不動產登記中的若干難點及對策探討

王大猛

（鞍山市自然資源事務服務中心，遼寧鞍山 114001）

不動產登記是《民法典》確立的一項物權法律，是有別于傳統辦證的一項新生程序，是權利人對物權、所有權宣示的明晰方式。這是關乎民生的大事，與每個人都息息相關。新生事物的發展，難免會帶來種種問題和難點，在將來的制度制定和工作開展中有待完善，從而保障個人、企業和團體的利益不受侵害。

一、現階段不動產登記中存在的問題

1.法律法規還不完善

不動產登記中涉及的法律法規較廣。土地證的審批主要依據《土地管理法》執行，林業手續審批主要依據《森林法》》執行，房產證的審批主要依據《城市房地產管理法》》執行，這些業務的辦理分屬不同的職能部門。而現階段不動產登記的實施，多部門的業務統一劃轉到不動產部門進行辦理。《不動產登記暫行條例》雖然考慮了這些法律關于手續辦理的不同點，但是仍然沒法全部涵蓋，尚存在一些空白之處。這就造成了一定的漏洞，還需要相關部門對條例進行合理解讀，讓工作人員遇到問題的時候，可以采用合理的依據進行辦理。

2.基礎資料數據準確率不夠

目前為此，尚部分地區未建設好不動產登記信息系統。雖然有部分地區新建了不動產登記信息系統，但沒有完成土地數據庫中的地籍數據、房產數據庫中的權籍數據和林業數據庫中的林地數據統一。同時，也沒有補充完善相關的原始數據。因90年以前的數據，多為假定左邊進行的測繪，與現階段適用的2000大地坐標系并不一致，這需要大量細致的工作才能把原始數據轉換補充到現有數據庫中。部分地區，更是由于單位合并、搬家等原因，造成了登記檔案遺失、損毀等問題。這就造成了數據資料不詳盡，給登記工作造成了隱患。

3.登記業務涉及范圍廣

《不動產登記暫行條例》涵蓋的登記類型復雜程度并不一致，其中土地登記和房屋登記涉及的問題較多，相對來說較為復雜。例如一些有房證、沒有土地證的案例；房子在相關法律法規出臺之前就已經建設完成，如何補辦手續；林地耕地套種，多部門重復、交叉管理等問題，現階段仍存在不同的聲音，需要相應的解決。

4.歷史遺留問題難以化解

不動產統一登記后，各種問題凸顯、矛盾集中疊加，信訪量增加，8890熱線、市長信箱、省長信箱上訪件不斷，將不動產統一登記工作置于社會輿論的前沿。突出問題主要表現在：“兩證”不齊，要求辦理不動產權證問題；原房產局、土地局存在的歷史遺留問題，如何繼續辦理的審批機制、審批程序問題；有產權證書而無登記檔案的認定和處理程序問題；土地用途與房屋用途不一致，如何登記的問題；小業主“兩證”齊全，但小區樓幢超土地、規劃紅線，如何保障小業主合法權益和落宗、登記以及后續處理的程序問題；宗地分割、合并的審批程序規范問題；規范土地二級市場交易與登記的制度性建立問題等等。

二、產生問題的原因分析

1.涉及法律多

我國現行的不動產登記制度根據不動產的類型曾經分布在若干法律法規中，如《民法典》《土地管理法》及其實施條例、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《城市房地產管理法》《森林法》《礦產資源法》《海域使用管理法》《草原法》《漁業法》，以及《不動產登記暫行條例》。由于涉及的法律法規多，難免出現登記人員對登記具體項目條款理解上產生偏差。

2.基礎數據遷移困難

在基礎數據整合方面，原有登記模式與不動產統一登記制度差異而導致。原國土部門基本形成了一套宗地圖形電子數據，大多也完成了宗地的統一編碼編制。并且能及時的變更日常空間圖形數據，但是一些土地登記信息數據，需要利用數據庫來存儲。但某些地方的國土部門由于種種原因，有的宗地圖形數據不完整，有的所有權和使用權數據格式標準不同，無疑造成了不動產登記圖形數據整合難題。再加上業務登記數據量的巨大，數據庫標準的某些不同，導致了數據轉換遷移的困難。房產數據中，在登記房產數據時，不考慮土地，等統一進行不動產登記時，容易存在房地數據不統一問題。

3.多部門數據尚未統一

目前不動產登記所需的原始數據及審批權限處于各自為戰、各負其責、缺乏溝通的狀況，不動產登記工作還是由原來的業務職能部門負責審批，不動產負責登記工作。而各業務部門的專業性較強，審批內容又各不相同，部門之間并沒有形成統一的業務系統，更沒有統一采集數據的標準和執行規范。不同的職能部門建立的信息數據庫只為本部門、本系統使用，并不對外開放。地籍數據、房產數據、林業數據等各部門的信息平臺都是各自為政、獨立使用，沒有形成資源共享。

4.歷史遺留問題復雜

歷史遺留問題形成原因不盡相同、涉及范圍方方面面。

（1）不按規范程序開展工作

個別領導為了追求政績和某些考慮，在城鎮化建設、招商引資、棚戶區改造等方面出臺一些特殊政策，例如對一些特殊項目進行不同程度的稅費返還，在審批手續上把關不嚴、先建設后辦理等。當領導離任后或國家政策收緊后，造成用地單位的手續無法辦理，這是歷史遺留問題形成的重要因素。例如允許“先上車后補票、毛地出讓”等，造成部分企業的用地手續、樓盤手續不完善，存在開發區域超越建設紅線、消防不合格、欠繳稅費等問題，這是很多地區發生歷史遺留問題最常見的原因。

