關于物業管理企業 經濟效益的相關問題探討

尹立卓

（華潤置地（北京）物業管理有限責任公司石家莊分公司， 河北 石家莊 050000）

在2020年7月28日全國政協第15次重點關切問題情況通報會上，把主題聚焦在了“加強社區物業管理，完善基層社會治理”上，充分說明了物業管理得到了社會各界的關注。我國物業管理企業的總數量方面超過了10.5萬家，相關從業工作人員總數量達到700萬人，但是我國現階段在整個物業管理工作方面仍然存在一定的問題，對整個企業的經濟效益產生的影響非常明顯。比如，企業方面在市場管理和認知程度上有所欠缺，自身的經營管理工作缺乏創新性工作意識，工作人員存在墨守成規綜合素養偏低，造成了很多物業管理企業在整體的經濟效益方面存在較大的虧損，長此以往會造成多數物業管理企業的非良性發展。

一、物業管理企業經濟效益虧損的主要影響因素

當前我國部分物業管理企業面臨著經濟效益虧損的問題，相關工作人員分析其中的主要影響因素，除了包含政策、法律等宏觀因素之外，企業單位自身的影響因素重點包含了以下幾個方面：

（一）企業成本管控意識比較薄弱

由于受到傳統物業管理工作模式所產生的影響，在我國一些物業管理企業單位內部長期發展以來，仍然遵循比較傳統的管控工作模式，物業管理最早屬于一種房地產售后的重要工作環節，同時物業管理工作單位需要通過開發商組建，物業管理公司只需要對開發商單方面進行負責，這些企業單位發展過程中，缺乏必要的競爭意識以及風險防控意識。在產生經濟虧損的情況下，可以理所當然地從開發商內部獲取相應的補貼，同時還存在一部分物業內部工作人員以及相關工作單位，直接通過政府房管機構轉制而成。因此，在實際的工作過程中整個物業管理的工作理念存在明顯的官僚作風，單方面依靠政府和所下發的政策來執行工作，造成了相關物業管理企業的管理效果低下，同時經濟效益大打折扣。

（二）工作人員的綜合素養偏低，成本管控意識薄弱

由于物業管理工作屬于一種新型的社會型服務行業，相關從業工作人員基本上都是從其他的行業轉行而來，真正受過專業學習和培養的物業管理工作人員數量相對較少。其中存在很多工作人員只有初中和高中文化，并沒有更高的專業素養。高素質的物業項目管理工作人員，以及物業管理單位內部的中高層管理干部則更加缺乏，特別是針對一些物業管理單位內部嚴重忽略員工個人的技能培訓，同時沒有對相關管理工作人員展開更加系統性的職業道德教育，沒有建立起標準的崗位工作制度，以及相關物業服務標準，沒有形成一套更加科學嚴格的物業管理考核工作模式，整個操作流程存在較多的不規范現象，服務質量無法得到充分落實，進而造成物業管理企業經濟效益較差。

物業管理企業單位內部管理工作成本相對較高，主要表現在人工成本偏高、能源損耗量大、設備維護等幾個方面。通常，對于住宅樓和寫字樓的物業費用當中，人工工資占比量超過了50%～60%，物業管理工作單位內部勞動力比較密集，機構內部的人員構成比較復雜，經常會出現一些無所事事的工作人員，同時很多工作技術難度相對較小，并沒有過多的技術含量，在人力資源的投入量方面存在大量的浪費現象，進而加大了各個工作環節成本以及能源的損耗。在管理工作方面并沒有展開具有計劃性費用開支，權責劃分不明，同時物業管理工作成本易失控，整個費用超支，進而造成了企業經濟效益出現較大虧損。

（三）收費率偏低影響企業單位的正常運營

由于物業管理工作單位在資金的運營方面，主要來源于物業管理費用，但是在我國各個地區出現拖欠和拒絕繳納物業管理費用的現象，各個地區都不同程度地存在，進而也成為要物業管理工作的一道重點難題。比如，我國某城市一處中房物業管理企業單位，在該轄區內部數百戶住戶拖欠物業管理費用達到數十萬元，最后通過和業主之間打官司解決的方法來進行處理，造成物業管理企業單位產生了不同程度的經濟虧損現象。同時由于物業管理收費標準制定不科學，企業存在較大的虧欠，這一問題在我國各大物業管理企業內部頻頻出現，對整個物業管理企業的經濟效益產生了較大的影響，歸根結底主要影響因素，在于業主對物業管理工作服務質量不滿意。根據相關調查工作分析顯示，居民對于物業管理工作不滿意的程度超過了20%，由此可以看出，物業管理企業在整個管理工作模式上需要進行進一步革新，增加客戶的良好服務體驗，并且需要針對物業費收費率問題進行深入研究，防止出現物業管理企業產生較大的經濟虧損現象。

