芻議房地產投資項目的風險管理

王亞

摘要：在房地產行業中，最重要的一個工作之一就是投資風險管理。很多企業或個人看準了房產日益上升的價值，都想要投資一些房產項目，有的人只是想要買房保值，但是一旦買到爛尾房將會虧損很多。所以，本文將首先介紹房產投資的風險特征，然后再根據這些風險提出相應的策略。

關鍵詞：房地產;投資項目;風險管理

在最近幾年的房產投資過程中，會發現其涉及的金額比較大，房產項目的建設周期比較長，存在的風險比較多。所以，想要投資的利潤更高，就需要重視投資的風險管理，多學習一些相關的知識，多關注市場的動態信息，確保房產投資能夠有一個積極良性的發展前景。

一、房地產投資項目的風險特征

（一）風險的相關性

在各種的投資中，尤其是房產投資，會出現的風險不是單一存在的，而是存在相關性，還會互相影響。這就要求相關企業需要時刻關注市場上的動態，與政府發布的政策，確保能夠以不變應萬變，做好承擔各種風險的準備。

（二）風險的多樣性

由于在房產投資中涉及的知識面比較廣，不僅需要考慮政治經濟法律等宏觀因素，還需要斟酌市場上的一些風險指示標，其中涉及到的因素遠比想象中的要復雜。在房產投資時需要考慮的風險比較多樣，需要全方位考慮才能夠降低風險。

（三）風險的潛在性

房屋的建造也需要一定的時間，在這段時間內會發生什么事情也不確定，有可能是一些自然災害，也有可能是突如其來的意外，都會導致房產的價格發生偏差。那么這個風險就是未知潛在的風險，不確定會在什么時間內發生。

二、房地產投資項目的風險管理對策

（一）拓寬企業融資渠道

目前，很多房產企業采用銀行貸款的形式進行融資，在嘗到這種方式帶來的便利時，會對這種方式產生一定的依賴性。但是銀行貸款與國家的經濟發展有著一定的聯系，國家才是掌控銀行貸款真正的操控者。一旦國家發生經濟危機，那房產的投資會受到不小的影響，在貸款方面也將會受到消極的結果。所以，為了避免國家經濟對房產投資的影響，企業需要拓寬融資的渠道。具體來說，可以從三個方面入手：

第一，海外資本，在有關WTO的協議中提到，在與房產企業合資合作時，可以享受與國內企業一樣的待遇。有了這項規定，大量的海外很多資本都可以引入國內，與國內的房產行業進行有效融合，給企業帶來資金上的支持，也能夠促進房產投資的進一步發展。第二，上市融資，上市企業與普通的企業還是有很大的區別，房產公司一旦上市，能夠給大眾帶來一個正面反饋，起碼會讓大眾認為這個有一定的實力與能力，樹立起一個值得信賴的企業形象。往后要發展分支產業，也能夠為此帶來積極的影響。其不僅能夠一些免息的資金可供使用，而且還有利于提高房產的知名度，這對于投資來說風險也會比較小。對于往后的融資來說，也有不可估量的潛力。第三，發行債券，利用資本發行債券，能夠在短時間內融資到大量的資金，滿足于房產開發投資使用。此外，采用債券的形式進行融資，可以降低財務成本，對于部分的稅收也能夠用債券抵消。

（二）增加企業長期經營項目投資

在最近幾年中可以看到房產行業有著不錯的發展前景，房屋是人們生活的剛需。但是，不少房產行業在投資的過程中會出現集中化的現象，這樣就很容易導致市場失衡。比如，在市場上經常會看到有些房產企業對于一些消極影響的抵抗性比較弱，所以就選擇風險低及資金要求不高的住宅房產。而住宅項目是一次性投資的項目，存在的風險會稍大一些。因為一旦住宅房屋出現問題，投資的項目需要停止接受調查，這不僅是金錢上的損失，還是時間精力上的損失。所以，在對房產進行投資時，可以選擇辦公的樓盤或是一些商業樓盤的項目，其存在的風險會相對較小一點。此外，還要有一個長遠的眼光與未來的發展規劃，可以選擇投資一些能長期經營的項目，在投資后還能夠繼續經營，這也是提高管理手段的一種方法。即使長期的投資經營并不能在短時間內就看到可觀的效果，但是這會讓整體的投資更加穩定，也能夠確保資金鏈的良好運轉。

（三）提高企業經營管理水平

房產企業想要提高自身的抗風險能力，就需要有一個良好的管理體系，要有先進的經營管理水平。所以，這就要求相關的房產企業要針對市場目前的狀況及往后的發展趨勢，及時調整管理模式，通過有效科學的方式整合市場的資源，不斷提升自身的發展潛力與管理水平。此外，有些房產企業已經在市場上做得不錯，還可以朝著多元化方向發展，引入人才與技術，培養企業的創新理念，這樣能夠進一步提升企業的經營水平，也能夠加深品牌的影響力，從各方面提升在市場的綜合競爭力。此外，房產行業還需要考慮合作方的利益，只有雙方都能夠獲利才能夠形成穩定良好的合作關系。那么，這就要求房產行業需要聽取承包商、供應商以及分銷商的建議，在各方面共同抵御外界的風險。但需要注意，在合作之前，一定要先調查了解相關合作公司的信譽，通過環境、地段等因素，分析相關投資項目的管理效果，在商談的過程中積極討論，發揮集體的想法智慧。

三、結束語

通過上述的內容可以發現，房產投資其實是一個高風險高收益的投資項目。如果在資金充足的情況下，有足夠的信心與能力才會選擇收益更高的項目，但這也意味著風險會更高，所以，按照自身的實際情況盡可能地追求利益最大化，才是最好的選擇。

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