爆雷的恒大到底怎么了

小猩

恒大的崩盤危機，橫跨樓市、財經、股市多個領域，各種聲音、各種傳言滿天飛。

像“違規挪用資金、項目停工數月、工人討薪、業主維權、被上市公司追債、被人民銀行約談”等情況也被眾多知情人爆出，負面信息鋪天蓋地襲來，有說恒大欠債高達1.2萬億的，有說恒大馬上要破產的，不少人都在發問“恒大到底怎么了？”

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在了解事情來龍去脈前，我們先了解一下恒大是個什么樣的企業。

恒大集團于1996年在廣州成立，2000年成為廣州房地產最具競爭力企業第一名，并于2006年開啟了全國化布局，躋身中國房企20強。2009年，公司在香港成功上市，成為當時在港市值最高的內房企。

時至今日，恒大集團已經成為了世界500強的企業，除了大家熟知的恒大地產，它還擁有恒大新能源汽車、恒大物業、恒騰網絡、房車寶、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等，共有八大產業。

但這些業務對于房地產起家的恒大來說，有的并不熟悉也不擅長，雖然在地產行業是大亨、佼佼者，但這并不代表在其他行業也能風生水起。

自2020年7月以來，中國恒大股價就持續暴跌，市值縮水超9成，而且像足球、汽車、純凈水、糧油、健康這些產業更是連年虧損。

02

恒大處境到底有多困難？現在面臨的問題又有哪些呢？

恒大財富出現兌付危機，引發群體維權，未兌產品金額可能高達400億元，涉及面可能超過7萬人。信用危機，引發未來經營性現金流惡化。

今年6-8月公司銷售分別為716億、438以、381億元，同比增速為-6%、-13%、-26%，呈現下滑態勢。

由于恒大財富已引爆公司信用危機，購房者對公司期房竣工信心已消失，銷售預計將進一步下滑，且下滑幅度預計較大。由于恒大集團經營性現金流主要靠地產銷售，因此未來經營性現金流預計將快速惡化。

那究竟恒大是怎么一步一步走到現在這種困境中的？

1、高杠桿擴張后的債務惡化

首先，恒大在這十多年間瘋狂拿地蓋樓，尤其是利用杠桿（負債）拿地，熱炒房價，雖然近些年越來越嚴厲的房地產政策陸續發布，“房住不炒”成為主流，國家也重拳打擊炒房行為，而恒大卻依然在肆意熱炒房價，四處拿地蓋樓。

在萬科曾喊出“活下去”口號時，恒大還在全國各地瘋狂拓展它的房地產版圖。

2、盲目無序擴張多元化業務

其次，我們剛提到的恒大拓展汽車、金融等眾多不熟悉項目，導致其負債越來越高。僅僅是汽車項目，截至2020年投入已經達到了474億。

據統計，近兩年累計虧損超過了百億，沒有造出一輛車的恒大汽車，卻已經燒了五六百億，這種盲目、無序的擴張多元化對恒大自身來說，也是一種損耗。

3、高比例分紅削弱現金流

根據數據統計，恒大2013年至今房的股利支付率為48%，高于同行。

其中受益最大的就是許家印家族。直至2021年7月15日，恒大突發公告商討派發特別股息，市場質疑此舉“掏空上市公司”，隨后7月27日公司公告決定取消特別分紅方案。

4、政策接連沖擊

最后，今年政策調控也就是導致恒大陷入目前這個困局的最大原因。

今年，稱得上是房地產行業的改革年，像指導價出臺、銀行貸款困難、“三道紅線”等等多方面因素全方位對房企進行圍剿。

像恒大這種負債率本來就比較高的房企，受到的沖擊更大，負面消息接連傳出，加上樓市漸涼，銷售量下滑，銀行回款也比較困難，雖然說恒大的土地儲備貨值較高，但恒大并沒有足夠的資金去支撐其開發，甚至目前存在變現困難和折現風險。

