加強房地產成本核算的意義與措施

朱愛英

摘要：現階段，我國政府針對房地產行業的相關管理政策在不斷的調整和完善，房地產行業無論是從外部環境還是從內部管理方面，都在不斷朝著規范化和完善化方向發展。但是，在這樣的大環境背景下，房地產企業怎樣對自身成本核算和成本控制進行科學管理，成為房地產企業適應社會市場發展的重要保障。基于此，本文以加強房地產成本核算的意義和有效措施為主對房地產成本核算工作進行了分析和討論。在介紹了加強房地產成本核算意義的基礎上，對房地產企業成本核算中存在的問題和不足進行了分析，最后，提出了一些加強房地產成本核算的有效措施和方法，旨在為提高房地產成本核算質量和效果提供一些有價值的參考。

關鍵詞：房地產企業;成本核算;重要價值;經營目標;管理水平

目前，我國政府對于房地產行業制定了更完善的政策，以此來促進房地產行業穩定合理的發展。在這樣的發展背景下，房地產企業要想更好地在市場競爭中獲取更有利的地位需要有效地控制企業自身的成本，加強成本核算，提升房地產企業的自身競爭力，實現房地產行業的良性發展。

一、加強房地產成本核算的意義

（一）有利于實現房地產企業經營目標

就目前整體的房地產發展情況和社會經濟發展形勢來說，房地產企業如果把自身的經營管理工作僅僅局限在內部的單獨部門，會導致房地產企業失去外部市場競爭力，長此以往，房地產企業的可持續發展將會受到很大的阻礙。所以，房地產企業需要加強自身的成本核算管理工作，完善企業財務工作，根據房地產企業自身的發展情況對成本核算工程的內容和范圍進行控制，實現成本的最大價值和作用。而這一工作可以更好的讓房地產企業在經營發展中，優化自身的內部管理工作，完善內部工作流程和環境，讓各個環節流程中的工作效率得到提高，實現房地產企業經營發展目標。

（二）有利于提升房地產企業內部管理水平

在房地產企業經營管理發展的過程中，成本核算工作是財務管理工作中的重要組成部分，同時也是企業經營發展管理工作中的重要內容，對于企業的良性發展有著重要的價值和意義。成本核算工作中包含了眾多的內容，不僅涵蓋了企業生產經營，同時也包含了企業的整體性內容，成本核算管理工作深入到了房地產企業各個工作內容的深處，從企業的整體發展目標出發對企業的經營狀況進行負責。另外，成本核算工作管理過程中主要是借助于各種先進的有效手段和方法，讓企業的經營決策更加科學合理，符合企業的經營發展，讓企業的經營管理更加順應整個房地產市場的發展，更好的實現企業經營效益目標。

二、房地產成本核算問題

（一）成本核算資金賬目不規范

在以往的房地產企業管理模式中，房地產成本核算中的資金賬目管理并不規范，導致房地產企業在進行房地產業務的財務管理工作時，無法對成本進行準確的核算和管理，主要表現為以下幾個方面;第一，在房地產企業中成本核算內容比較冗雜、會涉及很多的項目成本，需要非常專業的成本核算人員來進行管理控制。但是，一些房地產企業對于這些成本核算工作，仍然是由普通崗位的財務人員來進行核算管理的，因其專業水平不高，在工作上并不能積極主動的去對各個項目的成本內容進行主動了解，導致一些項目的資金賬目管理不夠完整規范。第二，因為很多房地產企業對房產項目的銷售非常重視，而對于財務管理工作并不重視，財務管理人員的專業水平要求并不高，除了財務總監之外，其他普通員工只要有些經驗，是相關財務專業方向的即可上崗，所以，這些財務管理人員對于各個工程項目的成本分類認識不足。比如，各個項目前期的工程結算款、基礎建設費用、安裝工程款項等都是在工作過程中不斷摸索著開展，工作效率和質量并不高，導致房地產企業的很多項目建設中出現了分期支出問題。第三，一些財務人員對于房地產項目的成本認識也有所偏差，導致把不同階段的成本支出歸類成為同一類別;另外，房地產企業中的財務人員工作崗位變動也比較大，這些崗位變動導致資金賬目管理沒有形成連貫性，造成資金賬目管理缺乏規范性和統一性。

（二）款項支付晚于工程期

現階段，房地產企業的成本核算工作呈現出工程款項的結算要晚于工程進度，工程進度和工程款項的支付時間并不統一的問題。如果出現這種情況，需要房地產企業先向有關部門對工程量的情況進行詳細的說明，在有關部門了解實際情況并進行審批核對之后，明確下一步的工作。但是，通常情況下，這個過程需要的時間非常長，房地產企業財務部門在沒有得到準確的回復之后，在不做成本核算的情況下，并不能對工程量進行準確的估算，這樣就導致發票的獲取和項目的開發成本，要晚于實際的工程項目開發進度。另外，很多時候房地產企業的前期投入成本比較高，對于資金的需求量比較大。這種情況的發生也會受到國家相關政策的影響，在政策的引導下，房地產企業的資金獲取渠道變窄，再加上成本的需求量增加，如果銀行等金融機構放緩了對房地產企業的放貸速度和放貸規模，房地產企業的資金籌集就會受到很大的限制，只能通過信托的方式來進行資金籌集。

