國際稅務：負扣稅房產領域應用的利弊及啟示

徐 遞 1 張玉乾 2

（1.東莞深圳清華大學研究院創新中心 廣東 東莞 523808；2.寧波諾丁漢大學商學院 浙江 寧波 315100）

一、什么是負扣稅

“負扣稅”（Negative Gearing）是現存于少數西方國家中的一種特殊計稅方式：投資者使用外借資本投資某項資產時，若在某年度該資產造成了投資凈虧損（通常表現為所投資產產生的費用支出大于其收益凈流入），則此虧損額可被用來抵扣該投資者在當年的其他應稅收入。例如：投資者甲通過銀行貸款100萬元，用來購買一處房產用作租賃投資。若每年的綜合租金收入為5萬元，每年的銀行利息費用為8萬元，則甲可以用折合投資虧損的3萬元（5萬-8萬）來抵減他當年的其他的應稅收入，從而減少個人的稅務負擔。在一些發達國家，負扣稅常應用在金融資產投資和實體經濟投資領域。在金融投資領域，負扣稅表現為投資者通過金融機構借入信貸資產所產生的利息費用大于投資收益。在實體經濟投資領域，負扣稅表現為投資者通過融資擴大實體投資項目短期投資所發生的費用大于投資收益。

由于負扣稅能在短期情況下減少投資者的應納稅款，它能衍生出一種特殊的杠桿效應：投資者有意通過借款，擴大投資組合。若投資期間產生了凈虧損，負扣稅可用來沖抵個稅，間接降低了投資損失。之所以稱之為杠桿效應，是因為投資者能同時獲得兩個層面的潛在收益：1.前期利用負扣稅所減少的納稅額，2.出售資產時獲得的資產凈利得。接著上述例子：如果投資者甲累計兩年都產生了投資虧損，共計6萬元，但是在第二年末出售了該房產?？鄢渌M用后，該房產價值凈增了20萬元（假設為120萬）。甲通過該項投資，凈增值14萬元（20萬— 6萬）。甲也在過去兩年中，利用負扣稅減少了個人稅負，從而間接地獲得了另一塊收益。

負扣稅不等同于投資杠桿。雖然負扣稅看似是一種有能效的稅務機制，但在某些國家（如澳大利亞）卻被認為是催生房地產泡沫的元兇，甚至于媒體和學者將負扣稅制度同貧富分化聯系起來。為什么會產生這樣負面的觀點？有哪些西方國家取消了負扣稅？又有哪些國家仍在實行負扣稅？要解答這些問題，本文將綜合比較國際上允許負扣稅機制的國家，并且了解各國間負扣稅在非自住房房產投資領域的實施是否有差異。

二、國際比較

如先前所述，負扣稅實質上是利用投資產生的負現金流來抵減投資者的其他應稅收入。正因為投資損失可以被用來抵扣應稅收入，很多投資者將負扣稅看作有效的投資杠桿機制。在國際上，對于負扣稅的定義一直以來也非常模糊，比如在上世紀30年代，澳大利亞的個人所得稅中就間接肯定了負扣稅的存在，即房產投資的虧損可以用來抵扣其他應稅收入。

表1 負扣稅：國際比較

如表1所示，各個國家對于房產投資的稅收政策都不一致，特別是在非自住房投資方面，對負扣稅這種形式的計稅政策差異更大。在英國，負扣稅允許用在一般的投資項目。但是對于投資性非自住房產項目，投資者只能直接抵扣50%的房貸利息費用，剩下50%的房貸利息費用只能在符合特定條件后折扣抵減。在新西蘭，負扣稅同樣允許使用在投資活動中。但自2018年以來，新西蘭稅務機構推出了?？钪贫龋≧ing-Fencing Rule）用來遏制國內過熱的房地產投資?，F行的制度下，負扣稅允許使用在非自住房產的投資項目上，前提是房屋租金遵循市場價格而非人為干預。但新西蘭從2020年開始，負扣稅將不允許用于投資性非自住房產。德國的負扣稅則相對保守。在德國，投資性非自住房產的損失只能用來抵扣將來同類性質的租金收益。這種要求下，投資者不能利用房產投資的虧損來抵減其他應納稅收入。值得一提的是，德國的房產投資行業在過去十幾年里，并沒有出現過熱和泡沫的現象。