二、提高物業管理企業經濟效益的有效應對策略

（一）建立更加先進的經營管理工作理念

對于物業管理企業而言，管理工作理念是整個物業管理工作的重要引導，必須要對傳統的管理工作思想進行徹底解放，因為開發商自身所組建的物業管理公司，要樹立起必要的經濟風險防控意識，要全面加強物業企業運營管理工作能力，進而實現自身的良好經濟效益。通過政府房管機構單位轉制而來到物業管理公司，需要對傳統的管理工作方法進行有效革新，要樹立起更加科學嚴謹的服務工作意識，提供出更加專業的服務工作內容，打破傳統的 “鐵飯碗”等用人思想，要實現整個物業管理企業單位的人力資源可控化，要充分適應社會經濟市場的發展趨勢，迎接社會市場發展所帶來的挑戰和機遇，有效實現物業管理工作的規范化和先進化操作。物業管理工作單位需要從主觀意識上，徹底做好業主的相關服務工作，要盡可能達到業主的滿意程度，盡可能滿足業主對物業管理工作的各項需求。

（二）全面加強物業管理工作人員的綜合素養培訓工作

對于物業管理企業而言，管理工作人員的綜合素養直接決定整個物業管理工作效果和經濟效益，因此在日常管理工作過程中，需要為物業管理企業單位培養出更多優秀的專業性人才，要求物業管理人員不僅具備更加良好的思想素質，同時更需要掌握更加專業的技術，將其有效運用在實踐工作當中。企業方面需要不斷從外部引進更高素質的管理工作人才，同時需要在企業內部有效營造出一種刻苦鉆研，以及不斷學習的良好工作氛圍，要周期性舉辦一些專業知識培訓以及工作內容考核，充分保證物業管理企業在激烈的社會市場競爭和發展過程中取得長遠穩定發展。在人員培訓工作過程中，重點包含了以下幾個方面內容：

第一，需要全面提高物業管理人員的綜合素養。單位內部的經理人是項目最高的領導者，同時也是保證企業管理工作開展的關鍵。因此，對于經理層面的管理工作人員來講，在實踐工作當中需要不斷學習和總結更加先進的物業管理工作經驗和技術，同時要進一步培養企業內部基層物業服務人員的工作技能，有效適應業主多樣化發展需求。

第二，要全面提高物業管理工作標準。作為企業中堅力量的項目經理，其專業素養以及工作能力直接關系到整個物業管理工作的效果以及經濟效益。

第三，要全面提高物業企業基層工作人員的綜合素養，企業基層工作人員主要是服務在工作的第一線，需要直接面對業主開展相關的物業服務工作，他們直接代表著整個物業管理公司的形象，同時也直接影響到業主對物業管理工作的滿意程度。

第四，要想全面提高物業管理工作的質量和效果，必須要培養一支高素質的物業管理人才隊伍，建立起更加科學有效的培訓工作機制，始終將物業管理人員的技能培訓工作放在重要工作位置，造就出一支專業層次更高、更加年輕化、思想更加豐富的物業管理工作團隊，保證物業管理工作的高質量落實，進而實現物業管理企業的更高經濟效益。

（三）嚴格控制物業管理企業的成本消耗及開展多種經營業務

現階段，我國在物業管理工作的收費標準方面，基本上是通過市場調節價或者政府提供出指導價格，保本微利是國家制定物業管理收費標準的重要工作導向，因此在很大程度上限制了我國各大物業管理企業的經濟利益空間。在這種工作發展背景下，需要進一步控制成本投入量，對提高物業管理企業的經濟效益有著重要的意義。在實踐工作當中，企業要在不增加企業管理工作成本以及加大業主經濟負擔的條件下，為業主提供出更加周到規范的物業服務，是每個物業管理協單位所追尋的重要工作目標，因此在實踐工作中需要從以下幾個方面著手：

第一，需要建立起一支更加精明能干的物業管理服務團隊，盡可能減少中間管理人員層次，同時減少人員的構成總量，每個部門工作人員可以具備身兼多職的專業能力，可以將物業管理工作中的保安、保潔以及綠化工作等，轉交到外部專業化單位，或者聘請成本較低的臨時工來進行替代，以此進一步控制物業管理工作的經濟成本投入量。

第二，在日常工作過程中需要有效落實成本節約工作原則。通過使用各種控制工作制度，有效降低各種費用和能源的消耗量，在具體管理工作當中需要節約每一項經濟開支，降低每一度電能資源的消耗，控制不必要的水體資源浪費問題。要積極做好宣傳工作，鼓勵業主充分參與到節能降耗的工作當中，以此來有效保證物業管理單位的經濟成本投入量，可以得到有效控制。

第三，對各種先進的科技技術手段進行有效應用，進一步降低生產工作費用，提高服務工作質量。在公共照明、綠化以及安保等多項工作方面，采取全新的科技技術手段，可以進一步降低企業單位的能耗量，同時還可以控制設備維護費用的支出以及人工成本減少。

第四，依托社區人口資源，一業為主，多業并舉，積極開展房屋經紀、洗車、蔬菜配送、家政保潔等便民增值服務，增加企業的營業收入和利潤，創造更好的經濟效益。

三、結束語

隨著我國社會的不斷向前發展，物業管理行業已經成為不可或缺的新興產業，在我國歷經40年的發展，已經得到了社會各界的廣泛認可，日益成為百姓“家門口的幸福感”的重要途徑，為人們的日常生活提供出諸多方便和生活保障，為政府排憂解難，共同創造美好生活。