（2）政策法規理解不夠、落實不到位

很多政策法規出臺時間晚于房屋存在時間，也就是說，現有房屋建設完成后有政策的出臺。在1982年后，涉及土地開發建設和房屋登記方面相關法律法規才相繼出臺，又歷經了數次修改和完善。在完善規范的過程中，由于相關部門及工作人員對政策理解不足、執行力不夠，造成職能部門管理不到位、宣傳不夠，加上工作人員業務不熟悉、理解程度不夠，導致一些建設項目在手續不齊全的情況下，由于審批監管不到位就提前出售并使用，形成了后期辦證難等問題，成為歷史遺留問題的另一重要成因。

（3）建設單位履職盡責不足

開發建設單位重視項目進展情況不重視手續辦理，項目完工后不及時申請竣工驗收，不及時簽合同、繳納土地出讓金和稅款、未按時辦理不動產首次登記；建設單位出于利益的驅動，擅自修改設計，不按照圖紙施工，額外增加建設面積；監理單位監管不到位，為了趕工期不嚴格審查。都是產生歷史遺留問題的原因。

（4）權利人法律意識淡薄、維權意識不強

由于改革開放后，我國的經濟發展迅速，不動產權利人文化水平不高，對各項法律法規制度的了解程度不夠，維權意識不強。很多權利人只關心房屋所有權登記，只注重自己所住的房子產權，進而忽略土地使用權的登記。還有部分權利人的證件保管不善，丟失房證或者土地證，并且未及時補辦。而由于土地部門及房產部門多次改革及人員流動，造成檔案及信息資料遺失。當不動產統一登記后，部分權利人無法提供合法的土地權屬證明材料，進而影響了不動產登記的辦理。

三、對策建議

1.完善法規，堅持依法登記

全面實現不動產登記工作，可以考慮定期征求群眾對于不動產登記的想法和意見，補充完善相關法律法規，并納入到登記工作中，還應出臺《不動產登記條例》的文件解讀及工作實施細則。對一些有爭議的內容提出明確的解決辦法，讓工作人員“有法可依”，明確不動產登記工作中的職責，知道什么“可為”與“不可為”，把握住工作的界限，避免犯錯。并進行廣泛宣傳引導，讓群眾了解不動產登記的意義及辦法，合理的維護自身權益。《登記條例》出臺后，還應該與時俱進，出現的新問題要及時提出解決辦法。需要讓不動產登記工作做到有法可依，有法必依，提高服務質量、保障群眾利益。

2.整合建庫，提升數據利用率

信息登記平臺想發揮作用，就需要依托基礎數據的全面、真實、準確，一網通辦是不動產登記平臺的必然結果。其關鍵就在各類數據的完善整合。這需要投入大量的人力、財力和時間，對現有檔案資料全面進行梳理，該掃描的掃描，該錄入的錄入，該上圖的上圖，查漏補缺。首先要掃描齊全現有檔案資料，把房產數據、土地數據、林業數據等都歸檔落圖，統一轉換為2000大地坐標系，并建立完整的數據庫，把數據資料分圖層疊加到數據庫中。然后將數據資料落到衛星影像上對比，從基礎上做起，全面提升數據質量和覆蓋面，確保信息平臺的結果真實、可信、能用。有條件的地區可以考慮納入財政預算中，采用招投標方式，委托給資質單位進行登記平臺建設，實現登記工作的長效性。

3.上層指導，強化頂層設計

要建成標準統一、覆蓋全國、內容全面的不動產新平臺，讓全國的不動產登記信息能夠實現“一網通辦”。穩定社會秩序、保持經濟健康發展，保障人民群眾權益和固有資產不受損失，有要尊重歷史，遏制增量。在歷史遺留的不動產登記問題中，法律法規不完善、資料缺失、相關責任人不明的現象都有不同程度的存在，而且直接影像權利人進行登記。這就需要對缺失資料情況進行梳理工作，查找歷史情況，理清產權，為下一步的確權工作打好基礎，特殊的問題需要國務院、省政府作為行政決策的主導，把握方向，指導業務的推進，保障權利人合法利益。

4.宣傳引導，化解社會矛盾

加大法律法規的宣傳力度，讓企業和群眾全面了解不動產統一登記工作的法律法規和登記流程，爭取群眾們的支持與信任，提供法律解讀解釋，設置合理的解決渠道，讓群眾和企業懂法用法，為不動產登記工作以及矛盾化解營造良好氛圍。登記過程中遇見難以解決的歷史遺留問題時，建議由政府牽頭組建研判組，以尊重歷史為原則，分類解決，按照部、省《關于全面排查不動產登記“中梗阻”問題的通知》文件精神，由政府出臺政策文件逐一解決不動產登記中群眾辦證難、難辦證等問題。

5.強化工作舉措，提高不動產登記效率

首先是明確基礎數據整合建庫工作。有條件的地區可以采用招投標與資質單位合作完成。將工作分為內業（收集整理存量登記資料）、外業（測量及調查）和建庫（土地、房產、林業數據整合）三個階段，然后對登記人員的業務知識培訓做到常態化并提高服務理念，以點帶面，提升窗口工作人員的業務能力；然后是提質增效、創新服務方式，在現有“六服務”（服務企業直通車、開辟綠色服務通道、服務前置、延時服務、上門服務、預約服務）基礎上，對現有業務流程全面梳理，優化審核程序，壓縮辦結時限，還可以聯合房產局、稅務局、審批局共同推進綜合窗口建設，做到最大程度的便民利民。