物業核算存在的問題及建議

□熊埕瑜

（財信智慧生活服務集團有限公司 重慶 400000）

1 物業核算存在的問題

1.1 權責梳理

隨著行業內收并購的開展，大部分被收購方采用收付實現制核算，收付轉權責的梳理成為財務接管的“痛點”，包括收入權責梳理和成本權責梳理。

收入權責梳理需清理權責轉換時點的應收余額、預收余額，以及權責核算所需的面積、單價等基礎信息。成本權責梳理一是需清理保安、保潔、維保等外包合同，以便統計成本權責計提金額；二是需人事部配合提供當月人力成本表，以便權責計提職工薪酬。

權責梳理存在以下幾點問題。一是大部分被收購公司無收費系統或收費系統數據不完整，無法直接獲取權責轉換所需的相關數據；二是保安、保潔、維保等大額固定成本無合同臺賬或臺賬信息不全。

1.2 公共收益

公共收益是指利用物業共用部位、共用設施設備進行經營所得的收益，主要包括小區公共場地的車位租金收益、小區公共區域的廣告收益、小區公共區域設立攤位的租金收益、電梯廣告位的出租收益、游泳池的經營收益以及其它利用小區公共部分經營產生的收益。

此外，由于部分地方物業管理條例及物業服務合同對公共收益的用途及物業公司的提成比例無明確規定，部分物業公司將其作為自有收入核算，存在合規性風險。

1.3 酬金制項目

根據物業管理收費模式，物業公司接管的項目可分為包干制和酬金制。酬金制是在收取的物業服務資金中按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足均由業主享有或承擔的物業服務計費方式。

酬金制項目合同條款包括：公司對酬金制項目進行獨立核算，單獨開立銀行賬戶，收取的物業管理服務資金為所繳納的業主所有，由公司代管，公司不能從該賬戶取得除酬金外的其他收入；物業管理服務資金只能用于支付物業項目運營管理費用、酬金、法定稅費等；應編制年度和月度成本費用預算和結算并報委托方審核同意，服務提供方的確定須經委托方同意；公司因該物業管理行為與第三方簽訂合同所產生的所有債權、債務由委托方享有和承擔；物業管理服務資金年度運營收支盈余和虧損均由委托方享有和承擔；委托方聘請專業機構對合同期內的物業服務資金的收支情況進行審計，公司退出該物業時，應移交全部物業檔案資料。

此外，部分公司在核算時未對酬金制項目單獨區分，采用與包干制相同的方式核算，導致收入成本等相關財務數據虛大，不能真實反映財務狀況。

1.4 多經業務

除傳統物業管理服務外，物業公司根據現有業主資源，爭相開展多種經營服務，以提升物業公司盈利水平。常見的多經業務包括美居、旅游、汽車、家政、康養等創新業務，以及租售中介業務和線上商城業務。隨著多經業務的開展，核算體系存在滯后的情況，無法滿足管理需求。

1.5 代收電費

根據《企業會計準則第14 號-收入》第三十四條判斷，物業公司代收代付電費屬于代理業務，不應作為收入成本核算。實務中由于省市國稅局的相關規定，物業公司收取的電費不滿足代收代付條件，應按轉售繳納增值稅。由于財稅差異，核算上為便于申報往往將代收代付的電費作為收入成本處理，與會計準則不一致。

根據《國家發展改革委關于降低一般工商業電價有關事項的通知》（發改價格〔2018〕500 號）和《國家發展改革委辦公廳關于清理規范電網和轉供電環節收費有關事項的通知》（發改辦價格〔2018〕787 號）文件，物業公司應按照國家規定銷售電價向業主收取電費，相關共用設施用電以及損耗通過租金、物業費、服務費等方式協商解決；或按國家規定銷售電價向電網企業繳納電費，由所有用戶按各分表電量公平分攤。實務中部分物業公司對共用設施用電按固定金額收取或對業主電費加價收費，形成電費毛利，存在合規風險。

1.6 物資管理

物業公司的物資包括辦公物資及項目物資，根據行業特點物資周轉快，庫存水平低。實務中由于沒有物資系統或物資管理與財務脫節，核算上難以進行收發存核算，一般報銷直接相關成本費用。

2 處理建議

2.1 權責梳理

物業行業收費項目較多且主要為業主，收入權責梳理主要在于收費系統的清理及上線，成本權責梳理主要在于合同臺賬的梳理。

2.1.1 收費系統梳理

（1）收費系統的上線。收費系統的上線及清理是財務接管的一項重要工作，相關基礎數據清理工作量大，必要時可委托會計師事務所進行，具體工作為根據物業服務合同、建筑測繪報告、接房資料、收費臺賬等梳理項目基本信息，基礎物業費收費明細整理（業主姓名、收費面積、收費單價、應收余額、預收余額等），押金及保證金明細整理（基準日待退余額及明細）、代收水電費收費明細整理（業主姓名、抄表指數、收費單價、應收余額、預收余額等）。

