對土地評估市場法中區域因素修正的探討

劉勛濤　劉雨思　靳劍輝

[摘 要]市場法作為土地價值評估的基本方法還存在不足，尤其是在因素修正過程中的主觀性和隨意性問題，會影響估價結果的準確性，從而導致估價結果不能客觀反映土地價值。文章針對現行土地市場法區域因素修正過程中的不足，引入層次分析法進行改進，并結合案例進行計算分析，對比改進前后的市場法估價結果，證實運用層次分析法進行區域因素修正的可行性和優越性。

[關鍵詞]市場法;區域因素修正;土地估價

中圖分類號：F301.3? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ?文章編號：1674-1722（2021）20-0019-03

一、研究背景

市場法是在土地估價實踐中非常常用的評估方法。市場法通過對可比交易案例各項因素的修正，確定評估對象的價格。其測算方法以及應用原理都相對簡單，而且貼近市場，使得估價結果更易被接受，更具說服力，更能客觀體現土地價值。但在實際操作中，由于影響評估對象因素的多樣性、可比案例選取的不唯一、因素修正權重的不確定等，評估結果往往會受評估人員的主觀性判斷影響。在進行宗地評估時，各因素修正因子較多，尤其是區域因素的修正，更是市場法評估過程中的難點和關鍵之一。

文章通過引進層次分析法，改進傳統區域因素修正方法，并運用改進方法對相關實例進行評估，減少因區域因素修正過于主觀帶來的一些誤差，盡可能使估價結果貼合市場，更具客觀性。

二、現行土地估價市場法分析

（一）土地估價市場法概述

市場法也稱比較法、市場比較法。其基本含義為：在評估某一待估宗地時，依據替代原則在近期公開的土地交易市場上尋找與待估宗地可比的類似交易案例，并將這些可比交易案例與待估宗地相關情況和因素狀況進行對比分析，然后進行修正。這樣就可以得到每一個可比案例的比準價格，然后采用相關數學公式，從而得到評估基準日下待估宗地價格的評估方法[1]。

土地評估市場法公式：

P比=可比交易案例價格×可比實例各項因素修正系數

（二）土地估價市場法區域因素分析

土地區域因素是指土地所在地區的自然條件與社會、經濟、行政等因素相結合而形成的地區特性，從一定程度上可以直接影響一個地區的地價層級水平，而且不同用途的土地，其區域因素影響因子也有所不同。

1.影響土地價格的區域因素：繁榮程度、交通狀況、基礎設施狀況、區域環境條件

2.不同用途的土地區域因素因子不同：包括住宅用地、工礦倉儲用地、商服用地、公共管理與公共服務和交通運輸用地

（三）現行土地估價市場法區域因素修正時存在的不足

1.修正方法

目前土地估價市場法區域因素修正時是以待估宗地的區域因素狀況作為比較基準，通過逐項對比待估對象與可比實例，分析兩者在區域因素方面存在的差異性，從而得出區域因素修正比率。

2.存在的不足

在土地評估實操中，區域因素的修正往往比較簡單，還伴隨著比較大的主觀隨意性，缺乏相應的標準和理論支撐，往往會影響土地估價結果的客觀性。而且評估人員能力水平參差不齊，從業時間有長有短，從業經驗有多有少，這就會導致區域因素的修正結果的不同，使估價結果出現偏差，不能客觀反映土地價值。

三、運用層次分析法進行區域因素修正的可行性分析

（一）層次分析法概述

層次分析法根據問題的性質和要達到的總目標，將問題分解成不同的組成因素，并按照因素間的相互關聯影響以及隸屬關系將因素按不同層次聚集組合，形成一個多層次的分析結構模型，從而使問題最終歸結為最低層相對于最高層的相對重要權值的確定或相對優劣次序的排定，具體的操作流程如下。

（1）建立評價指標層次結構

層次分析結構，一般分為最高層、中間層和最底層三個層次：最高層是分析問題的預定目標和理想結果;中間層次主要考慮一些指標和準則;最底層則是各種方案。

（2）構建判斷矩陣

從層次結構模型的第二層開始，對于從屬于或影響上一層每個因素的同一層諸因素構建判斷矩陣。

（3）層次單排序以及一致性檢驗

層次單排序就是根據判斷矩陣計算對于上一層某因素而言，本層次與之有聯系的因素的重要性次序的權值。判斷矩陣的最大特征根λmax所對應的特征向量經標準化處理后就是這個權值。

一致性檢驗是層次單排序必須完成的步驟。判斷矩陣A是一個兩兩相互比較的正負反矩陣，當且僅當其最大特征值λ=n（n為n階一致矩陣的唯一非零特征根）時，判斷矩陣為一致矩陣。