三、負扣稅對房產投資的影響

在討論負扣稅對房產投資的影響時，往往需要涉及到另一個稅種——資本利得稅（Capital Gain Tax）。資本利得稅即資產增值并出售時需要繳納的稅，通常用在不動產或固定資產上。結合表1，在資本利得稅上，有的國家采用統一稅率，如英國、荷蘭和瑞典；有的國家實行有條件的減免，如澳大利亞、美國、德國、比利時和愛爾蘭等；也有國家不征收資本利得稅，如新西蘭。

當一個國家如澳大利亞，資本利得稅能夠有條件地減免，同時實行負扣稅制度時，會對房產投資產生正面刺激作用。若受到非理性的市場期望（如預期房價漲幅會高于其他不動產投資）和熱錢的涌入，該國家很容易催生房產投資泡沫。以下的例子展示了兩稅制結合后對投資者的利益影響。

假設甲投資者的個人薪酬收入為100萬澳元，所對應的個人所得稅率為40%（稅前收入高于15萬澳元的稅率）。甲考慮通過借款投資一項非自住房產，該房產每年可收入2萬澳幣租金，但每年需要支付12萬澳幣的房貸相關費用。因此該投資會造成每年10萬澳元凈損失。

(1)如不打算投資，則甲每年的稅后凈收入為：

(2)如投資，但不允許使用負扣稅，則甲每年的稅后凈收入為：

(3)如投資，但允許負扣稅，則甲每年稅后凈收入為：

在確定投資的情況下，負扣稅的制度能給甲每年節省4萬澳幣的個人所得稅。同時，由于該投資是虧損的，甲每年要承擔6萬澳幣的凈虧損。

假設接下來的五年都是一樣的收支情況（即每年凈虧損6萬澳幣），但是該房產增值了50萬澳幣。若資本利得稅是20%。則甲通過投資這項房產總共獲益30萬澳幣：

(1)投資凈收益：資本凈利得減去前期累虧

(2)節省下的個人所得稅

這其中的邏輯是：投資者愿意去投資非自住房，并承擔租金損失（即負現金流）。這是由于投資者預期房產增值的利潤可以彌補租金損失。同時，在負扣稅的幫助下，投資者可以用這項投資損失抵扣其他的收入，進而直接減少每年的納稅金額。在投資者出售該房產時，如果資本利得稅有一定的減免，那么投資者又省下了一部分的稅款。

四、澳大利亞：爭議中的負扣稅制度

好的稅務體制能夠促進社會資源公平和有效的分配。但是有些學者認為負扣稅與資本利得稅減免政策不能體現出公平和效率，因為這兩種稅制的結合，在某種程度上鼓勵投機行為，并且利得者多為高收入家庭。

在20世紀80年代中期，澳大利亞政府曾試圖取消房產投資中的負扣稅制度，但不到兩年后便重新啟用。自1999年起，澳大利亞開始實施資本利得稅減免政策，具體措施為：若投資者持有資產超過12個月，那么當他出售資產時，只需繳納一半的資本利得稅（參照表1）。近二十年來，澳大利亞房產市場已經連年保持高速增長。2002年- 2012年，澳大利亞的住宅的售價上漲了近九成，公寓平均售價上漲了近四成。相對應的租賃價格分別上漲了七成（住宅）和九成（公寓），兩項指數皆遠高于物價上漲速度。高企的房價和過熱的非自住房產投資給澳大利亞經濟穩定帶來了嚴峻的挑戰，澳大利亞很多學者將矛頭指向負扣稅制度。