（三）成本費用的歸類不規范

房地產企業中的成本費用主要是各個項目中的成本費用，是成本核算工作的重點內容，成本費用的歸類直接會影響成本核算工作的效率和質量。但是，在很多房地產企業成本核算工作中，對于成本費用的歸類出現了眾多的問題，比如，一些企業把日常管理和生產經營中的費用隨意納入間接成本或者是直接成本中，對于兩者的關系并不做明確的分類;還有一些房地產企業過于重視企業整體的成本核算工作，而對一些下屬企業的分項成本并沒有進行詳細的規劃和分類，導致整體的企業成本投入和實際的成本情況不一致。此外，一些泛地產企業在內部的經濟分配方面也缺乏科學根據，隨意性明顯，并不是嚴格按照成本分配原則來進行成本分配管理的，這種行為容易導致成本費用的歸類出現問題，造成成本核算的質量不高，無法對成本進行科學有效的控制。

三、加強房地產成本核算的建議

（一）統一與確定成本核算對象

在我國的房地產行業分期開發現象的出現，新的產品形態也逐漸顯現出來，這就要求房地產企業在項目開發之前對項目的開發情況進行細致、全面的分析，如樣板房、分期開發和相關的配套設計，以及裝修等內容，在做好充分的分析和了解之后，按照成本核算統一的原則來對企業各個項目的成本核算進行管理，提高對各個項目成本核算的及時性和有效性，還可以對各種成本進行有效的監管。首先，針對一些規模比較小的房地產開發項目要進行獨立的成本核算，因為規模比較小，所涉及的成本核算內容相對比較少，開展獨立核算更加便于對項目成本進行科學管理。其次，對于那些規模比較大，建設周期比較長的房地產項目，如商業中心、購物中心等大型房地產項目，可以按照項目的功能作用來對項目進行成本核算，這樣可以更好的和其他項目的成本核算內容進行區分，在企業成本核算工作開展中形成明確但又統一的成本核算對象。

（二）規范與整理工程資金項目

房地產企業在進行成本核算時，一些財務人員并不能對房地產項目的成本支出進行準確的歸類，并且房地產項目的種類比較多，只能依靠經驗來進行歸類，這樣比較容易出現資金項目紊亂問題，所以，房地產企業需要采取科學有效的措施。首先，財務部門要針對成本核算工作派遣專業的人員進行管理負責，并且在進行成本核算時，要在工程款項支付之前，對成本項目的類型進行明確和劃分，并對成本項目的分類通過文件資料的方式進行劃分，對沒有辦法進行核定的成本項目類型進行集中管控，以此來規范整理工程的資金管理項目，保障成本項目的合理性和科學性，避免因工程項目的建設周期影響到成本核算管理。其次，在進行臺賬工作時，要對無法區分成本項目類別的內容進行特別備注，為后續的成本核算管理人員提供有效的參考依據。

（三）加強對成本核算費用的整理分配

房地產企業的成本核算費用的分配，主要是采用的直接成本和間接成本分類管理的方式，但是，在實際的工作中很多成本核算人員，并不能準確區分哪些成本項目屬于間接成本，哪些屬于直接成本，企業也沒有統一的直接和間接成本分類標準，導致房地產企業的成本核算費用整理分配發生問題。因此，要采取一些有效的措施來加強對成本核算費用的整理分配，形成完善的分配標準和制度，按照不同成本項目類型細節和特點來進行整體性的分類，為成本核算人員提供直接和間接成本費用的分類和計算參考依據。比如，可以按照房產項目預算面積或者是收益比例，作為公共配套設計費用分配給收益對象、按照因果關系來把基礎設施費用合理分配給各個用戶。

（四）加強費用記錄管理的合理性

房地產企業還要對成本核算費用的記錄進行科學管理，以此來加強對成本費用的管理。房地產企業在對不同項目，不同類型的成本核算對象，成本核算費用進行統一整理歸類時，需要把其中數額比較小的成本費用項目進行統一合并，并在相同的標準下來進行核算;針對數額比較大并且成本費用在不斷發生的項目，采取單獨設計的方式來進行核算。在進行成本費用記錄時，房地產企業還要在比較短的時間內進行成本費用的記錄，在此過程中可以利用明細臺賬的方式，對較長一段時間內的費用記錄進行整理和歸納，以此來保障成本核算費用的準確性。

四、結束語

總而言之，在房地產企業發展中，加強成本核算管控，對房地產企業的良性發展有著重要的價值和意義，不僅可以優化房地產企業優化內部經營管理環境，同時還有利于房地產企業快速實現其經營發展目標。因此，房地產企業要及時對自身成本核算工作中的問題進行科學分析，找出可以解決成本核算問題的有效措施和方法，提高房地產成本核算效率和質量。

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