（4）層次總排序及其一致性檢驗

計算某一層次所有因素對于最高層（總目標）相對重要性的權值，稱為層次總排序，其操作過程與層次單排序基本一致[2]。

（二）層次分析法下區域因素的修正

運用層次分析法對土地市場法區域因素進行修正，主要體現在對因素權重的確定上。權重反映的是各因素對估價結果的影響程度，因此在建立區域因素層次結構時，要根據實際情況確定必選的區域因素。

所謂必選因素需要遵循以下兩點：①所選擇的因素對于該類型土地價值的估價結果有顯著影響。②所選擇的因素應該有針對性地適用于待估宗地。在選擇區域因素因子時，要從待估宗地和可比案例之間的差異性入手。在選擇了必要的因素建立了目標層次結構后，就要進行兩兩因素之間的相互比較以及賦值，從而構造判斷矩陣。然后按照層次分析法的操作步驟，進行運算，求得各層的因素指標權重，從而完成對區域因素的修正。層次分析法將因素修正的過程數學化，有利于提高估價結果的準確性。

四、實例論證分析

（一）估價對象描述

本次估價對象為S科技公司擁有的位于S工業新區的項目地塊，坐落于S市工業新區，出讓用地，有50年的土地使用年限，評估基準日選擇2020年11月30日。

待估宗地處于S市工業新區，面積為16693平方米，工業用地四級，成交總價為319萬元，即191.10元/平方米。其四至：北臨建設大道，東臨車城西路，處于十字路口的交界處;附近300米內有三個公交站，途徑公交20輛，交通出行方便;距離最近的高速路距離為5.3千米，距離最近的港口16.4千米，距離2.5千米有H物流園;周邊有幼兒園、連鎖酒店、H診所等，超市、便利店、藥店，配套設施比較齊全[3]。

（二）估價過程

（1）選取可比交易案例

根據替代原則，結合待估宗地的實際情況，選擇了以下三塊工業用地作為此次的可比交易實例，具體如表1所示。

本次所選擇的交易案例與待估工業用地在土地用途、交易情況、交易方式、使用年限這些方面都保持一致，交易時間也接近，故不對這些因素進行修正，權重取100。

（2）運用改進前評估測算

對各可比實例進行修正，根據相關工業用地宗地地價區域因素修正系數指標說明表和工業用地宗地面積修正表，計算得到三個必轉價格為200.46、180.47、201.75，對得到的三個比準單位價格，進行算術平均得到待估宗地單價。

（3）改進后評估測算

由于本次所選擇的可比交易實例與待估對象在個別區域因素上具有相似性，本次采用層次分析法主要針對有差異性的區域因素進行修正。首先建立層次分析結構，目標層為區域因素A，因素層B包括道路通達程度B1、距離火車站距離B2、距離汽車站距離B3、工業集聚程度B4、距離商圈距離B5、商業集聚程度B6。然后，建立相應判斷矩陣，并根據9級標度法邀請專家對因素進行打分。得到判斷矩陣后就需要進行運算，首先對矩陣分別進行列向量歸一化和行向量歸一化，得到WBi=[0.246，0.063，0.054，0.434，0.061，0.142]。此時判斷矩陣的λmax=6.395。根據上文中的公式可以求出CI=0.079，此判斷矩陣為6階矩陣，查表可知RI=1.24。故根據公式可以求出CR=0.064<0.1，滿足一致性檢驗。

算出了相應的權重，就需要根據指標Bi對四個地塊進行打分，如表2所示。

故待估宗地單價

待估宗地總價=192.42×16693=3，212，100.00（元）（保留至百位）

（4）改進前后對比

對比改進前后，現行市場法修正下宗地單價為194.32元/㎡，層次分析法下宗地地單價為192.42元/㎡，兩者相差將近2元/㎡。待估宗地的交易價格為191.10元/㎡，層次分析法的計算結果更為貼近。這表明了層次分析法在區域因素修正方面的可行性和優越性。層次分析法相較于現行的區域因素修正方法，其定量性分析元素更多，在因素權重的確定上更具合理性;修正后得到的比準價格也更具客觀性，減少了因主觀性導致的估價結果偏差[4]。

五、結語

文章借用層次分析法對現行市場法區域因素修正進行改進，對比改進前后，層次分析法展示出了一定的優越性。但是在實務操作過程中，層次分析法也存在計算工作量大和專家打分人為主觀性問題，不可避免地存在一些誤差。

參考文獻：

[1]陳晨.房地產估價市場比較法的改進研究[D]. 青島理工大學， 2018.

[2]史婉玲.土地價值評估方法比較研究[J].廣西質量監督導報，2019， 225（9）：41.

[3]周誠.城市地租和地價的基本理論及應用[J].調查與探索，2012，32（8）：46-49.

[4]李松， 楊志， 王薔.基于區域因素修正模型土地價格價格動態測算研究[J].土地市場，2017（06）：45-52.