容主要有兩個不同類型的房屋銷售：現房銷售與期房銷售。現房銷售與普通商品銷售工作并沒有過多的不同。當企業與客戶簽訂合同后，會收到現金并將房屋交付給客戶。雙方履行約定的過程中，就是確認收入的過程，也是收入時間。期房銷售與現房銷售有很大的不同，房地產企業銷售期房時，會對房屋銷售有一個履行約定的過程，與客戶簽訂協議及交房驗收也有一個時間段。房地產企業可以在這一時間段中，要求客戶繳納一部分的購房款。就目前情況來講，我國大部分人員在購房的過程中會采用貸款的方式，先交一部分房款，然后再進行銀行貸款，每個月還一部分房款，直到還完為止。當雙方簽訂合同后，房地產企業就可以獲得整個購房金額，采用按時段確認收入的方式完成收入確定。

（五）會計估計使用范圍發生改變

新收入準則中，增加許多評估標準，而這些評估標準的使用，則需要執行者根據管理經營情況及工作經驗，進行判斷。會計估計是收入確定的重要工作內容之一，也是保證收入準確的方法。新會計準則中，對會計估計的使用，使收入判斷變得更加靈活，增加企業的主動權，保證收入金額的合理性與合法性。房地產收入確認的過程中，需要通過會計估計了解支出與收入，并進行最終的確認。房地產工作具有周期長，投入大的特點。通過會計估計，可以避免出現資金斷裂或者浪費的情況，提升企業資金的使用率，促使房地產企業長遠發展。新會計準則的出臺，為房地產企業適應市場變化提供更多的支撐，使房地產企業可以根據收入確認情況選擇不同的時間點，提升自身的適應能力。在實際工作中，加強對會計估計的運用，提升會計人員專業素質，借此保證房地產企業資金的穩定，為高質量、高效率的管理工作開展提供動力。

三、新收入確認準則對房地產收入確認的影響

（一）減緩收入波動

通過對2006年與2017年的收入確認準則分析，發現舊收入確認準則下的房地產企業收入波動非常大，呈現季節性的特點。在舊收入準則中，收入確認和成本結轉都集中的某一個時間段，不僅無法保證收入指標的準確定，同時還會造成收入波動大的情況，無法保證企業安全運行。而新收入準則的出現，避免同一時間段出現收入確認與成本結轉的問題，使收入波動變得緩慢，各個季節的收入距離逐漸拉近。收入波動減緩，維護房地產企業的問題，避免因為資金問題而出現項目斷層或者資金鏈斷裂的問題，促使房地產企業健康穩定運行。

（二）營業收入現金含量指標穩定

新收入準則中，要求房地產企業在一段時間中完成確認收入，提升收入確認時間與現金流時間匹配度。如在舊收入準則中，企業收到客戶支付的尾款后，若是不符合收入確認條件，那么收入金額就會記錄為0，且無法將營業收入現金含量指標作為收入確認的參考，無法保證企業收入準確性。新收入準則中，則要求收入與現金流同步，當客戶支付所有的尾款后，則確認收入。即使房屋未交付，也可以將此作為營業收入現金含量的指標，作為判斷現金流是否可以結轉成成本，企業受益情況。與舊收入準則相比，新收入準則的出現，使營業收入現金含量指標逐漸穩定，能夠為企業判斷自身盈利情況提供更加準確的信息，促使企業健康發展。

（三）履行進度成為履行成本計算的依據

新收入準則中，要求企業在一定時間段內完成收入確認業務，并根據合同要求工程進度，及自身履行的進度，預估項目成本。在工程項目未開始前，需要對開發成本進行估計，通過預算管理制度的運用及市場調研，分析將會得到的收入及支出，并將此與實際工程項目對比，以此完善自身的預算機制，提升管理效果。當企業滿足這一條件后，就可以根據履行合同進度進行結轉，確定成本。與舊收入準則相比，優化“相關或已經發生成本能夠可靠計量”內容的不足，提升房地產企業成本管理效果。

（四）會計信息披露增加

新收入準則對收入確認的操作過程進行創新，簡化操作步驟，提升會計估計工作效果。在新會計準則收入的過程中，提出一些新的要求，其中對投資方及利益相關的信息披露十分重要，使整個收入過程變得透明化，清晰化，為房地產企業發展提供更有利的數據支持。與舊收入準則相比，新收入準則中明確提出，房地產企業可以提前確認收入，通過判斷與客戶合同履行情況，確定自身工作是否符合確認條件，然后進行確認收入工作。信息披露的發展，為投資者與利益相關者了解房地產企業經營狀態提供便利，其可以通過合同上描述的信息，開展進一步的探究工作，思考與自身利益有關的信息。新收入準則中，要求將會計政策變更內容，使用的會計政策、重大事項等全部披露出來，為相關工作人員工作開展提供依據。需要注意的是，新收入準則要求在附注中披露收入確認變更內容及影響。在收入確定時，可以將涉及的信息提前披露出來，為各個部門工作開展提供便利，避免影響房地產企業的穩定。

四、結束語

總而言之，房地產企業發展的過程中，應注重新收入準則的運用，將此融入收入確認工作中，保證企業收入工作順利進行。日常工作中，加強對新收入準則的研究，了解新舊準則之間的不同，并利用此創新管理工作，優化房地產內部工作模式，提升整體工作水平，提升綜合競爭力。