在2015年的一份報告中，一家獨立的機構The Australia Institute通過模型，推算出負扣稅對澳大利亞稅務每年造成將近77億澳幣的損失，其中1/3的得利者為高收入人群。類似觀點的報告很多，如Australian Council of Social Service在2015年報告中指出，負扣稅和資本利得稅的優惠政策，不僅減少了政府的財政收入，同時也增加了澳大利亞的住房負擔。

因為盲目地追求杠桿效應，每年有近七成的非自住房產投資項目是虧損的。對于這些投資者，負扣稅和資本利得稅的優惠政策導致了他們盲目關心最終的資產增值而忽略了作為投資目的的租金收益，甚至有很多住房空置。由于房價增長過快，超過六成的低收入者買不起房子，甚至收入只能勉強支付每周的租金，越來越多的剛需購房者（通常為首次購房者）也面臨著沉重的購房負擔。考慮到近年來澳大利亞經濟增長乏力，工資增長緩慢，消費日漸萎靡，澳大利亞中央銀行為了刺激經濟增長，接連地削減銀行基準利息，但這樣反而又刺激了非自住房產的投資。

當然，也有觀點反對剔除負扣稅。該觀點的基本邏輯是，負扣稅很大程度上是鼓勵投資者建房出租。如果剔除了負扣稅，那么投建新房的動力會下降，進而房屋租賃市場的供給下降，這將會導致高昂的租房成本，而有租房需求的主要群體往往是中低收入者。需要注明的是，這種觀點合理的前提是，投資者利用負扣稅是用來投資新建住房，從而增加住房供給量。但是根據澳大利亞政府的2015年數據，投資新建住房只占所有住房投資的6%，這意味著，絕大部分的負扣稅投資項目都是基于現有住房，也就是所謂的二手房。

結束語：

負扣稅常用于房產投資領域，并常認為是撬動房產價格和風險的重要因素。負扣稅的模式一方面可以鼓勵投資者對高風險項目進行投資，另一方面也容易引發不動產投資項目過熱，再結合資本利得稅機制，很多投資者甚至將負扣稅當成投資杠桿。

本文著重分析了負扣稅在房地產領域的應用，并舉例分析了為什么負扣稅在一些西方發達國家實行，以及西方社會輿論對負扣稅的爭議。以房產投資為例，在某個稅務年度，若房產投資產生的費用支出（如房貸利息和房屋維修費）大于其收入（如租金收入），那么這個年度的房產投資產生了凈虧損。在負扣稅的機制下，該年房產投資產生的虧損可以用來抵減投資者的其他應稅收入（如薪酬），實質上減少了投資者在這個年度的綜合納稅額。雖然賬面上，該項房產是產生了凈虧損，但當房產增值出售后，其綜合資產利得有可能遠超之前所累積的投資虧損，此為直接收益。同時，投資者也在其投資虧損的年度里，利用負扣稅減少了納稅額度，此為間接收益。

從房產投資行業來說，過去幾十年，許多西方國家經歷了房地產投資的起伏周期。其中一個共性是，許多西方國家的非自住房投資遠大于自住房和公租房的投資。以愛爾蘭和英國為例，兩國近十年來，都經歷了房地產投資熱，并在很長時間內因為房地產泡沫而飽受爭議。在美國，房產泡沫的破裂在金融危機之后，導致大量的自住房產被迫抵押出售。在澳大利亞和新西蘭，雖然兩國沒有經歷明顯的房市衰退，但是非自住房投資的增長速率一直在逐步擴大，其中主要幾個城市，如奧克蘭、悉尼等，已被列為全球住房成本最高的城市之列。

綜合來說，負扣稅對投資性房產造成影響需要結合如下條件：（1）所在國是高稅收國家，即個人所得稅稅率較高。（2）所在國有政策鼓勵投資（包括房地產）。（3）所在國有較完善的資產（特別是不動產）流轉制度。通過了解負扣稅的機制和產生的內因，本文對我國稅務改革有一定借鑒意義，特別是對于我國房產稅從價計征和從租計征的改革，具有針對性的參考價值。