03

那恒大真的要破產了嗎？

雖然恒大目前已經“四面楚歌”，但是它想破產也并沒有那么容易。這個世界上很多事情并不是非黑即白，所以，對于恒大來說，也不是只有破產和不破產兩個結論。

恒大的財務危機問題中，社會、經濟問題是非常復雜的。一般情況下，大型企業倒閉帶來的負面影響是遠遠大于正面影響的。

而且，由于恒大的“大勢已去”，目前對地產市場也造成了很大的影響。

比如說恒大事件讓地產行業內的部分民企信用連帶受損，融資受限，也使得其謹慎拿地，更加重視銷售回款，讓那些融資正常的央國企拿地競爭減少，短期銷售烈化。

再從另一方面來看，恒大事件也在一定程度上影響到房企們拿地積極性。近期各地的第二次集中供地的土拍呈現“滑鐵盧”現象，流拍率大幅提升，可能將加劇地方財政壓力。

再者，恒大如果破產，造成的后果不堪設想。

1、已經購買了房子還沒有收房的購房者。如果恒大倒閉，在建的樓盤恐怕都會爛尾。在全國各地，恒大現在還有多少工地？將會有數百萬的購房者錢房兩空。

2、銀行和金融機構。恒大的有息負債是5000多億，如果恒大破產，銀行的這些錢很有可能會打水漂。那么，這幾千億的損失，將會由銀行和這些金融機構承擔。

3、賣地者。前幾天，一個城市區政府還在公開向恒大催收以前拖欠的土地出讓金，恒大現在全國數百個城市，究竟拖欠了多少土地出讓金，恐怕只有他們的財務部門知道。

4、恒大的員工。現在恒大有20萬員工，如果恒大破產，這些員工肯定都要失業，全國范圍內與恒大有關的企業數量很多，每一個人的背后都是一個家庭。

5、恒大的供應商和建筑公司。恒大現在有多少商票逾期，還有多少開出的尚沒有逾期的商票，恐怕也不是一個小數字。如果恒大倒閉，這些手握恒大商票的供應商和建筑公司，肯定是損失慘重，大的供應商還好一些，中小供應商可能因為拿不回貨款而瀕臨破產，那么這些供應商的員工同樣會面臨失業。

6、恒大的股民。恒大現在的股票是4只（中國恒大、恒大物業、恒大汽車、恒騰網絡），市值加起來好幾千億，如果恒大破產，幾十萬甚至幾百萬的股民同樣損失巨大。

所以，恒大破產不是看熱鬧那么簡單，是會直接給市場和全國幾十萬普通人帶來巨大損失的，因為牽扯的后果太嚴重，不管是他救還是自救，恒大都必須要撐下去，不然后果不堪設想。

04

那恒大的房子能不能買？買了恒大的房，我要不要退？它爛尾了，我該怎么辦？

前面我們提到過，恒大這樣的大企業想要破產也沒那么容易，至于能不能買，需要參考這三個層面：

1、如果恒大的項目已經建好了（現房），就可以買。

2、如果這個項目還沒動工，那千萬不要碰。

3、如果已經入手了一個在建的恒大項目，我的建議是千萬別去鬧著退房。不鬧，還有機會把房子建完;如果鬧大了，還真有可能爛尾。

那這品牌房企都在接二連三的爆雷，作為置業者，買房該怎么買呢？

大家買房時可以參考“三道紅線”，這其中分為了“紅-橙-黃-綠”4檔管理。

屬于紅色檔的房企大概就是沒有人會給他借錢了，就比如恒大、首開、綠地3檔全踩，這類房企的爆雷危險性較高。踩了兩條線的屬于橙色檔，祥生、華發、首創等。只有一條線的是黃色，綠色檔當然就是最健康的企業了。

可以說，“三道紅線”政策的發布，在規范整個地產行業的同時，也指出了房企存在著的問題。

有統計數據顯示，近3年來，全國已有超過1000家房企申請破產清算，意味著平均每天有一家房企破產，房地產市場正面臨新一輪大洗牌。

不過由于目前樓市不平穩，現在置業需要更加的謹慎，大家買房時除了要考核樓盤品質之外，更要關注開發商的資金監管情況以及土地儲備情況，還要重點關注房企的“三道紅線”，因為處于綠檔安全區域的房企開發出的房子爛尾可能性比較低。而踩著“三道紅線”的房企，凈負債率較高，存在一定的風險。

所以，大企業安全系數更高一些。當然，中小房企這個時候也不能總被誤傷，有些小房企實力還是很強的，我們可以重點關注它的兌現能力和資本背景。