學校商業(yè)街現(xiàn)狀調(diào)查及分析
——以煙臺職業(yè)學院商業(yè)街為例

張蓉珍 畢曉鈺 胡烜瑜 劉 敏

（中國農(nóng)業(yè)大學煙臺研究院 山東煙臺 264003）

一、概況

煙臺職業(yè)學院商業(yè)街，位于煙臺市高新區(qū)。靠近煙臺職業(yè)學院及中國農(nóng)業(yè)大學煙臺研究院，附近有南寨、北寨等居民區(qū)，人口較密集。主要由大鈺商城和煙川商城兩部分組成。其發(fā)展歷程經(jīng)歷了從自然群聚到統(tǒng)一管理，目前商業(yè)街由煙開商城和大鈺商城各自設(shè)立招商中心分開管理，組織管理模式相近，管理主要以省市區(qū)各級條例為參照。

二、研究對象與方法

本次研究主要采用定量分析和定性分析相結(jié)合的方式，并且以定量分析為主，定性分析為輔。本次調(diào)查實際發(fā)放問卷260份，實際回收問卷246份，采取匿名方式，對煙職商業(yè)街內(nèi)煙臺職業(yè)學院和中國農(nóng)業(yè)大學煙臺研究院的消費者進行問卷調(diào)查。訪談學生10人，商戶4人，管理人員2人。

三、煙職商業(yè)街運行現(xiàn)狀

（一）消費者基本情況

①理性消費占據(jù)主導

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，78.86%的學生每月消費的主要項目為飲食，大多數(shù)的大學生在消費時也較為謹慎，比較看重購物的性價比，訪談中多數(shù)學生也表示出比較重視價格。

②消費行為具有時節(jié)性

由于學生的活動安排要以學校的課程安排為依據(jù)，因此學生在一天內(nèi)前往商業(yè)街的時間與課程設(shè)置息息相關(guān)學生選擇“上午”去商業(yè)街的極少，“中午”“下午”“晚上”前去商業(yè)街的學生較多，并且學生群體前往消費的目的多數(shù)在于飲食、日常用品的消費，消費時間比較短暫，因此光顧的時間主要集中在這三個時段。

③大學生消費偏好群體性

大多數(shù)同學都表示自己會和同學一起結(jié)伴出行，且其他人的消費行為會影響自己，意味著大學生在消費的同時對社交、休閑方面也具有較高的需求，且存在模仿、跟風，對于同學推薦的信賴程度更高。

（二）經(jīng)營者基本情況

①商鋪設(shè)立同質(zhì)化強

煙職商業(yè)街內(nèi)的70%以上的店鋪類型為餐飲或百貨，類型集中；多數(shù)商戶均是從“他人推薦和介紹”的途徑獲知此地，認為其地理位置好且具有一定的發(fā)展機會，因此選擇來此地設(shè)立商鋪進行經(jīng)營。

②營銷適應(yīng)需求

商鋪的宣傳依賴“消費人群口耳相傳”，均對商品進行增加種類、提高質(zhì)量、打造特色、提高知名度，采用“薄利多銷”、促銷的價格策略，并積極采取“微信群配送”的銷售方式，以其更大地適應(yīng)消費者。

（三）商業(yè)街管理基本情況

①管理內(nèi)容與方式單一

大鈺商城以發(fā)展有消費潛力的商業(yè)步行街為目標，管理和服務(wù)圍繞商鋪的入駐和正常運作，發(fā)揮商鋪積極性和周邊消費潛力。煙川商城的管理內(nèi)容和主要服務(wù)重新調(diào)整為以招商引資、出租店鋪為主。

②環(huán)境設(shè)施欠佳

商業(yè)街內(nèi)房屋建成時間在10年左右，路面不平，維修困難、成本高，街區(qū)景觀比較混雜，缺少統(tǒng)一規(guī)劃，缺乏對停車區(qū)域與綠化的管理；街道內(nèi)只有一個小型分類垃圾箱，無法承擔整個商業(yè)街經(jīng)營消費過程中產(chǎn)生的垃圾；步行街內(nèi)部中心街道設(shè)有休息區(qū)域，但無人監(jiān)管和負責長椅的維修[1]。

四、發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）商業(yè)街有效供給不足難以滿足需求

①供給數(shù)量難以滿足學生消費群體多樣化的需求

商鋪總計僅97家，其中70%以上為小型餐飲及百貨店鋪，娛樂性、發(fā)展性商鋪少，供給以提供飲食、日常必需品等基礎(chǔ)性的商品與服務(wù)為主，而非日常必要的消費，學生大多會選擇在其他商城消費而不是商業(yè)街；且由于商鋪數(shù)量較少，餐食供給也難以學生消費群體長期的、多樣化的需求。

②供給質(zhì)量低于學生消費群體的標準化需求

一方面，商業(yè)街整體環(huán)境存在問題。房屋破舊，道路地面不平整，街道擁堵，景觀混雜，休息長椅幾乎喪失了作用，街道垃圾明顯，不同店鋪間的衛(wèi)生條件差異較大，觀感臟、亂、差。另一方面，商鋪供給產(chǎn)品和服務(wù)的水平較低。

（二）商業(yè)街的有效需求不足難以發(fā)揮拉動作用

①地理位置限制消費群體規(guī)模

商業(yè)街位置相對偏僻，遠離人口更密集的地區(qū)。目前商業(yè)街的主要消費群體為高校學生，周邊居民也占有一定比例。受限于地理位置難以將消費群體擴展到其他地區(qū)。

②消費方式多元化

面對相同的消費商品和服務(wù)時，選擇網(wǎng)購的學生占比35.77%，大型商場的學生占比39.02%，比例均高于商業(yè)街。多元化的消費方式抵消了商業(yè)街一部分消費潛力。

（三）商業(yè)街自身發(fā)展動力不足

發(fā)展主要依賴于其相對于學校的代替性作用，自身缺乏特色和競爭力。

①規(guī)劃定位模糊

兩商區(qū)在規(guī)劃上具有出入，且受限于地區(qū)消費活力和引資能力，均在一段時間內(nèi)改變了定位。起初，大鈺商城定位為大學城商業(yè)街，而煙開商城定位為創(chuàng)業(yè)孵化園。且兩商城不同的定位和發(fā)展軌跡導致商業(yè)街內(nèi)部有一定程度上的割據(jù)，兩商城分庭抗禮，限制協(xié)調(diào)發(fā)展。

②管理專業(yè)性不足

商業(yè)街雖引入了商業(yè)街管理機制，有一定的管理規(guī)范，但現(xiàn)行管理機制的水平無法進一步有效促進商業(yè)街的發(fā)展。招商中心作為商業(yè)街發(fā)展的唯一管理機構(gòu)，缺乏對商鋪發(fā)展的分析和預計，缺少前瞻性和創(chuàng)新性。商業(yè)街管理人員對商業(yè)街的了解程度整體偏低，管理人員所負責的事項簡單化，未能完整的發(fā)揮出商業(yè)街的統(tǒng)籌作用，人員專業(yè)性相對較差[2]。

五、結(jié)束語

在有效供給不足與有效需求不足的雙重矛盾與自身動力發(fā)展不足的情況下，形成了煙臺職業(yè)學院商業(yè)街現(xiàn)今的發(fā)展狀況，主要表現(xiàn)為學生消費理性、偏好性、時節(jié)性強，而商戶設(shè)立同質(zhì)化、營銷迎合消費者、營業(yè)情況差異性大及抗風險能力弱，整體上煙職商業(yè)街在管理、環(huán)境設(shè)施、道路規(guī)劃等方面存在發(fā)展缺陷。