（2）基礎數據復核。項目人員在收費系統中錄入各項目面積、單價、開始計費時間等基礎數據后，財務人員應進行必要復核，包括收費面積是否與實測報告一致、收費單價是否與合同單價一致、收費項目是否完整、是否包括單一項目計費和空置房計費等，以保證系統數據的準確性及完整性。

（3）收入權責核算。收費系統正常運行后，系統可自動生成包括期初應收預收余額、本期應收、本期實收、本期劃賬，期末應收預收余額等的月報表，為權責核算提供數據支持。同時，通過打通收費系統與財務系統接口并進行相關憑證配置，實現權責應收、收費下賬等自動核算。

2.1.2 合同臺賬的梳理

對保安、保潔外包、維保、房屋租賃等固定合同，梳理出完整的成本合同臺賬，包括項目名稱、合同金額、合同期限、主要合同條款等。根據臺賬信息統計周期性成本權責計提金額按月計提。

2.2 公共收益

公共收益財務核算應以物業服務合同為重要依據，業委會成立前的前期物業服務合同對公共收益的約定應參考地方物業管理條例相關約定。

目前，僅重慶、江蘇、福建等地方物業管理條例對物業公司公共收益提成比例進行了明確規定。業委會成立后的物業服務合同應與業委會就公共收益的定義、物業公司提成部分、公共收益的用途等進行明確約定。合同有明確約定分成比例的，物業公司按分成比例確認收入，同時對業主分成部分記入其他應付款；合同無明確約定，考慮能否通過補充協議進行約定，若不能，則應參加當地慣例或法律意見書進行相關處理。

此外，還應根據合同判斷公共收益分成的基數是按收入分成還是收益分成，若為收益分成，應按收入扣除相關經營管理費用后再進行分成。合同有明確約定公共收益使用范圍的，如公共收益用于物業共用部位，共用設施設備中修、大修和更新、改造費用，社區文化活動等，財務在列支時要清晰，保證相關操作流程合規，附件齊全，包括公共收益列支的公示文件、業委會書面同意的文件、社區備案資料等。

2.3 酬金制項目

酬金制模式下，物業公司相當于業主的管家，會計主體為物業管理處，相關資產、負債、所有者權益、收入、成本、費用均歸業主所有。物業公司作為代理人，對項目不具有實質控制權。酬金制項目應單獨建賬核算，其財務報表不納入物業公司并表范圍。物業公司僅對收取的酬金確認為營業收入。

實務中，個別項目簽訂的物業管理項目合同為酬金制，實際管理過程中均采用包干制的方法進行管理，此時需根據會計準則上“實質重于形式”進行判斷。但為規避相關法律風險，合同約定的模式與實際運營模式應保持一致。

2.4 多經業務

多經業務應按各業線條進行明細核算，明確各線條對應的核算科目及核算內容，同時同步更新收費系統的收費科目，確保核算科目與收費科目一致。

多經業務需結合業務模式判斷其屬于代理業務還是自營業務，代理業務按凈額確認收入，自營業務按全額確認收入。

判斷公司從事交易時的身份是主要責任人還是代理人的依據是向客戶轉讓商品前是否擁有對該商品的控制權，具體可以通過以下幾方面來判斷。①是否承擔了商品或服務的重大風險和報酬；②是否為首要責任人，是否承擔了存貨風險；③是否具有自主定價權，是否承擔了應收賬款信用風險；④是否以傭金形式收取對價。根據代理人的判斷標準，大部分多經業務如租售中介、線上商城等屬于代理業務。

此外，建立與多經收入相匹配的成本核算體系，清晰反映各線條的盈利情況，為管理層提供決策支持。多經業務成本大部分為業務人員的提成費用，實務中存在成本費用劃分不清的問題。從多經業務模式看，這些支出與取得多經收入直接相關，存在直接的、可預期的對應關系，應納入營業成本核算。

2.5 代收電費

代收電費的核算應與會計準則保持一致，按代理人記入代收代付科目處理。相關的財稅差異是客觀存在的，在稅務申報時對該部分單獨取數即可。

此外，業主用電單價嚴格按照電力局收費文件進行收費，電公攤做到業主用電分表到戶，要根據總表與分表的抄表情況準確計算電公攤情況，并做好相關公示。

2.6 物資管理

物業公司的物資一般較零散，項目物資分散在各項目上進行管理。物資管理應依托物資系統，通過物資系統實現收發存管理，包括物資的采購、驗收入庫、領用、出庫等環節，為物資集采及收發存核算提供支撐。通過打通物資系統與財務系統的接口并進行相關憑證配置，實現收發存自動核算。

3 結束語

隨著資本市場的認可及行業收并購節奏的加快，物業財務核算的規范引起管理層的高度重視。結合上市合規性要求及收并購財務整合，對物業行業財務核算存在的問題提出了相關建議，以期提高核算質量。