限購政策對住房市場價格與租金的影響分析

崔婷婷

摘要：限購是為了避免住房買賣市場的出現投機行為，不過很明顯該政策的施行會影響到買賣住房市場和租賃住房市場。國家在日后形成政策的過程當中，需要重視形成長效調控機制，促使政策更為可行，與此同時也要適應另外的市場化調控措施等，形成和健全承租人保護制度、支持租賃市場多種多樣的供給方式、引領和調控住房供需架構，促使我國住房市場能夠按照一定的標準持續健康發展。

關鍵詞：限購政策;租買互動;動態均衡;住房價格;住房租金

現階段我國的房地產市場正在逐漸走向市場化供需體系，居民對居住環境和住房質量提出了越來越高的要求，不過依舊存在著住房供應和需求之間的架構無法更好地調節、大型城市當中的房價不斷上漲等諸多問題。住房買賣和租賃市場彼此之間有著密切的關聯，需要把兩個市場統一起來進行研究并且了解其內在的聯系。與此同時，現階段的政策方面的探究很少關聯到租賃市場，更沒有形成系統的針對租賃市場和買賣市場放在一起展開探究，所以站在理論和具體操作的視角上，針對日后國家需要，怎樣促使住房市場持續取得進展和市場機制逐步健全方面，還有很多需要改進和完善的地方。

一、限購政策研究綜述

限購政策需要歸屬到管制行為當中，通常情況下，政府管制關鍵是面向公用事業、通訊、電力、交通等多個產業展開的。國外研究人員針對政府管制展開的探究也多數匯聚在這些方面。房地產具備的兩面性導致其在國民經濟取得進展的過程當中地位非常關鍵。與此同時，也出現了大量的市場方面失控的狀況，所以大部分國家和地區會針對房地產市場進行干預。美國干預政策大部分從住房金融市場著手，也通過土地用途和資金進行管制。綜合來看，大部分采取的是價格管制。歐洲對于住房進行干預措施，大部分匯聚在住房保障和租賃市場。住房管制也存在于亞洲諸多國家和地區，比如韓國、馬來西亞在很長的一段時間里，都是進行住房分配制度并且進行住房價格限制，香港在二戰之后很長的時間里也是采取了租房管制。

二、限購政策對住房市場價格影響機理分析

頒布限購政策是為了避免住房市場上出現投機行為，盡可能使住房具備居住屬性。依照經濟學原理在住房市場上對一些需求進行抑制會降低總需求量。在供應不變的前提下，價格會隨之下降。不過對于目前住房市場來說，限購政策造成的影響相對復雜。一方面限購對于投資性需求造成了抑制，導致總的需求量降低。另一方面，限購也直接不利于開發商進行開發，從而降低了供應量。

站在限購政策對于住房價格影響方面來分析，應該是階段性進行的，第一個階段，政府頒布相關措施之后導致銷量下降，但是一級價格市場沒有出現波動，二級市場價格有可能發生變化。第二階段，預期出現了變化，市場主體預期價格會進一步降低，與此同時供應也隨之而減少。第三階段價格有可能降低，在這種影響下，前期猶豫不決的人們開始根據本身的需求進入市場，成交量因此而上升。

三、限購政策對住房市場價格與租金的影響分析

第一，限購政策能夠更好地抑制一線房價，同時能夠更好地刺激租金，政策的施行造成了一線城市房價降低7.5%左右，與此同時，租金上漲幅度達到4.4%，限購措施影響下，房價和租金之間可以看出有明顯的關聯，房價上漲導致租金上升，租金上升又直接作用于房價。綜合來分析房價和租金彼此雖然產生影響的要素不一樣，但是并不是完全獨立的，而是彼此互相約束的，一線城市對房價造成影響的因素包含經濟基本面因素、房地產投資開發狀況等多個方面，租金則關鍵是由于經濟基本面、家庭收入情況等幾個方面的影響。

第二，政策施行之前和之后，房租和租金彼此之間的關聯出現了明顯的波動，限購之前租金對房價之間的關系是正向的，但是并不是很明顯，限購之后，租金對房價有明顯的正向作用，并且影響效果顯著。限購之前和之后房價上漲都造成租金明顯的上漲，因此能夠看出施行了限購政策之后，房價和租金彼此有著更強的關聯，發生的波動也是同步的，租金因為城市的特點以及經濟基本面造成的影響相對更大，和城市經濟取得進展方面有著密切的關聯，房價則是不需要依托于經濟基本面，不會因為租金受到波動，而限購政策的施行，能夠對房價迅速增長起到抑制作用，利用對部分人的購房需求加以限制，引領其進行租賃活動，對于需求架構能夠適當的加以調節，需求量上升和需求人員多種多樣，也促使租賃市場更為健全的發展，有利于購房和租房彼此之間的相互替代。

第三，限購政策的施行，有利于對房價和租金造成影響的各類因素的波動，限購之后股票價格指數對于房價出現了明顯的負面影響，與此同時，住房銷售面積產生的負面影響也變得明顯起來，這有可能是因為開發商的供給措施發生波動造成的。限購措施施行之后，城鎮居民可以支配的資金和第三產業在國內生產總值當中所占的比例，對于租金產生明顯的正面影響，但隨著一線城市人口越來越多和產業架構出現進一步調節一線城市的租賃市場規模正在增大，而限購政策雖然造成租金上升，不過也能夠促進住房租賃市場發展，越來越多樣化的住房消費需求面前，租賃市場必須在逐步取得進展的過程當中進一步健全，這對于住房市場供求架構的調節和租買選擇機制逐步產生是有利的，市場機制能夠更好地發揮出其價值，住房買賣市場和租賃市場能夠更為協調。

四、政策建議

（一）注重政策差異化，提供多元保障

依照本文研究的結果，租賃市場因為受到限制導致原本進行房屋租賃的人需要面臨突然上漲的租金，不得不接受房租的上漲，或者是搬進租金更便宜的房屋當中，消費者在租房市場當中能夠享受到的福利因此而降低。所以國家實施限購政策時，要盡可能的精準貫徹，將范圍進行控制，以免導致另外的群體能夠得到的福利減少。

與此同時，需要全方位的考量不一樣的層面的人群的住房消費情況，特別是對于低收入家庭來說，限購政策會對其造成巨大影響。比如可以為低收入家庭采取經濟性保障措施，但是需要盡可能減少因為各類資源的錯誤配置導致的價格管制措施，要對租金補貼、減少和免除稅收、公租房、廉租房等方面進行考量，從而能夠進一步降低因為住房產生的壓力。

我國現階段各個區域范圍內存在明顯的不同，對市場方面進行總體考量，政府在實施措施時，針對不同的房地產市場進行細化，從而對應的采取措施進行調節控制，限購政策會造成租賃市場當中的一些消費者失去福利，但是從另一個方面而言，也能夠促進住房租賃市場不斷的取得進展，促使租賃市場進一步健全，從而能夠滿足住房消費者越來越多樣的需求，要盡量適應這一發展方向，形成和完善承租人保護制度。支持租賃市場采取多種方式進行供給，引領和調控住房供需架構，進一步健全我國的住房市場，促進房價能夠科學合理的降下來。

（二）提高政策可信度，建立長效機制

中國房地產市場還在逐步取得進展的過程當中，無法完全依賴于市場機制，所以政府的政策措施方面的調節控制，在很長的一段時間內還會存在，不過政府不斷的進行調節，會導致市場參與人員對政策措施不再敏感，如果政策可信度引起市場質疑，不但無法達到預期，還有可能由于市場預期發生變化而促使房價發生更大的變化。現階段地方政府和中央政府相關政策之間往往存在沖突，所有新政策的施行都會導致政府和市場參與各方進行博弈，所以政策的可信度會直接對參與方決策造成影響，如果不能更好的促進政策的實施，提升政策的可信度，有可能造成日后其他政策的施行受到影響。所以政府需要將重點放在形成長效調節控制體系方面，而不是進行多種措施的嘗試，還要形成完善的住房信息相關的網絡，對于市場供應和需求方面進一步把控，才能夠在形成相關措施時更為科學合理。

現階段市場當中多種不確定因素導致大量的消費者進行決策時，往往因為這些因素而沒有辦法科學合理的進行選擇，消費者的預期不夠理性，會導致房地產市場價格出現偏離。政府需要進一步使市場公開化，將數據統計和公布信息的效率進一步提升，盡可能提供有效信息，從而才能夠確保消費者的權益，進一步健全市場機制。

（三）減少行政性干預，完善退出機制

市場干預機制在沒有安排好退出機制時，極有可能造成行政權力被濫用，導致對市場方面的過分干預。如果限購政策沒有在很長的一段時間內不斷施行，那么其對于投機方面的抑制以及房價的穩定等諸多方面都是極其不利的，盲目的退出有可能造成房價再次上漲，如果很長的一段時間里實施的是這種行政禁令，有可能會導致住房市場的供求體系受到影響，所以要結合上面提到的長效調控機制，通過恰如其分的方式，選擇恰如其分的機會退出市場。利用對公眾預期進行引領和逐漸退出，屬于政府經常使用的退出策略，這樣才能夠盡可能降低不合理預期對市場造成的影響，預防價格不斷的上下浮動導致消費者蒙受損失。

穩定的市場氛圍對于市場自我調節方面是極其有利的，可以利用減少限購方面的行政性干預措施來降低對于二套房貸的限制，這樣有利于存量房市場的發展。與此同時，支持機構和個人在租賃市場上擔任起出租人的角色，促使租賃市場當中的供給不斷改進和完善，從而使買賣市場和租賃市場一起取得進展，來共同促進住房市場朝著多層次發展，從而能夠促使房地產市場自我調節價值得到更大限度地發揮，有力的確保消費者的權益。

五、結束語

限購政策實行一段時間之后，伴隨的交易不斷增加，房價會上漲，租金會降下去，如果政策不斷的施行，限購的確能夠導致住房買賣市場房價按照一定的預期降低，住房租賃市場當中的租金上漲。與此同時，在沒有進行限購的前提下，因為需求方面的需要，房價和租金不可能同時產生波動，房價的變化遠遠高于租金的變化，而進行限購之后，需求方面受到限制，對于價格的穩定起到了積極的作用，房價和租金同時發生波動，房價不會大幅度的偏離，能夠更接近租金體現出來的房產收益價值。

參考文獻：

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